[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]就在今天,7月大会通稿正式发布了,像这样的大会,每年会开三次,一次是4月末,一次是7月末,一次是12月中旬;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这次会议,传递了一个重要信号,对楼市起到了关键作用!
01,房地产主基调-维稳
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]会议通稿多次提到了:“[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]宏观政策要持续用力,更加给力、加强逆周期调节,加大宏观调控力度[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]!”
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]值得注意的是,通稿中还提到了几个词,[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]“反内卷”、“增加收入”、“促销费”!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其实反内卷最好的办法,就是刺激消费,做到需求和产能匹配,大家才有钱赚!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这次通稿中,关于房地产的描述,是要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策,坚持消化存量和优化增量相结合,积极支持收购存量商品房作为保障性住房,进一步做好保交房工作,加快构建房地产发展新模式!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这样意味着,[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]接下来围绕着房地产的政策,都是以维持稳定为主!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]大家也不要过于灰心,现在是把房地产跟防风险放在一个篮子里,意味着房地产关乎到了系统性安全问题,一定要安全着陆,一定不能出问题,一定要健康发展!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]目前来看,全国核心城市该出的政策,基本都出了,除了北京上海深圳,还没有放松限购,其他强二线城市都松绑了,但即便现在把北上深放开了,对全国楼市也起不到很大的回暖作用!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]目前想要救市,最好的办法,就是不断降低房贷利率,与此同时,提高房子的居住品质,才能吸引更多购房者入场!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最近各地住宅新规,雨后春笋般出来了,这些新规里面,对什么是“好房子”给了新的标准和定义,所以,接下来,很多房子将会加速贬值,符合新规的房子,也会加速升值!
02,什么是好房子?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1,提高得房率
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]通过把避难层、机房的公共空间列为“非公摊面积”,这样对购房者来说是个好事,可以有效提高得房率,除此之外,现在很多楼盘,推出了很多赠送面积,比如说横厅设计、独立入户厅为赠送面积、把飘窗打掉,把阳台封起来,这样综合得房率,可以接近100%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]也就是说,未来得房率低于80%的房子,都不太好卖!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2,优化户型设计
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]允许更大阳台,超过2.4米的部分计算为建筑面积,这样会带来更多宜居、实用的户型!凸窗进深从0.6米增加到0.8米,增加了室内空间的利用率。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3,公共空间改善
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]首层架空设计,很多小区开始尝试用双首层设计,就是有两层都是园林,增加公区面积,增加绿化面积,增加会所面积,提升大家的居住体验。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]4,建筑限高
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在我国,其实关于建筑限购,是有争议的, 因为我国的主要城市,分为低密度城市和高密度城市,低密度城市的代表,就是成都和杭州,高密度城市代表,就是香港、深圳、重庆。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]那么在低密度城市里面,其实现代化住宅,一般层数要求在20层以下,纯板房设计,层高要在3.1米以上,容积率要在2.5以下。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这种房子,舒适度也会大大提升!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而高密度城市,因为一些不可抗力因素;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]比如说深圳,可用于城市开发的面积不到1000平方公里,人口接近1800万,未来要达到2000万,这不得不把建筑高度提高,那么就会牺牲容积率,即便如此,住宅新规也提出,住宅的高度不宜超过150米,容积率不能超过6.0。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但现实情况,深圳很多新盘,尤其是旧改盘,回迁比例高的楼盘,建筑高度基本超过了150米,有的达到了200米,甚至250米以上,目前深圳最高的纯住宅项目,建筑高度达到了318米。这完全是没有体验感可言的!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其实关于建筑高度,我国这几年一直在做减法,人口超过1000万的城市,现在也是严令禁止建设高度超过500米以上的写字楼。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]城区常住人口低于100万的城市,严控80米以上的住宅;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]城区常住人口在100万-300万之间的城市,严限150米以上的建筑;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]各大城市新建改善型住房,整体建筑高度不宜超过60米!60米基本上要求就是在17层以内。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这些新规大家看完了,相信对什么是好房子,心里应该有数了!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]除了几个特别的城市,你买新房,不要买楼层数量超过17层的楼盘,这就不是纯改善盘了!而是刚需盘!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]今后,其实房地产会回归到一个常态,那就是[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]只有把消费者利益放在第一位的开发商,建造出优质产品的开发商,才会有活路!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而除了产品力,最核心还是看一座城市的经济韧性!经济韧性越强的城市,高产品力的房子,未来的反弹力更强劲!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]对于大多数城市来说,房子已经失去金融属性了,如果你仅仅是自住,对你没有啥影响,如果你有多套房子在低能级城市里面,就要提前考虑做好资产的安全配置了!
