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[财经] 美元降息，中国房地产会被“割韭菜”吗？

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杨晓波 发表于 2024-8-8 19:23:52 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
美元降息，中国房地产会被“割韭菜”吗？ 第1张图片


宋 丁
这两天国际金融市场发生剧烈震荡，美日韩股市大跌，纳斯达克前一阵子还被爆炒的美国“科技七子”集体跳水，而人民币却迎来罕见大涨。显然，今年以来美联储一直扭扭捏捏、拖拖拉拉不愿意干的一件事——美元降息，已经走到无路可走、必须下调的地步了。到底什么时候降息？业界普遍认为，九月很可能出现第一次降息，年内大概率还会有跟进降息的步骤。
回顾历史，我们都知道，美国已经多次利用美元作为所谓“世界货币”的地位，反复启动这种加息再降息的“美元潮汐”策略，重创了全球一众国家的经济，捞取了大量的美元霸权暴利。美国此轮加息更是破纪录地前后持续了两年零四个月，共加息11次，美元利率已经高达5.5%，吸纳了全球巨量的美元回流美国。美元这次若启动降息，还会继续收割全球“韭菜”吗？
从这次加息后全球金融市场及各国经济的表现看，迄今为止，极少有国家出现以往那种被美元降息“收割”前的经济全面垮塌现象，怎么回事呢？原来那些可能被收割的国家，它缺美元还债是吧？好，中国用外汇储备借给你用于归还对美国的欠账，你到时候还我人民币就行了。这意味着什么？中国一边协助被美国胁迫的国家化解债务困局，一边利用美元加息加快人民币国际化的步伐。这样一来，美国还想照搬以往的方式向全球弱国收割“韭菜”的办法基本上不灵了。
面对这种尴尬局面，美国当然会加剧对中国的憎恨，那怎么办？其实，美元自这轮加息开始，就把“收割”的主要目标瞄准了中国，因为过去一些年来，美国已经公开认定中国就是对美国经济造成最大威胁的国家，一直在对中国实施围堵、打压、脱钩、断链式的操作。这次美国指望通过持续而强力的加息，和中国打一场被业界称为“美国高血压大战中国低血糖”的超级金融战，直到拉爆中国经济之后再降息，美国指望这样可以让大量美元流入中国市场收拾残局，由此疯狂收割中国优质资产的“韭菜”。
如今，这场激烈的中美金融战就要见分晓了，美元将要拉开连续降息的帷幕了。问题来了：美元降息真的会对中国优质资产形成疯狂“割韭菜”局面吗？
我们注意到，近期一些欧美的著名企业家以及中东地区的资本大佬们纷纷前来中国考察，意欲加大对中国新能源、电子、机械设备以及高端服务业等领域的投资。这是来“割韭菜”的吗？当然不是，因为这是实体经济的投资合作，中国改革开放四十多年来，这种类型的外商投资很多，不足为奇。
哪里有“韭菜”可以让降息后的大量美元收割？业界担心的主要是指泛金融领域，包括银行、资本市场、房地产市场等，这些领域多年来一直是国际资本争斗和美元在全世界到处“割韭菜”的重点领域。
好了，我今天就专门来谈一谈即将到来的美元降息和中国房地产之间到底会发生什么？会不会发生潮汐美元对中国房地产的“割韭菜”现象？
可以说，这次美元加息，美国最关注的就是中国房地产，从某种意义上说，中美金融战两头的“跷跷板”，美国那边是是美元，中国这边就是房地产。为什么？因为美国的债务已经高达35万亿美元的天量规模，这让潮汐美元的“反噬”胃口变得更大更贪婪更急迫，而这两年加息操弄下来，全球其他国家几乎都未能再出现以往那样的经济拉垮现象，高企的美债只能也必须锁定中国的巨量资产，尤其是直接盯住全球最大的资产盘——中国房地产。
从全球视角看，中国房地产显然属于规模巨大、品质兼优的资产类型，过去二三十年来，中国在房地产领域囤积的总市值高达400多万亿人民币，尤其是一二线城市核心地段的不动产是相当优质的全球资产。
但是，中国优质的房地产资产同时又存在很大的脆弱性，主要问题是，多年来，中国房地产里充斥着一系列加杠杆的炒作，导致房地产出现严重的价值虚增和泡沫，这几年来，国内房地产进入低潮期，房价普遍出现下跌，目前，化债、去库存、保交楼等仍然是房地产面临的非常艰巨的任务。
在这种形势下，美元启动降息，不少人开始担心，那么多美元从美国流向全球，其中流向中国必然是重点方向，特别是房地产领域，可能成为这次美元潮汐冲击的最大目标。
我这篇文章题目提及的问题出来了：美元降息，中国房地产会被“割韭菜”吗？
在回答这个问题之前，我还得谈一下当前房地产界的一种很流行的观点，这种观点认为，中国政府这两年来一直致力于“主动刺破泡沫”，积极化解房地产因庞大的债务问题而带来的严重困局，就是为了防止美元降息后对中国房地产“割韭菜”。
