作者：余飞
01
警告“零首付”
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]近日，一南一北两个省会城市，发文明确警告“零首付”风险。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一个是广西首府南宁，一个是河南省会郑州。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]7月28日，广西南宁市住房和城乡建设局在回应市人大代表提出的《关于南宁市房地产市场流动性刺激的建议》中，在提到有关于“首套住房0首付”的问题时，南宁市住建局明确表示：
“0首付”购房方式存在风险和不确定性，并非一种可持续的购房方式。具体的风险包括：购房者的还款压力可能因此而增加；金融风险的存在，以及可能涉及的法律风险。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]8月5日，郑州官方平台“郑州发布”发布了一篇《“0首付”有风险！郑州市房管局发布最新警示→》，并给出了5个警示：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]近期，有个别楼盘违规推出“0首付”购房活动，为防止此类行为给购房者带来经济损失和法律风险，该局就“0首付”购房存在的相关风险作出警示：
1、严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付款融资、首付分期和变相首付垫资行为。
2、这不仅增加购房者贷款利息及按揭月供还款负担，还存在较大的骗贷法律风险。
3、“0首付”涉及的部分违规操作行为，无法在网签合同中明确约定，更得不到法律应有保护。
4、开发企业和购房者签订的购房合同存在法律争议，因此当事方可能都会被追究刑事责任。
5、对存在违规开展“0首付”销售商品房的房地产开发企业、房地产中介机构将依法依规予以严肃处理，情节严重的，移交有关部门依法给予罚款。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]零首付的本质，是给购房者加杠杆。虽然降低了购房门槛，或者说购房门槛降到了零，但是增加了购房者后续的还贷压力。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在如今的不确定环境中，会增加后续的偿还风险。不仅不利于市场健康，还会适得其反。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]今年517新政之后，绝大多数城市的首套房首付已经降至15%，二套房降至20%，这已经是历史最低首付了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这一降，当时就有人联想到了当年引发全球金融海啸的美国次贷危机。如今不少城市的开发商打出了零首付，的确不得不防。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]让一批没有能力购房的人，通过零首付上车，往后的房贷怎么办？一旦断供，又该怎么办？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以，南宁与郑州纷纷喊停零首付。这既是基于风险意识的思考，也是在执行不久前中央政治局会议上对“反内卷”任务的落地。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]7月末召开的中央政治局会议明确提到：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]“强化行业自律，防止‘内卷式’恶性竞争。”
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]很多人分析，“防止‘内卷式’恶性竞争”是对汽车行业的警告，其实也包括房地产行业。
02
“零首付”背后
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]零首付的风险，开发商们不可能不明白，但他们依旧这样做了，背后的原因并不复杂，房子太难卖了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]很多开发商为了把房子卖出去，加快回款，只能铤而走险，打擦边球，算是没有办法的办法。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如今的房地产市场，一年比一年冷。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]国家统计局还披露：
1-6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。
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来源：国家统计局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]去年商品房销量和销售额已经大跌，直接从“双13”跌至“双11”。
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制图：城市财经；数据：国家统计局
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制图：城市财经；数据：国家统计局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而今年在去年本就惨淡的销量上，进一步下挫。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]去年上半年商品房销售面积为5.95亿平方米，今年上半年销售面积较去年上半年跌了五分之一。去年上半年商品房销售额为6.3万亿元，今年上半年销售额较去年上半年跌了四分之一。
商品房销售面积与商品房销售额双双跌破了“5”，也即上半年商品房销售面积跌破了5亿平方米，销售额跌破了5万亿元。
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制图：城市财经；数据：国家统计局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]按照这个趋势，今年结束，房地产销量大概率会跌至“双9”，也即销售面积跌至9亿平方米，销售额跌至9万亿。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]具体到南宁、郑州两座城市来看。
南宁方面，正遭遇着房价、销量、卖地收入、房地产投资四杀，正在被房地产反噬。
房价方面：
国家统计局披露的2023年12月份大中城市房价数据显示：南宁新房价格同比下跌了1.3%，二手房价格同比下跌5.7%。
