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[房产] 房贷利率进入“2时代”！多地商贷利率逼近公积金，未来或倒挂

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尧山飞雪 发表于 2024-7-27 10:13:10 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
房贷利率进入“2时代”！多地商贷利率逼近公积金，未来或倒挂 第1张图片


图源：乐有家研究中心
新一期LPR下调后，多地房贷利率跟进下调，像广州首套房贷利率普遍下调至3.1%，二套房贷利率则降至3.7%。其中，个别外资银行为了吸引优质客户，对首套房贷利率给予更多优惠，利率最低可以至2.9%。
除了广州外，佛山、苏州等地部分银行的首套房贷利率也低至2.9%或2.95%。7月26日，佛山某房产中介向《华夏时报》记者透露，现在佛山银行的商贷利率大部分是3.05%，如果资质特别好的话，可以向汇丰等外资银行申请到低一点的利率。
而随着银行商业贷款利率的下调，其与公积金贷款利差也有所收窄。目前我国各城市的个人住房公积金主要按照人民银行5月份调降后的贷款利率执行，其中，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%。
另外，据记者观察，由于各地存量房贷和新增房贷的利率差十分明显，很多已购房者选择提前还贷。
房贷利率进入“2时代”
7月22日，央行将一年期和五年期贷款市场报价利率（LPR）分别下调10个基点至3.35%和3.85%，上月分别为3.45%和3.95%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
此次调整是今年第二次降息。此前在2月20日，央行宣布将5年期LPR从4.2%调整至3.95%。自此以后，LPR已连续四个月维持不变。本轮降息后，5年期房贷利率再次刷新历史最低值。以四大一线城市为例，降息后北京、上海、深圳的最新房贷利率调整为首套3.4%，二套北京3.8%（五环内）/五环外（3.6%）、上海3.8%（市区）/3.6%（自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）和深圳3.8%。而取消利率下限的广州最新的房贷利率调整为首套3.1%，二套3.7%。
据记者了解，目前汇丰银行在广州、佛山的首套房贷利率可以低至2.9%，具体要看客户的资质和申请的贷款额度。另外，相关媒体报道指出，最新一次LPR下调后，苏州的江苏银行、交通银行等给出了2.95%的首套房贷利率。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，房贷利率进入“2时代”是必然的。首先是央行公开市场操作利率下行10个基点，意味着商行从央行融资的利率降低了，近期存款利率下调，这些举措降低银行资金来源成本，从而为房贷利率下行打开了窗口。另外，银行贷款支持实体经济的任务比较重，居民存款定期化的倾向明显，在资产荒的背景下，角逐房贷份额的竞争非常激烈，而这种竞争最佳的手段就是降低利率，而居民对利率敏感也强化了这一点。
李宇嘉还指出，“不同的银行，由于资金来源成本、管理成本，对房贷份额的看重度不同，导致实际投放的按揭利率不同，特别是按揭利率不设下限以后，没有了保护锚，银行进入惨烈的竞争阶段。因此，类似外资行、农商行等资金成本低的银行，可能会率先进入‘2时代’。”
今年5月17日，房地产“一揽子”政策落地，央行等部门明确宣布要从全国层面降低首付比、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率。
值得一提的是，李宇嘉在7月24日提到，“考虑到目前首套房利率在3.2%左右，未来如果存款利率下降，也会带动其他银行也进入‘2时代’。”
7月25日，工行、农行、中行、建行宣布下调存款挂牌利率，活期存款、定期存款、通知存款等利率均有所调整。其中，1年期整存整取定期存款挂牌利率下调10个基点至1.35%。
降低交易成本，提振预期
此次LPR下降后，首套房主流利率由3.2%下降至3.1%。若按照100万元贷款本金、30年等额本息的还贷方式，房贷利息总额将减少近2万元，每月月供将减少55元。
易居研究院研究总监严跃进向记者表示，此次5年期LPR降息，将有助于进一步降低房贷成本。从LPR的走势来看，今年一季度呈现“破4”的态势，即从4.2%下降至3.95%。而当前出现了今年第二次降息，进一步引导房贷等成本的下降。若是叠加持续性的降息效应，那么月供减负效应非常明显，有助于和其他政策结合，持续降低房贷成本。
而在谈及降息对商品房市场带来的影响时，李宇嘉告诉记者，利率下行，一定会带来商品房销售的增长，一方面是降成本效应，另一方面的提振预期的效应，有的人认为利率下降会提振资产市场的走势。但是，从过往的降息效果来看，降息仅仅带动短期的交易利好，即处于门槛上的需求，因降息而促成交易，特别是刚性需求，换房需求，这些是不得不买的需求。
“长期效应不足，因为基本面并未改变，另外，即便是降月供的效应也在收窄。因为前期大幅度降息，包括去年的存量房贷利率调整，已经将利率下降了200个基点左右，近期降息的频率也以10个基点为单位，距离底部已经不远，‘降月供’的效应并不大。”李宇嘉补充说道。
此外，李宇嘉认为房贷利率仍有下调空间。
李宇嘉指出，在经济转型阵痛期，居民风险承担预期下降，再加上老龄化以及基建和地产对资金的需求下降，对高利率的资金需求减少了。同时，政策也要不断地降低利率来对冲加杠杆情绪减弱导致的通货紧缩。因此，央行会持续加大公开市场操作，以降低利率，而且保本理财、存款利率都会下降，这会导致按揭利率的机会成本上升，倒逼银行降低按揭利率，特别是在居民加杠杆买房意愿下降的情况下。
需要注意的是，虽然此次LPR调整也使得存量房贷利率下降10个基点，但对于相当一部分存量房贷客户来说，今年内无法享受到降息红利，按照合同约定，要等到明年重定价日才能适用调降后的利率。
另外，目前来看，各地存量房贷和新增房贷的利率差仍十分明显。
商业贷款与公积金贷款利差收窄
目前各城市的个人住房公积金主要按照人民银行5月份调降后的贷款利率执行，其中，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%。
此次LPR的下降，也使得银行商业贷款利率与公积金贷款利差也有所收窄。像广州目前大部分银行首套房贷利率3.1%，有些外资银行的首套房贷利率更是低至2.9%，分别与公积金2.85%相差25个基点和5个基点。
有业内人士指出，随着房地产政策的全面转向，商业房贷利率宽松已成大势，未来商业房贷利率与公积金利率将可能出现倒挂。
而严跃进表示，“商贷-公积金”利率可能出现倒挂，直观上看和商贷调整有关。但这主要是公积金利率调整滞后所造成的，所以产生了商贷加快下调，但公积金调整不到位的问题。
“贷款资金规模大，但是市场需求不多，所以造成了很多问题。包括近期商业贷款‘返点’事件，其实也和此类贷款找不到客户有关，所以贷款利率会‘内卷’，尤其是商业银行机构这种调整节奏快。但公积金中心从工作机制角度看，其类似调整的市场化操作是很弱的。”严跃进说道。
据记者了解，银行业绩承压的现状下，近日，上海等地被曝出有银行联合房地产中介在个人住房按揭贷款中“返点”拉客的情况。
58安居客研究院院长张波在接受媒体采访时表示，返点本质上可以视为一种佣金，即银行为了争抢房贷业务市场份额，向提供房贷业务的相关中介机构支付费用，这个费用本身和房贷金额有一定比例关系。同时，有业内人士指出，“返点”行为容易引发房贷业务的恶性竞争，扰乱市场秩序。
另外，严跃进还提醒道，商贷利率和公积金利率利差变小，也要注意风险。比如说公积金的贷款性价比会降低，也会造成公积金贷款过剩，资源浪费。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁


