[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]商人和学者[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)],最大的区别:[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一个是站在利益角度思考问题;一个是站在国家维稳角度思考问题;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]他们都是对的,但还是那句话,你要搞清楚,你需要什么内容?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其实网络上很多关于经济、楼市的言论,对我们没有什么现实参考意义!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]比如说楼市空军们说房地产不行了,他们最硬气的三个理由:[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]人口下滑、城市化率到尽头、经济不行了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这是睁着眼睛说瞎话,人口下滑,但是大城市人口还在增长呀!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]城市化率达到尽头,未来5年,我们城镇化率还要增长5%,还有5500万人要进城买房。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]经济不行了,我呸!是你脑子不行了,我们现在明明是国运最昌盛的时期,老美跟我们硬杠,都拿不到好果子吃,你偏偏说经济不行了!你脑子是不是瓦特了!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不是经济不行了, 是你变懒了,懒得去奋斗了,只想躺平,躺平的结果是什么?保障房都不会给你住!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]去伪存真,今天蒋老师就来盘点,楼市里面最火的三位专家,他们的观点,是否具有参考性:
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
01,温铁军老师
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]他一直主张,[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]哎呀,危机来了,要回农村了;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]他经常宣扬,[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]哎呀,是房地产害了中国;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一副正义秉然的面孔,他的话,让农民听了很舒服,让9亿中国老百姓听了很舒服,但恰恰这句话,是在“维稳”zhegnzhi正确,但听多了,不利于你认知升级!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我一句话可以把温铁J的观点反驳了!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果真正爱农民,就应该彻底消灭农民这个阶层。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]农民做了最辛苦的工作,拿了最少的收入。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果真正爱农民,应该帮助农民提升财商,让他们知道,这个世界,还有更多高效的赚钱方法;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果真正爱农民,就应该教会农民做跨境电商, 把中国过剩产能,高价卖给老外,赚老外的钱,这才是爱农民,爱国家。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]可惜,这帮专家、这帮学者,他们自己都靠拿国家工资,哪里懂商业和投资。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]老百姓不缺宏观大论,老百姓缺的是赚钱路子和实操经验!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]温铁J的话,其实是害了这个时代,他的思想是逆城市化,这就是“复辟”;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们工业化刚起步的时候,中国有11亿农民,经过这么多年的艰苦奋斗,通过工业文明的带动,通过加入世贸组织,通过科技进步、产业升级,我们国家大概有8亿农民进城了,剩下差不多3亿农民!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们要感谢工业化与城市化进程,让农民的收入得到了提升,但我们的城市化步伐远远还没有结束,其实我们只需要1亿农民就可以了(守住粮食安全这个底线),未来还需要2亿农民进城!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这才是[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]乡村振兴呀!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]乡村振兴不是把城里人转移到农村来,而是把更多农村人转移到城里去。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这次大会出台,我们未来5年,就会有5500万农民进城,而这5500万农民进城,会帮助我国城镇化率从66%提高到70%;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]你知道吗?城镇化率每提高一个百分点,我们就能增加2000多亿的消费需求,可以拉动上万亿的经济。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这个数据是国家官方出来的,大家要理解政策,国家为什么要这么做,不就是为了发展新质生产力吗?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们人均收入要从1.2万美金,跨越到3万美金,城镇化就必定要稳步推进。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]谁的言论影响了城镇化,阻碍了高科技的发展,谁就是历史的罪人!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]有些人是笑面虎,假装为你考虑,其实完全是胡说八道,乱你心智,对你进行PUA。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]有些人虽然说话不好听,但句句话都是直戳你心窝子,需要你坦诚相对。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]就看你想要什么?你可以每天拿起手机看爽文、看短剧,你也可以拿起手机用来学习,提升自己。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]你原来可能是90%的那批人,但只要你开窍了你,你也能变成那10%的人!
