[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]国务院出台好消息,放开落户限制,这将加速核心城市楼市回暖!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]国务院日前印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》,在文件中明确提到:
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1,全面落实城区常住人口300万以下的城市,取消落户限制;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2,全面放宽城区常住人口300万-500万城市落户条件;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3,完善城区常住人口500万以上超大特大城市积分落户政策,鼓励取消年度落户名额限制。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]看到这里,那很多人会问了,城区人口在300万以下的城市就不管了?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]哥们,你清醒点好吗,城区人口在300万以下的城市,哪里还需要落户呀,根本就不具备吸引年轻人的实力呀!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]他们巴不得年轻人落户,因为这些城市人口往往都属于净流出,产业实力也跟不上,只能被迫沦为“[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]燃料[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]”,做不了[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]火箭头[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为什么现在国家要鼓励人口往城市转移?因为我国的城镇化还远远没有到顶,而城镇化是生产力发展到一定阶段必须要走的路!
01,为什么加速推进城镇化?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我国现在的城镇化率是多少呢?根据2023年底的数据,我国城镇化率为[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]66.16%[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)],在过去11年时间里面,我们每年城镇化率提升为1.1个百分点。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而最新的规划,我们要在五年内,城镇化率达到70%,相当于未来每一年,我们的城镇化率要提高0.8个百分点,这个速度似乎看起来,并不难实现!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但大家要知道一点,城镇化率这东西并不是匀速提升的,比如在2010年到2020年这10年时间里面,我们的城镇化率每年提高1.4个百分点;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而到了2020年之后,我国城镇化率每年提升不足0.8%,当然这里面也有口罩事件的影响,但这两年口罩结束了,城镇化率的提升速度,并没有加速!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以,为了达成这个目标,这次国家出台了取消落户限制政策!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而一旦五年内,我们城镇化率达到70%,各位知道这意味着什么吗?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我来告诉你,这意味着将有5500万人从农村转移到城市来,这不是一个小数目,按照人均30平米的住房面积计算,那就说未来我们需要16.5亿平方米的城市住宅!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而当前我国商品房住宅库存也不过7亿平米,所以,房地产在未来5-10年,依然还有不错的机会,但这个机会,是高度分化的!
02,在城镇化加速的背景下,未来确定会发生的三件事
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第一,未来会有很多农村“消失”,就是为了提高行政管理效率,很多人口偏少的农村,会合并成一个村,实行大村制。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]越来越多的农村户籍人口,会转移到城市,成为商品房的主要购买群体,即便现在看起来,库存压力巨大,但是在人口转移的大背景下,随着时间,也会慢慢被消化掉!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第二,这5500万人,并不是均匀流入到各大城市,而是主要流向一线城市和强二线城市;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而且核心城市不仅会吸纳农村人口,还会吸纳广大的三四线城市人口,人往高处走,水往低处流,这个是自然规律,不以个人意志为转移!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]核心城市人口一旦饱和,人口就会向城市郊区、边缘地区,以及周边卫星城市转移。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]也就是说,北京旁边的北三县、深圳旁边的东莞、惠州、中山,上海旁边的昆山、嘉善,虽然现在楼市不景气,但过几年来看,又是一个不错的出货时机!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而环一线城市里面,要属[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]环深[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最有潜力,因为深圳面积太小了,人口必定会外溢到周边城市!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]现在惠州很多房子,价格膝盖斩了,不失为一个买入的好时机!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第三,一线城市和强二线城市,也就是我常说的4+7城市,因为城市基础设施不断完善,产业结构良好,高收入工作机会比较多,所以这类城市会留住大量人才,会产生大量高端购买力;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]与此同时,这些城市也在疯狂建保障房,甚至会直接收购存量商品房,作为保障房!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以,在这11个城市里面,你现在想要买房,就不要买非常刚需的房子,而是要买改善房和豪宅。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果买不起改善房,那不妨等等,因为刚需房未来会受到保障房供应冲击,价格会越来越低!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]相反,改善房和豪宅,因为稀缺性和自由定价,价格反而会越来越高!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]本质上,我们是发展中国家,城镇化还有很大空间,产业更新也还有很大提升空间,人口素质教育、收入水平,也还有很大空间。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以,我们楼市怎么可能就到顶了呢?别听楼市空军在瞎说,对于楼市,我们要有定力!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不要在意三两年内,房价的涨跌,而是要从5年、10年的维度,来观察房价!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]悲观者为什么悲观?[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为是对自己未来收入的恐慌,客观上,是大环境的影响,主观上,还是自己没有抓住时代赐予的机会!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]乐观者为什么乐观?[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为他们除了眼界和格局高一些,收入和认知自然也是高一些,多与乐观者在一起,你的心胸会更加开阔,人生更加豁达,对自己也会充满信心!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一旦你心怀正念,你根本就不会去唱衰楼市,相反,你会去照亮那些楼市空军,没有人可以做空自己国家的经济而发财!
03,大家一定要看清城镇化的大趋势!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但是人口流入的过程,跟你想的可能不太一样!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]比如说一线城市北京、上海,其实人口差不多已经饱和了,所以北京和上海,只能通过提高房价的形式,让更多低能级产业外溢到周边城市和中西部省会城市去,从而吸引更多高收入、高学历和稀缺人才落户,以确保自己的实力,越来越强大!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]广州和深圳,虽然人口还没有到顶,但其实深圳的人口上限,差不多也就2000万,主要是深圳面积太小了,人太多也装不下!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]广州会好一些,但人口终局,也会定格在2200万左右!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]显然,一线城市人口增量预期不会很多了,所以,未来大量人口会往强二线城市、省会城市、国家中心城市转移!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]比如说[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]成都、杭州、重庆、武汉、郑州、西安、长沙、合肥[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]等!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]蒋老师预估,成都和杭州的人口增量预期是非常大的,成都到2035年,可能会成为一个人口超过2800万的城市!如果发展速度快一些,可能人口会逼近3000万!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]重庆比较特殊,直辖市,但同时人口和面积相当于一个省的体量,人口早就超过3000万,未来也有可能接近4000万!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]杭州目前人口1252万,但我估计,未来会达到1800万-2000万的量级!因为整个杭州的基础配套,就是按照2000万人口城市规模来做的,同时每年的人口增量,都是非常可观的!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因此,对于广大购房者来说,如果你预算充足,那就购买一线城市的改善房,这类房子基本上是2000万起步;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果你预算一般,只有800万-1000万,那么优先购买杭州和成都的改善房!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果预算低于800万,只有300万-500万,重庆、武汉、合肥、长沙、西安,这几个城市的改善房,可以考虑!
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