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标签：房地产地产2021年开始
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精彩评论9

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沙发
山东格安 发表于 2024-7-27 10:30:12 | 只看该作者
 
存量房呢[呲牙]
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板凳
宋承宪 发表于 2024-7-27 10:53:36 | 只看该作者
 
我们这些18年19年20年期间进城购买的刚需首套房，拿着历史最高的价格，历史最高的利率，做着历史最可怜的接盘侠。对这👆🏻失望透顶
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地板
小胖丫 发表于 2024-7-27 11:16:20 | 只看该作者
 
这下公积金贷款没优势了吧[哭笑]
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5#
金木尧 发表于 2024-7-27 13:41:15 | 只看该作者
 
头几年买的房子，第一批入坑的人现在苦逼了！，买的时候房价价格高，银行利率也高的离谱！第一次降息还不错，从5.88降到4.3！刚刚查了一下，这次一点没降！还是4.3！坐标江苏无锡，惠山区，工商银行[哭笑][哭笑][哭笑]
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6#
暴风一族 发表于 2024-7-27 15:12:01 | 只看该作者
 
让他们抢去吧，只要不轻易接盘或减少接盘，周转率就会不断降低。依现在的出生率和死亡率来看未来是地广人稀的房子根本不会增值只会缩水，而且作为过来人强烈建议年轻人别轻易结婚生子，千万别轻易为结婚所谓的面子贷款买车买房月月还贷款，自己喜欢吃苦就吃个够，别拉着父母孩子让他们陪着你吃苦一辈子还陪着你还房贷这是自私自利，愉快的童年能治愈一生，别让你的孩子因为穷苦的影响拿一生治愈童年
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7#
艺馨霏扬 发表于 2024-7-27 16:00:29 | 只看该作者
 
魔都4.165
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8#
平凡的小猪 发表于 2024-7-27 16:33:26 | 只看该作者
 
[哭笑]
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9#
王妮 发表于 2024-7-27 16:43:48 | 只看该作者
 
没上车呢[哭笑][哭笑][哭笑]坐等继续调整
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10#
飞去飞来 发表于 2024-7-27 16:55:38 | 只看该作者
 
唯一就是降房价 你这房贷利率随时可以上调的
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