销量方面：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]根据广西官方数据显示：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2020年南宁商品房1837.59万平方米，销售额1581.21亿元。2021年分别下滑至1494.08万平方米、1240.28亿元。到2023年下滑至952.6万平方米、724.1亿元。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2023年的销售面积与销售额相比于2020年的高点，双双腰斩。
制图：城市财经；数据：广西统计局
卖地方面：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2023年南宁的卖地收入相比于高点时期，已经只剩下零头了。
制图：城市财经
房地产投资方面：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]南宁GDP对房地产投资非常依赖，之前其经济对房地产投资依赖度超过了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2019年，南宁房地产投资增速高达32.1%，当年房地产依赖度32.4%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2020年开始转向，南宁的房地产投资增速下跌了5.7%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2021年下跌了1.3%。2022年下跌了45.3%。2023年下跌了32.6%。
制图：城市财经；数据：南宁统计局
今年一季度，南宁的房地产投资又下降了16.8%。
随着房地产的落幕，南宁这座过度依赖房地产的城市，经济遭受到了严重反噬。在还没有其他产业成长起来的情况下，南宁的经济短期内很难走出水逆周期。
郑州方面，同样如此。
郑州商品房销量自2018年以来，一年不如一年，而库存量则与日俱增。
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制图：城市财经；数据：郑州市统计局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2023年郑州房屋销售总面积2028.6万平方米，相较于2018年的高点，下跌了45.4%。销售额1748.4亿元，相较于2019年的高点下跌了48.6%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房屋库存则突破了1100万平方米。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]此外，郑州的卖地收入，早就脚踝斩了。根据郑州市财政局披露的数据显示，2023年郑州市政府性基金预算收入（主要是卖地收入）387.9亿元，相较于高点时期下降了73%。
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制图：城市财经；数据：郑州市财政局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]进入2024年，这一数据出现了断崖式情况。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]据360房产网数据显示，上半年郑州全市新建商品房共计成交套49766套，成交面积531.54万㎡。与2023年上半年的96045套相比，同比下跌48.2%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]中指研究院披露，上半年郑州卖地收入只有88亿元。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]面对如此局面，郑州7月31日发布了《关于取消商品住房价格指导的通知》，提出：
经市政府研究，住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这意味着，郑州新房的跌停板打开了，房价任由市场涨跌。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这才是房地产逆境中正确的面对方式。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]降价，是真正的降成本、降低购房者风险的方式。而降首付，看似降低了上车门槛，其实是给购房者加了杠杆，增加了购房者的购房成本，增加了买房风险。
03
房价还得调整多久
在分析深圳楼市的文章中，我说过，正因为房价远超城市大多数的购买力，让大多数无房的人只能望房兴叹。再加上三年黑天鹅让很多人的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。
我提出过一个概念，叫“需求断档”。简单理解，就是高房价形成了一个天堑，让相当部分人空有需求没有实力。
总结下来就是：
第一，宏观经济周期、宏观大环境以及全球局势带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。
第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。
第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。
一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在这种背景下，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而就目前的情况来看，平衡点出现还早得很。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]本号在今年的文章中多次强调过，本轮调整周期不会短。
当下的楼市，已经进入了调整深水区。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以，本号再次强调一下，当下买房卖房的观点，适用于所有城市：
第一，高位站岗的炒房客，能现在卖掉，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。
第二，至于只有一套房的中产家庭，未来要做的，是尽一切可能降低刚性债务，收缩家庭的债务表。
第三，买房方面，没有硬需求，没有急需求，尤其是买房需要加杠杆的人群，可以推迟。
第四，对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，又特别想买，可以买，但，一方面，切记不要加杠杆，另一方面需要做好承受房价下跌的心理准备，这是认知。
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