[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]商人和学者[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，最大的区别：[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一个是站在利益角度思考问题；一个是站在国家维稳角度思考问题；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]他们都是对的，但还是那句话，你要搞清楚，你需要什么内容？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其实网络上很多关于经济、楼市的言论，对我们没有什么现实参考意义！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]比如说楼市空军们说房地产不行了，他们最硬气的三个理由：[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]人口下滑、城市化率到尽头、经济不行了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这是睁着眼睛说瞎话，人口下滑，但是大城市人口还在增长呀！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]城市化率达到尽头，未来5年，我们城镇化率还要增长5%，还有5500万人要进城买房。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]经济不行了，我呸！是你脑子不行了，我们现在明明是国运最昌盛的时期，老美跟我们硬杠，都拿不到好果子吃，你偏偏说经济不行了！你脑子是不是瓦特了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不是经济不行了， 是你变懒了，懒得去奋斗了，只想躺平，躺平的结果是什么？保障房都不会给你住！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]去伪存真，今天蒋老师就来盘点，楼市里面最火的三位专家，他们的观点，是否具有参考性：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
01，温铁军老师
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]他一直主张，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]哎呀，危机来了，要回农村了；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]他经常宣扬，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]哎呀，是房地产害了中国；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一副正义秉然的面孔，他的话，让农民听了很舒服，让9亿中国老百姓听了很舒服，但恰恰这句话，是在“维稳”zhegnzhi正确，但听多了，不利于你认知升级！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我一句话可以把温铁J的观点反驳了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果真正爱农民，就应该彻底消灭农民这个阶层。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]农民做了最辛苦的工作，拿了最少的收入。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果真正爱农民，应该帮助农民提升财商，让他们知道，这个世界，还有更多高效的赚钱方法；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果真正爱农民，就应该教会农民做跨境电商， 把中国过剩产能，高价卖给老外，赚老外的钱，这才是爱农民，爱国家。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]可惜，这帮专家、这帮学者，他们自己都靠拿国家工资，哪里懂商业和投资。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]老百姓不缺宏观大论，老百姓缺的是赚钱路子和实操经验！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]温铁J的话，其实是害了这个时代，他的思想是逆城市化，这就是“复辟”；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们工业化刚起步的时候，中国有11亿农民，经过这么多年的艰苦奋斗，通过工业文明的带动，通过加入世贸组织，通过科技进步、产业升级，我们国家大概有8亿农民进城了，剩下差不多3亿农民！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们要感谢工业化与城市化进程，让农民的收入得到了提升，但我们的城市化步伐远远还没有结束，其实我们只需要1亿农民就可以了（守住粮食安全这个底线），未来还需要2亿农民进城！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这才是[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]乡村振兴呀！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]乡村振兴不是把城里人转移到农村来，而是把更多农村人转移到城里去。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这次大会出台，我们未来5年，就会有5500万农民进城，而这5500万农民进城，会帮助我国城镇化率从66%提高到70%；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]你知道吗？城镇化率每提高一个百分点，我们就能增加2000多亿的消费需求，可以拉动上万亿的经济。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这个数据是国家官方出来的，大家要理解政策，国家为什么要这么做，不就是为了发展新质生产力吗？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们人均收入要从1.2万美金，跨越到3万美金，城镇化就必定要稳步推进。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]谁的言论影响了城镇化，阻碍了高科技的发展，谁就是历史的罪人！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]有些人是笑面虎，假装为你考虑，其实完全是胡说八道，乱你心智，对你进行PUA。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]有些人虽然说话不好听，但句句话都是直戳你心窝子，需要你坦诚相对。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]就看你想要什么？你可以每天拿起手机看爽文、看短剧，你也可以拿起手机用来学习，提升自己。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]你原来可能是90%的那批人，但只要你开窍了你，你也能变成那10%的人！
02，李稻葵老师