我对此观点是不敢苟同的。因为此轮美元加息是从2022年3月开始的，而自其半年前的2021年10月开始直到今天，中国各级政府针对房地产的低弱形势已经出台了上千个政策，其中不但没有一个涉及“主动刺破泡沫”，反而都是力度很大的扶持性政策，都是全力保障房地产尽量不再继续下滑的政策和市场操作。
如果上溯到2021年之前的很多年间，中国各级政府投放了很多管控房地产的调控政策，这些是“主动刺破泡沫”吗？其实也不是，这些调控政策都不属于让楼市剧烈向下走的“主动刺破泡沫”，而是不让楼市过快往上走的、以“稳”为核心诉求的管控政策。
即便是2016年的“房住不炒”方针和“三稳”（稳预期、稳地价、稳房价）策略，也不属于“主动刺破泡沫”的政策。甚至在最近几年里，在经济大环境变弱的背景下，当初希望房地产不要过快向上的“三稳”策略事实上遭遇的是房地产掉头向下的严峻挑战，打破“三稳”的不是向上，而是向下，这种背景形势下，反复推出扶持型政策都难以阻挡房地产的下挫，怎么可能还实施什么“主动刺破泡沫”的操作呢？
说到“主动刺破泡沫”，当然必须提及2021年8月房企融资的“三条红线”政策，这个政策被称为压垮房企的“最后一根稻草”，客观上起到了对房地产“刺破泡沫”的作用，但问题在于，这显然不是政府“主动”推进的，此项政策推出后房地产领域出现的债务爆雷、烂尾楼、高库存、断供法拍等巨大震荡现象及对全国经济的严重负面影响完全是政府事先没有料到的，因此才会有2021年四季度后连续三年的政策强力扶持现象。
可见，说政府在“主动刺破泡沫”，并且是为了防止美元降息后对中国房地产“割韭菜”，这些看法既不恰当，也不符合事实。
既然中国房地产从来没有出现过政府对房地产“主动刺破泡沫”这样的激进式策略，那么中国房地产在目前低潮和弱势的基本态势下，美元降息，大量美元流入中国，流入房地产，看上去似乎有可能对房地产造成负面冲击，似乎有可能割走中国房地产的若干“韭菜”。这个情况会出现吗？
我必须明确而肯定地回答说，不会！不但不会，而且，如果我们利用好这次美元降息带来的流动性大量增加的机会，反而会给疲弱的中国房地产带来一线生机。
为什么？
其一，在这两年多美元加息的过程中，中国事实上一直在宏观经济各个领域推进落实应对性的策略，力避因中国经济严重下滑给美元降息带来“割韭菜”的机会。从房地产看，这两年多来各级政府推出的上千项扶持性政策都有助于夯实房地产的基础，补缺房地产的漏洞，客观上起到对冲美元降息可能出现的“割韭菜”的负面影响。
其二，目前中国金融业并未完全对外开放，美元降息后，即便有大量流动性进入中国，也会受到中国外汇管制制度的合法严格的约束，不可能任由其自发地大量进入房地产这种国民经济关键和敏感领域实施所谓“收割”。
其三，美元最容易攻破中国房地产的领域是多年来许多房企对外举债形成的海外美元债务。对此国内政界、金融界和产业界都已做了大量的应对准备，设立了必要的防火墙机制，最大限度把房企现有的海外债务问题实施有效压减、阻断和屏蔽，从而大幅降低美资利用这个漏洞向中国房地产发起攻击。
其四，这两年来，由于美元加息，中国国内的资金向美国流出之量也很可观，对中国经济造成严重压力，加重了中国经济的低潮态势。一旦美元降息，外部流动性回流或进入中国的总量会大幅增加，人民币将大幅升值，与之相应，国内银行利率会跟随下降，企业和个人贷款压力都会减轻，这对目前横盘在银行系统内部的大量避险性国内存款也将产生重大的激活效应，这样，外部流动性加上国内沉淀已久的流动性“双流”汇合，必然对国内经济增强活跃度产生显著的刺激作用。就房地产而言，政府需要做的是，如何把这内外两大流动性做好符合房地产客观需求的“引流”工作，让必要的增量资金盘能为化解中国房地产面临的化债、去库存、保交楼、断供法拍等重大困局起到及时、正面、积极的支撑作用。
最后，我把本文的主要观点做一个总结：
1、中国政府从来没有“主动”地对房地产采取过“刺破泡沫”的举措，调控防范性政策不等于“刺破泡沫”，因此也不存在“以此来防范美元降息后可能出现的‘割韭菜’现象”这个事。
2、中国房地产尽管存在严重的债务、高库存等问题，目前仍在弱势通道里，但各级各类扶持性政策以及房地产内部不断深化的保护性机制使得美元降息后难以对中国房地产实施“收割韭菜”式的掠夺和攻击。
3美元降息后，中国房地产将面对大量进入中国的流动性以及将会被激活的在国内银行系统留置的大量避险性资金，如果政企两界做好这“双流”资金的汇合引流工作，中国房地产将有可能由低谷适度反弹，迎来一次难得的救赎机会。
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