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[房产] 招商蛇口上海失利：丢了销冠，又没抢到“地王”

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雪憨憨你咋了 发表于 2024-8-8 13:58:50 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy） 
大家都知道，上海曾是多少黑马房企千亿路上“移师扎营”的战略高地，大虹桥就是他们一路朝圣并引以为傲的“耶路撒冷”。
这两年楼市持续深调，那些受挫或出险房企能撤离的早已撤离，打道回府，重返曾经发迹之地蓄积能量，待将来再战。
八月炎炎夏日，昨日（8月7日）上海土拍罕见重现“王的盛宴”，时隔八年之后，再一次刷新了“全国单价地王”的纪录，成交楼面价13.1万元/㎡！
这个颇具里程碑意义的纪录打破者，就是逆市持续激进拿地的绿城，以30%溢价率触顶后，最终以摇号击败保利、华润、中海、招商等其他多家实力央企。
“有人得意，就有人会失意。”上周，上海业内有知情者爆料说，招商对小米退出徐汇滨江地块的拿地意愿非常强烈。“招商再不在城央板块拿地，在上海会被边缘化。”

招商蛇口上海失利：丢了销冠，又没抢到“地王” 第1张图片


来源：地产密探图库


据相关披露，参与竞拍“原小总部地块”的招商蛇口并非独身一人，而是拉来了徐汇城投。
从背景看，徐汇城投是上海徐汇区在城建领域的“地头蛇”国企。招商拉上徐汇城投，这么做无疑是秀肌肉，既展示拿地实力，又暗含必胜信心。
没想到，事与愿违。
上个月，招商蛇口刚接收了徐汇长桥项目，即徐汇区长桥街道xh315-10、xh313-16地块），可供出售商品住房10万方、835套房源，涉及中小户型面积占比不低于50%。
另据悉，今年5月份，徐汇长桥项目地块曾由上海地产和徐汇城投耗资79亿元协议摘得。如今随着招商介入，徐汇长桥项目由招商持股80%，徐汇城投持股20%，预计打造售价11.5万元/㎡的“玺”系产品。
据上海地产媒体描述说，徐汇长桥板块很神奇，满眼望去全是高压线、老破小，说发展不如徐汇滨江、华泾等，但在2020年曾迎来高光时刻，曾出现过千人摇、日光盘，主要是相比其他板块，当时这里的价格不足8万元。
如今招商一进来，徐汇长桥板块的价格立马被拉涨到了“11万+”的新高度，成为上海圈内热议关注的话题之一。
对招商蛇口而言，徐汇长桥项目是一个产值较高的项目，但远远不够，捆绑徐汇城投参拍“原小米总部”项目，无疑想再接再厉，多拿几个，但最终失算了。
除了徐汇长桥项目之外，据上海地产圈知情人士介绍，招商在浦东还有2个项目，也就是招商臻境、招商中旅揽阅，再加上宝山TOD招商时代乐章、松江泗泾TOD招商时代潮派，主要就是这4个项目。下半年还有一个风貌别墅项目，再加上徐汇长桥项目，基本也就这样。
前述知情人士说，现在招商在上海的问题是主要货值都集中在郊区或非核心区，去化速度很难向城央核心区的，流速慢，利润空间不高，不像中海只拿核心地段的土地（新天地、徐汇滨江）。
据克而瑞监测统计披露，2023年，招商蛇口曾以全口径销售额645.57亿元、权益销售额471.67亿元摘得上海楼市“双冠王，力压保利、万科、华发、绿城等。
其中，象屿招商·公园1872销售额106.34亿元，位列2023年上海楼盘销售榜TOP30的第三位；招商苏河玺卖了91.77亿元，位列第五；招商象屿蟠龙府2期卖了73.72亿元，排名第18位。
同样参考克而瑞数据，2023年招商蛇口在全国全口径销售额2936.3亿元，上海区域贡献了近22%的销售额，也就是超过了1/5的份额；权益销售额1852亿元，上海区域贡献了25.46%的销售额。
今年初以来，招商蛇口在上海楼市严重失速，前4个月单月销售额退步严重，5月稍有好转，但虽如此，仍前5个月总销售额仍继续丢了销冠。今年上半年，其上海销售额129.77亿元，权益销售额89亿元，均排名第4位。
再看前7个月，招商上海权益销售额95.5亿元，排名倒退至第5位，跟去年同期以262.83亿元稳居上海楼市销冠相比，销售额下滑有些严重。
继续参考克而瑞数据，招商蛇口前7个月在全国的全口径销售额1168.2亿元（去年同期：1865.6亿元），同比下滑37.4%；权益销售额810亿元（去年同期：1158亿元），同比下滑30%，其中上海区域权益销售额占比已降到11.8%。
日前，招商蛇口还披露2024年中期业绩快报，上半年营收512.7亿元，同比微跌0.33%，营业利润约29.3亿元，同比下滑40.18%，归母净利14.17亿元，同比下滑34.17%，主要是受开发业务项目结转毛利率下降。
去年，招商蛇口开发业务毛利率17.08%，同比下滑近4个百分点，为去年贡献营收最高（近500亿元）的华东区域毛利率15.88%，也同比下滑了2.38个百分点，低于其去年整个开发毛利率水平。
上海作为整个华东区域的门户，对任何一家头部房企而言，其创造的产值及销售绝不能有任何闪失，而去年曾在上海滩顶着“双冠王”的招商蛇口，今年以来持续丢失销冠，就是缺少城央好项目，接下来能否及时补仓，尤为关键。


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