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]李教授最近又闹了一次笑话，他建议财政部拿出5000亿-1万亿，用来干嘛呢？发放消费券，刺激经济。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这事可行吗？我的观点：瞎搞！消费券不可能刺激经济发展。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这位李教授认为，发消费券可以在短期内助力消费提升。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]根据上海在2023年4月份的经验，上海政府每补贴1块钱消费券，就能带来4块钱的社会零售额，1:4的关系，看起来很划算呀。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而且消费上升之后，还能激发出需求，给企业回暖创造条件，这样地方税收也能上去，这是多方共赢的结果呀！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]没错，理论上是对的，但现实情况往往相反！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]的确，我国在2008年的时候，受到海外金融危机影响，很多城市为了刺激经济，发放过消费券，但你要知道一点，发放消费券，或者是现金补贴，并不能从根本上改变老百姓对未来收入的增加程度，以及对未来的预期。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]发消费券，只能解燃眉之急，这玩意治标不治本！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]说白了，消费券只能用于应急！比如说口罩期间，国家和地方，就采取了现金补贴方式来缓解疫情的影响。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为什么蒋老师认为发放消费券，对于刺激经济不可行呢？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为消费券一般是政府出资+企业让利，比如说100块消费券，可能政府补贴了50元，企业让利了50元，具体比例，这里面我们并不清楚，但不管比例多少，商家的让利空间，肯定比平时打折要优惠很多！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]很多人都喜欢薅羊毛，但是你忽略了一点，商家可以让你，给你优惠，但会赔本卖给你吗？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]用了消费券之后，其他折扣就不能叠加使用了呀，明白了吧，消费券这里面，存在很多智商税！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]自古都是只有买错的，没有卖错的！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我告诉大家，消费券在什么时候能够有效带动经济，就是老百姓口袋里面有钱了，这个时候，你搞出优惠券，大家购买热情才会上来！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]现在你补贴20块，老百姓还要掏80块，平时我们自己砍砍价，也能实现呀！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]李教授还是好好回去教书吧，别出来误人子弟了，我记得上次他说两年口罩事件，让中国人均寿命长了10天，这种惊世骇俗的观点，也只有你能说出来！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]后来他又说，如果一个人有10万元存款，那么应该花1万块买保险，8万块投资基金；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]再后来，他又出来力挺房地产，说下半年楼市可能量价齐升！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]他说[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房地产在未来1-2年会重新回到扩张态势，这个观点是错的！因为房地产不会有扩张了，只会是分化！
03，黄奇帆老师
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所有专家里面，我认为黄奇帆的观点，最具有参考性！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]网上流传黄老的一个观点：[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]刚需买房，从现在开始，一直到明年，就是一个最好的时机！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为未来的房价，肯定不会暴涨了！但房价也不会暴跌！所以，现在到明年这个时间段买房，不失为一个最好的选择！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]对此，我认为这个观点，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]基本上是靠谱的！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]黄奇帆的主要观点，我用大白话给大家翻一下：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1，目前很多房子的价格确实已经腰斩了，甚至膝盖斩，所以现在入手，起码不会像前两年入手，有那么高的跌幅了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]就好比你买一件商品，去年的价格是100元，今年跌到了45元，你今年买，最坏的可能性，这件商品价格跌到几块钱对吧，那你今年买，是不是比去年买要好很多呀！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2，过去20年，开发商把钱都赚完了，这两年又把钱亏完了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3，开发土地的各个城投公司欠下了巨额债务，原来稳赚钱的生意，出现了巨额亏损！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房价大幅下跌，带来的是个人、企业、政府债务比例大幅提高，人们的消费和投资意愿大幅降低，银行债务压力增加，随时有可能爆发系统性金融风险，所以，稳住房价，是当前经济工作的重中之重！
总结：蒋老师对接下来的楼市，有10点看法