02,李稻葵老师
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]李教授最近又闹了一次笑话,他建议财政部拿出5000亿-1万亿,用来干嘛呢?发放消费券,刺激经济。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这事可行吗?我的观点:瞎搞!消费券不可能刺激经济发展。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这位李教授认为,发消费券可以在短期内助力消费提升。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]根据上海在2023年4月份的经验,上海政府每补贴1块钱消费券,就能带来4块钱的社会零售额,1:4的关系,看起来很划算呀。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而且消费上升之后,还能激发出需求,给企业回暖创造条件,这样地方税收也能上去,这是多方共赢的结果呀!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]没错,理论上是对的,但现实情况往往相反!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]的确,我国在2008年的时候,受到海外金融危机影响,很多城市为了刺激经济,发放过消费券,但你要知道一点,发放消费券,或者是现金补贴,并不能从根本上改变老百姓对未来收入的增加程度,以及对未来的预期。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]发消费券,只能解燃眉之急,这玩意治标不治本!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]说白了,消费券只能用于应急!比如说口罩期间,国家和地方,就采取了现金补贴方式来缓解疫情的影响。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为什么蒋老师认为发放消费券,对于刺激经济不可行呢?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为消费券一般是政府出资+企业让利,比如说100块消费券,可能政府补贴了50元,企业让利了50元,具体比例,这里面我们并不清楚,但不管比例多少,商家的让利空间,肯定比平时打折要优惠很多!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]很多人都喜欢薅羊毛,但是你忽略了一点,商家可以让你,给你优惠,但会赔本卖给你吗?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]用了消费券之后,其他折扣就不能叠加使用了呀,明白了吧,消费券这里面,存在很多智商税!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]自古都是只有买错的,没有卖错的!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我告诉大家,消费券在什么时候能够有效带动经济,就是老百姓口袋里面有钱了,这个时候,你搞出优惠券,大家购买热情才会上来!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]现在你补贴20块,老百姓还要掏80块,平时我们自己砍砍价,也能实现呀!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]李教授还是好好回去教书吧,别出来误人子弟了,我记得上次他说两年口罩事件,让中国人均寿命长了10天,这种惊世骇俗的观点,也只有你能说出来!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]后来他又说,如果一个人有10万元存款,那么应该花1万块买保险,8万块投资基金;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]再后来,他又出来力挺房地产,说下半年楼市可能量价齐升!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]他说[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房地产在未来1-2年会重新回到扩张态势,这个观点是错的!因为房地产不会有扩张了,只会是分化!
03,黄奇帆老师
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所有专家里面,我认为黄奇帆的观点,最具有参考性!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]网上流传黄老的一个观点:[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]刚需买房,从现在开始,一直到明年,就是一个最好的时机!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为未来的房价,肯定不会暴涨了!但房价也不会暴跌!所以,现在到明年这个时间段买房,不失为一个最好的选择!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]对此,我认为这个观点,[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]基本上是靠谱的!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]黄奇帆的主要观点,我用大白话给大家翻一下:
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1,目前很多房子的价格确实已经腰斩了,甚至膝盖斩,所以现在入手,起码不会像前两年入手,有那么高的跌幅了!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]就好比你买一件商品,去年的价格是100元,今年跌到了45元,你今年买,最坏的可能性,这件商品价格跌到几块钱对吧,那你今年买,是不是比去年买要好很多呀!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2,过去20年,开发商把钱都赚完了,这两年又把钱亏完了!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3,开发土地的各个城投公司欠下了巨额债务,原来稳赚钱的生意,出现了巨额亏损!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房价大幅下跌,带来的是个人、企业、政府债务比例大幅提高,人们的消费和投资意愿大幅降低,银行债务压力增加,随时有可能爆发系统性金融风险,所以,稳住房价,是当前经济工作的重中之重!