03,反内卷
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这次大会,其实最令人震撼的三个字,就是“反内卷”!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们不要在价格上去卷,而是要在品质上去卷!卷价格,大家都没钱赚,卷品质,把新能源汽车的品质再提高几个台阶,无人驾驶技术再提升一下,我们要去抢海外订单,赚海外的钱,中国需要一次雄起!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]很多人看热闹不嫌事大,认为卷价格是好事,PDD里面东西很便宜,但你想过没有,便宜的东西,真的好用吗?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]市场是圆的,羊毛不还是出在羊身上吗?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]任何行业,其实能够赚走大部分利润的,还是品牌,他们用品质和服务在说话,我们要去赚全球中产和富人的钱,这样我们的收入,才能提升!
04,从巴黎奥运会,看西降东升
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其实从这次巴黎奥运会,我们就能看到法国和欧洲的衰落是注定的,且无法挽回!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这里面隐藏了一个核心的矛盾,那就是[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]观点的分裂!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所谓泾渭分明,左和右已经无法同时尿到一个壶里了!马克龙这种中间派,和稀泥已经“和”不住了!事实证明,中庸之道是行不通的!两头都想要,往往最后,两头都捞不到!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]首先吐槽一下这次开幕式,满脸胡子的女大哥、搔首弄姿的男大姐、毫不掩饰的恋童癖、形形色色的变装秀,这些表演,更是对文化和道德的挑战!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其实法国和欧洲的迷失,是在于他们无法分辨什么是“正确”,什么是“错误”!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]那对于我们来说,就一定是正确吗?这也很难说!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]那我们应该如何来判别?其实说难也不难,说简单也不简单!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]就是王守仁和邓爷爷的那句话!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]实践才是检验真理的唯一标准,没有做之前的理论,都是空想!
总结:未来东方会越来越强大
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]未来中国经济会怎么走?是越来越好?还是越来越差?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们需要理性分析,科学求证,只要大家把底层逻辑搞明白了,就知道接下来路要怎么走了!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1,这次巴黎奥运会,完全颠覆了大家对巴黎的认知,巴黎并非大家想象中那么好,整个城市破破烂烂,高铁停开、到处停电,别说跟北上广深比了,就连中国省会城市,基础配套方面,都强于巴黎!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]硬件配套落后一点也就算了,治安环境更落后,巴黎街头,到处都是偷盗、抢劫、殴打、强奸,你说这样的国家,还怎么参与国际竞争!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]高盛预测了[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2075年世界GDP排名前十的国家[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)],法国、英国都跌出前十!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2,你们再看看西方政要们的言论,他们发展成这样,都是因为我们发展太好了,抢走了他们饭碗,于是他们对新能源抬高关税,是对光伏产业进行打压,这说明啥?西方国家越打压我们那些产业,说明我们这些产业越发展对了!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3,今年6月份,中国外贸顺差是990亿美元,创下了纪录,顺差太大,造成了很多贸易摩擦,所以接下来,人民币肯定会升值,以此来减少这种顺差,保持平衡!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]4,过去二十年,全世界GDP增量的80%,其实都被中美两国拿走了,而我国拿了大头,你说中国经济更差了,是没有根据的!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]确实,我承认,因为贸易战,我们这两年日子不太好过,但其实美国和其他国家,日子也不好过呀,美国加息,企业要支付的利息就比平时高很多,人家也难受呀!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但很明显,我们的产业竞争力更强,外贸顺差更大,中美金融战,我们实际上是占据了主动权的!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一旦美元开始降息,人民币也有了更充分的降息空间,经济加大放水,未来经济肯定是越来越好,怎么可能越来越差呢?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]5,这个时代,最可怕的一点,就是有人在故意散布谣言,制造恐慌,想借此机会来抄底优质资产,可惜的是,大部分人是没有分辨能力和独立思考能力的,结果相信了谣言!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因此,想要活得清醒一点,就还得多看书、多学习、多看理性文章,少刷短视频,别掉入他人精心设计的陷阱里去了!
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