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[财经] 棚改政策来临，恒大成也萧何败也萧何

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奋斗路上小魏总 发表于 2024-7-26 13:20:00 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
前言

负债2.4万亿元，恒大这爆的可不是雷，是核弹。罗马不是一天就建成的，恒大的雷也不是这两年才爆发的，恒大这么高的债务和亏损是怎么来的，是什么让市值百亿的公司说没就没。


大家好，我是Edward。


这期就让我们一起看看许老板是怎么亲手把恒大送走的吧。


暴雷原因

1、多元化扩张
大家还记不记得，2008年上市功亏一篑的恒大濒临破产，恒大负债太多，资金缺口很大。好在最后得到了香港富豪们的援助，才走出了困境。之后呢，中国楼市的第一次狂奔成功把恒大飞速发展。


按道理来说，经历过一次大的危机，应该吸取教训。但可能因为发展太顺利了，许老板早就忘了之前的痛了。


上市成功后，许家印背靠恒大成为内地首富，开始视金钱如粪土，开始了轰轰烈烈的砸钱之路。


2009年，恒大斥巨资筹建的恒大女排，请郎平来担任主教练。2010年，恒大足球砸了1.7亿，仅仅盈利十几万。2011年，恒大足球又砸了5.3亿，亏损8千万，有关恒大足球的故事我们之前讲过，感兴趣的小伙伴欢迎爬楼。
棚改政策来临，恒大成也萧何败也萧何 第1张图片




但是呢，许老板的多元化之路可不是就这点的。


2010年，注资6亿成立恒大文化；2012年，斥资8.5亿做恒大音乐，还引宋柯和高晓松加盟；2013年的恒大冰泉出现，先后花费60亿打广告，请来一众明星代言；除此之外，还有2014年的恒大乳业，2014年的恒大畜牧，恒大粮油，恒大光伏，2015年的恒大医美，2016年的恒大金服等等，都在在许老板的一掷千金下，横空出世。
棚改政策来临，恒大成也萧何败也萧何 第2张图片




恒大集团呢，也逐渐成为了围绕民生主题，拥有庞大业务链条的巨无霸，但是大家也知道，恒大搞出来的这些东西没一个赚钱的，钱都打了水漂了。


2014年的8月26日，在恒大的中期业绩发布会上，咱们许老板可是明确了自己的态度，恒大立下了一个无敌目标，那就是在明年2015年的时候，恒大要跻身世界500强企业。


许老板的讲话中也表态，多元化是恒大的“三年计划”，也就是在2015年到2017年中，恒大要向通用和三星公司看齐，说这样的大公司都是依靠多元化发展才起来的，多元化发展是企业壮大规模和跨越式发展的必然选择，这个时候的许老板还不知道，恒大的多元化会给他致命一击。


恒大的多元化延续了地产业务高举高打的模式，试图用钱来砸出第一名的市场份额，然后推动业务上市，上市之后融资来的钱，就可以用来还债，也可以继续扩张新业务这样想想是不是舒服死了，相当于一分钱不花，就换来了产业帝国。


但是，问题来了，恒大的多元化业务都是亏损的，别说上市了，能活着就不错了。延续高负债但持续亏本的模式就成了许老板暴雷的第一颗种子。


原因很简单，这些副业一没钱，除了能向银行借款，要不就得拿恒大主业，也就是房地产的现金流，冲刺500强需要投资多元化，恒大地产的主业也需要支付成本，这两者不就冲突了吗，所以恒大想出了第二种办法，这也是恒大暴雷的第二颗种子，商票。 


2、借贷 
商票，也就是商业承兑汇票，再翻译一下呢，就是欠条。恒大给乙方开了张欠条。就比如说施工单位的工程费本来要在今年付，但是呢，你先垫着，我给你开张欠条，明年这个时候，我再把钱给你。
棚改政策来临，恒大成也萧何败也萧何 第3张图片




这样下来，工程费就能省下来支付其他债务或者继续投资那些个多元化债务。所以呢，恒大商票的使用金额就在2013年暴涨，直接涨到了142%。


除了商票呢，许老板还干了一件事情，那就是永续债融资。这个永续债融资呢，顾名思义就是没有明确到期之日的债券，你买了恒大的永续债，那么恒大每年都会按时给你支付利息，但是本金什么时候还你，是恒大说了算。


许老板也是爽快人，这个永续债前两年的利率是10%到12%，两年后，直接跳涨到18%。秉持着有钱谁不赚的心理，2013年，恒大总共发行了250.2亿的永续债。到了2016年，恒大的永续债规模已经达到了1160亿。