总结:蒋老师对接下来的楼市,有10点看法
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1,房价调控的目标,从来都是稳房价、稳地价、稳预期,房价暴跌、地价暴跌、预期暴跌,不符合任何一方的利益。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]既然现在房价跌过头了,那就要修复,在目前这种市场情况下,想要稳住房价,就需要出台更加宽松的救市政策,让房价上涨,解决过去对房地产矫枉过正的问题。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2,未来的房价是必须上涨,如果不涨,就会不停出台救市措施,从量变到质变,[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]楼市到达某一个临界点,房价就会突然上涨!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3,我观察了7月份百城房地产销售数据,发现越来越多的城市,7月份的楼市数据开始拉升。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不仅仅是一二线城市,很多三四线城市成交量也在提升:
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一方面确实是当前房价已经跌到位了,很多过去没有入手的刚需,今年也入手了;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]另一方面,受到国际资本市场影响,美国降息的预期加快,那么很多投资客和改善客,原来处于观望状态,现在也开始出手了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第四,现在的房价已经出现了明显的底部空间,但不能说现在的房价就是最低价;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为作为购房者,你几乎是不可能买在最低价的,没有人可以预测到,但现在确确实实是一个地区区间;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不管是从投资角度,还是从自住角度,我们不能去追求精准的错误,而是要追求模糊的正确!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不要捡芝麻丢西瓜!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]5,你看,房价从6万跌到3万,跌幅是50%,但是房价从3万开始涨50%,价格是4.5万;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]同样的涨幅和跌幅,但价格距离原来的高点,还有一定的空间。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]刚需最大的机会,就是房价下跌,开始倒车接人;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]原来6万块一平米你买不起,但是现在跌到3万,你是买得起的,但如果你不买,错过这次机会,那就永远就错过了;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果你未来收入涨幅,无法跑赢这座城市的房价涨幅,那你就失去了人生中唯一一次,在核心城市建仓的机会!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从现在这个时间节点开始算起,一直到明年,我认为就是刚需最好的下手机会!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]现在买入,你无需担心以后房价暴跌,因为已经没有了暴跌的空间,除非你买入的是鹤岗一般的城市,但这类城市,傻子都不会去买的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]抛开刚需来说,改善客和投资客,现在也是最好的入手机会!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]6,现在不管你是买新房,还是二手房,都是买方市场,你都有议价空间;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]尤其是二手房,议价空间更大,这几天帮深圳一位粉丝,买了蛇口一套大平层,业主原来报价是3700万,经过我们的几轮谈判,最终成交价是2890万!足足少了810万;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而在行情最好的2021年,这套房子业主挂牌价是4200万,最关键的一点,这套房子,业主硬装+软装,一共花了接近500万,相当于这500万,免费赠送给买家了!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]7,接下来,房价会发生V形反转,短时间内,深圳、上海、北京可能会涨20%-40%左右,修复过去几年超跌的部分;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但绝对不会发生一件事情,那就是像过去20年一样的暴涨了,这件事情,结束了!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]8,经过这次房价的大幅波动,我们吸取到了足够的经验和教训,那就是没有人再相信房价会一直涨,以后的开发商,不会盲目追求地王了,[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这种心态,也会平抑住房价的波动!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]9,我对未来房价的预判:
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一线和强二线城市,年均涨幅会在5%-7%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当然,我说的是均价涨幅,因为楼市是高度分化的,你家的老房子可能没有涨,或者微跌;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但是别人家的核心地段高产品力的房子,年均涨幅可以达到10%;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以,我说一线和强二线的房子均价,年均涨幅在5%-7%,这是一个比较保守的数据。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]至于广大的二三线城市,房价能够保持不变,或者在一个小幅空间里面震荡,就已经不错了,烧高香了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其他城市,缺乏人口、产业支撑的中小城市,房子大量过剩,年轻人都在外面打拼,这类城市的终局,都是[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]鹤岗化[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)],[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房价会慢慢往下跌!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]10,我一直认为,温和通胀对经济是十分有利的,而通缩会给经济带来许多问题;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以,管理层对于通胀是高容忍的,对于通缩是零容忍!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这两年主要是美国加息,我们被动通缩,但9月份,美国大概率降息,那么人民币就会进入到升值周期,[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]通胀会加速回来的,房价也会矫枉过正!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在这场即将到来的房价修复过程中,财富会将继续分化,很多人的命运会将会重新改写;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]《富爸爸穷爸爸》这本书的作者,罗伯特.清崎,说过一句话:
当市场处于崩溃的时候,就是富人变得更富的时候,他们会以廉价购买优质资产!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以,对于高手来说,买房永远是在逆势出手!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]买在无人问津时,卖在人声鼎沸处!
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