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[房产] 美国大富豪疯抢豪宅，普通人却买不起一套普通住宅

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会计茵 发表于 2024-7-29 21:00:00 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
美国大富豪疯抢豪宅，普通人却买不起一套普通住宅 第1张图片


图片来源：GETTY IMAGES

去年12月，《财富》杂志曾经在一篇文章中写道，我们正处于“美国房地产市场贫富分化的新时代”。时至今日，这句话放到一个单独的语境下似乎依旧成立。
今年第二季度，豪宅价格创历史新高，但购买者依旧大有人在。



据Redfin统计，普通豪宅达到1,180,000美元的历史高价，同比增长约9%。这是近两年来的最大涨幅，而且增长速度是普通非豪宅房价增速的两倍以上。后者仅上涨了不到4%（但普通非豪宅的中位数房价依旧上涨至342,500美元，Redfin表示这是创纪录的高价）。


分析师称，第二季度，豪宅销量依旧有小幅上涨，但普通住宅销量下滑超过3%，成为“十年来销量最低的第二季度”。根据全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据，今年6月份，百万美元以上豪宅的销量实际上同比有所上涨，但其他所有价位的住宅销量都出现了下滑。当然，整个房地产市场都已经不像疫情之前那么火爆，但豪宅市场的增长速度更快。


沃斯堡的一位Redfin房地产中介在分析报告中表示：“价格合理的高端住宅依旧有强劲的需求，特别是那些外观精美和可以拎包入住的房产。我们有一位客户最近挂牌出售一套240万美元的房产，最终售价为260万美元。如果一套住宅定价合理，外观吸引人，并且不需要任何装修，这种情况下我们依旧会收到多个出价。”


虽然每个人都能感受到高房价的影响，但快速上涨的抵押贷款利率对富人来说却不是障碍，因为他们全款买房。Redfin指出，在第二季度的大部分时间，抵押贷款利率高于7%，但对于全款买房的购房人来说，这毫无影响。今年春天，在截至5月的三个月，约44%的已售出豪宅均被全款买下（这个比例与去年基本相当）。此外，根据全美房地产经纪人协会的数据，6月全款购房的比例占总成交量的28%（与去年和上个月相比均没有太大变化）。


在城市层面，豪宅中位数售价涨幅最大的是普罗维登斯，其次是圣何塞和纽约州拿骚县。此外，豪宅销量增长幅度最大的是纳什维尔、坦帕和西雅图。但第二季度成交价最高的两套豪宅，位于科罗拉多州的度假城市格伦伍德斯普林斯，其中一套豪宅的成交价为7,700万美元。洛杉矶的一套豪宅成交价约6,300万美元，排在第三位。


Redfin高级经济学家谢哈里亚尔·博卡里表示：“豪宅市场经受住了今年高抵押贷款利率的影响，这得益于有大量购房人全款购房。随着销量趋于稳定和更多住宅挂牌待售，豪宅房价不太可能继续维持高速上涨。”不止豪宅，所有房产的库存都在增长，而且住宅在市场上的待售时间更长。一位来自奥兰多的Redfin中介表示：“海外现金买家依旧交易活跃，但我们看到本地买家的交易活动有所放缓。”


因此情况似乎正在发生变化。上周四发布的另外一份Redfin分析报告显示，普通住宅月供降至四个月来的最低点，而且如果随着通胀降温，抵押贷款利率继续下降，月供也将随之减少。平均30年期固定抵押贷款的周利率为6.78%（日利率略高）。


但人们依旧很难买得起一套普通住宅。根据Zillow的数据，今年6月，普通抵押贷款还款额比疫情之前增长了超过112%。在疫情引发的房地产市场繁荣期间，房价大幅上涨，而随着美联储为抑制通胀进行加息，抵押贷款利率也随之上涨。入门级住宅即将绝迹，而购买一套入门级住宅需要的工资水平，自疫情以来已经增长了近一倍。因此，尽管目前抵押贷款利率下降，房价上涨放缓，美国的房地产市场远远没有恢复到疫情之前的水平。


本月早些时候，奥巴马时期的美国住房与城市发展部部长、房地产非营利组织企业社区合作伙伴（Enterprise Community Partners）的首席执行官肖恩·多诺万在接受CNBC采访时表示：“我们刚刚度过了美国史上最严重的房屋可负担性危机。”在此之前，Redfin的高级经济学家赵晨（音译）表示：“买不起房是目前美国房地产市场的真实写照。”

上周的数据显示，6月现房销量环比和同比均有所下降；部分原因是抵押贷款利率锁定效应，潜在卖房人因为目前已经不存在的低抵押贷款利率而放弃卖房。



另外一部分原因则是需求下降，而且我们看到由于需求下降，6月新房销量降至七个月最低。并非人们不需要房子；人们确实需要，但购房成本让他们望而却步，有些人甚至选择了毁约。只是对于富人而言，这些都不成问题。（财富中文网）


译者：刘进龙

审校：汪皓



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