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1，房价调控的目标，从来都是稳房价、稳地价、稳预期，房价暴跌、地价暴跌、预期暴跌，不符合任何一方的利益。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]既然现在房价跌过头了，那就要修复，在目前这种市场情况下，想要稳住房价，就需要出台更加宽松的救市政策，让房价上涨，解决过去对房地产矫枉过正的问题。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2，未来的房价是必须上涨，如果不涨，就会不停出台救市措施，从量变到质变，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]楼市到达某一个临界点，房价就会突然上涨！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3，我观察了7月份百城房地产销售数据，发现越来越多的城市，7月份的楼市数据开始拉升。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不仅仅是一二线城市，很多三四线城市成交量也在提升：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一方面确实是当前房价已经跌到位了，很多过去没有入手的刚需，今年也入手了；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]另一方面，受到国际资本市场影响，美国降息的预期加快，那么很多投资客和改善客，原来处于观望状态，现在也开始出手了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第四，现在的房价已经出现了明显的底部空间，但不能说现在的房价就是最低价；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为作为购房者，你几乎是不可能买在最低价的，没有人可以预测到，但现在确确实实是一个地区区间；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不管是从投资角度，还是从自住角度，我们不能去追求精准的错误，而是要追求模糊的正确！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不要捡芝麻丢西瓜！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]5，你看，房价从6万跌到3万，跌幅是50%，但是房价从3万开始涨50%，价格是4.5万；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]同样的涨幅和跌幅，但价格距离原来的高点，还有一定的空间。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]刚需最大的机会，就是房价下跌，开始倒车接人；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]原来6万块一平米你买不起，但是现在跌到3万，你是买得起的，但如果你不买，错过这次机会，那就永远就错过了；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果你未来收入涨幅，无法跑赢这座城市的房价涨幅，那你就失去了人生中唯一一次，在核心城市建仓的机会！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从现在这个时间节点开始算起，一直到明年，我认为就是刚需最好的下手机会！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]现在买入，你无需担心以后房价暴跌，因为已经没有了暴跌的空间，除非你买入的是鹤岗一般的城市，但这类城市，傻子都不会去买的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]抛开刚需来说，改善客和投资客，现在也是最好的入手机会！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]6，现在不管你是买新房，还是二手房，都是买方市场，你都有议价空间；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]尤其是二手房，议价空间更大，这几天帮深圳一位粉丝，买了蛇口一套大平层，业主原来报价是3700万，经过我们的几轮谈判，最终成交价是2890万！足足少了810万；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而在行情最好的2021年，这套房子业主挂牌价是4200万，最关键的一点，这套房子，业主硬装+软装，一共花了接近500万，相当于这500万，免费赠送给买家了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]7，接下来，房价会发生V形反转，短时间内，深圳、上海、北京可能会涨20%-40%左右，修复过去几年超跌的部分；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但绝对不会发生一件事情，那就是像过去20年一样的暴涨了，这件事情，结束了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]8，经过这次房价的大幅波动，我们吸取到了足够的经验和教训，那就是没有人再相信房价会一直涨，以后的开发商，不会盲目追求地王了，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这种心态，也会平抑住房价的波动！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]9，我对未来房价的预判：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一线和强二线城市，年均涨幅会在5%-7%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当然，我说的是均价涨幅，因为楼市是高度分化的，你家的老房子可能没有涨，或者微跌；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但是别人家的核心地段高产品力的房子，年均涨幅可以达到10%；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以，我说一线和强二线的房子均价，年均涨幅在5%-7%，这是一个比较保守的数据。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]至于广大的二三线城市，房价能够保持不变，或者在一个小幅空间里面震荡，就已经不错了，烧高香了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其他城市，缺乏人口、产业支撑的中小城市，房子大量过剩，年轻人都在外面打拼，这类城市的终局，都是[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]鹤岗化[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房价会慢慢往下跌！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]10，我一直认为，温和通胀对经济是十分有利的，而通缩会给经济带来许多问题；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以，管理层对于通胀是高容忍的，对于通缩是零容忍！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这两年主要是美国加息，我们被动通缩，但9月份，美国大概率降息，那么人民币就会进入到升值周期，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]通胀会加速回来的，房价也会矫枉过正！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在这场即将到来的房价修复过程中，财富会将继续分化，很多人的命运会将会重新改写；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]《富爸爸穷爸爸》这本书的作者，罗伯特.清崎，说过一句话：
当市场处于崩溃的时候，就是富人变得更富的时候，他们会以廉价购买优质资产！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以，对于高手来说，买房永远是在逆势出手！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]买在无人问津时，卖在人声鼎沸处！
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