有了这250亿可算是解了许老板的燃眉之急，许老板又能继续在副业上撒币了。


3、棚改政策
等到2016年，中国的房市迎来了又一次光脚狂奔，棚改政策来了。棚改是什么大家肯定听说过 ，全称是棚户区改造，简单点说呢，就是把各类城中村的旧楼盘和没有办法配套公共设施的老破小进行改造，优化居住环境，顺便还能带动下城市经济发展，不过呢，过去的棚改都是以分安置房为主，现金补偿为辅。
棚改政策来临，恒大成也萧何败也萧何 第4张图片




但是吧，这次的棚改有一点点点的小改动，那就是国家发现三四线有很多空置的房子库存，房地产库存积压的有点严重，这搞不好可就是行业性危机了呀，于是呢，国家就想了个办法去库存。


所以，2016年的这次棚改主打推行一个现金补偿，大量的拆迁户拿到了现金，住惯了老破小的他们，自然而然的就会跑去买房了，这样房地产行业危机解决了，城市建设也能推进了，住宅环境改善了，老百姓也高兴了，库存没了钱赚了房地厂商也高兴了，一举多得。


但是吧，这个事情一开始确实是国家预想的这个走向，后面就越走越偏了。


那些拆迁户们有钱了，第一时间就是去买房来改善居住条件，这点没问题。因为造房子存在周期，所以这些人买到的就是之前房地厂商卖不出去的那些库存房，这也没有啥问题。


然后，商人重利，闻风而起的本性不就出来了。房地产商卖不出去的房子突然被一群暴发户们抢购，即使是涨价了也依旧能卖爆。别忘了中国人民有一个亘古不变的习惯，那就是买涨不买跌。眼看着房价疯长，那些不是拆迁户的人也开始心动了，加入买房大军。三四线城市的动静搞得这么大，一二线城市的房地产商也坐不住了不，你能涨，我也能涨。牵一发而动全身，经济学历史上的奇迹，涨价去库存这不就来了。


然后呢，凭借棚改去库存政策爆发性增长的一众房企，也包括咱们的许老板开始把高杠杆玩的提溜转了，先跟政府谈好拿地的钱分期付，有了政府的背书之后，再去找银行借钱，转头再把政府的首付付上，到了盖房的时候，我再跟供应商商量好，说钱先付一半，等楼开盘了，再付尾款，等楼盖了一层，就可以开盘卖房，客户的钱一拿到，诶，供应商的钱就还上了。主打一个用极致的现金流，撬动最大的杠杆。


棚改这件事一出，会给那些房地产商什么感觉呢，那就是房子，永远不会卖不出去，好嘛，一时间房地产界又一次风起云涌，众多楼盘拔地而起，依靠着三四线人民的努力，碧桂园，融创等等房地产商稳坐行业第一梯队。


这里面的最大受益者是谁呢，那肯定是我们恒大的许老板。 毕竟许老板一直在二三四线城市深耕布局，这波操作直接把恒大送上了中国房地产销售业绩榜的榜首。也就是在这一年恒大成功跻身世界500强。


你别看这个成绩看着是光线，但妥妥的是危机四伏。为了清理三四线城市的房地产库存，反而搞出了更多的在建房地产库存，可是等到这波房子面世的时候，就没有这么多资金去接盘了，就算国家想帮忙，国家也没有那么多钱。


你说这些事情，恒大知道不，当然知道，棚改总有结束的一天，所以放在许老板的面前就有两条路了，第一条见好就收，缩小规模，跟万科学学专心搞物业，还有一条就是搏一搏单车变摩托，中国还有这么多潜在消费者，不愁自己房子卖不出去。


大家应该都知道许老板选的是那条路吧。之后的恒大就来给大家洗脑了。


2017年12月，恒大开出1500万的年薪，请了当时方正证券首席经济学家任泽平，担任恒大经济研究院的院长，这位任院长的背景也很强，他曾经在国务院发展研究中心任职，有国务院背书，这个格局是不是一下子就打开了。


大众一听说许老板找了这么一个厉害人物来开讲座，直接就是一个座无虚席，想听听看任老板有什么特殊见解，结果就被雷到了。


任院长说，中国未来十年间的一二线城市房价翻两倍，三四线城市翻三倍，城镇化率能达到60%，而发达国家的城镇化率是80%以上，所以中国的城镇化最少还有10到20个百分点的成长空间，中国房地产还会有很大的发展空间。
听着任院长说的好像是头头是道的，但是细琢磨一下，这不就是让大众去买房吗，怪不得许老板能给他开1500万的年薪呢。如果大家把任院长的分析听进去了，那谁是最大的收益者，那肯定是恒大。


所以在那个时候，许老板还在花钱的路上一去不复返。


技术改变世界，梦想创造未来。


我是Edward，我们下期见。


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