全国新房市场7月报：三四线城市新房热度小幅回升

道听途说想知道真相 · 发表于 2024-8-9 07:30:00

2024年7月，新房市场景气度环比保持稳定，仍在低位运行。
供应端：7月份，随着房企年中业绩冲刺节点过去，企业推盘力度减弱，重点65城开盘项目环比减少13%，其中一线城市开盘项目数量环比减少25%，降幅明显高于其他梯队城市。项目总数量环比减少0.7%，受新增供应减少影响，存量规模也微降。
需求端：重点65城新房线上找房热度环比小幅下降0.2%，同比下降20.1%。对比6月，降幅显著收窄。主流需求中70-90平方米和90-120平方米3室户型、120-150平方米4室户型的新房找房热度占比环比分别下降0.3、0.5和0.6个百分点。
价格端：2024年7月，重点60城新房在售均价环比下跌0.06%，受淡季需求走弱影响，部分城市促销降价的情况仍然存在。一线城市7月份新房在售均价环比继续小幅上涨0.1%。上海均价下跌0.4%，广州上涨0.5%，北京上涨0.5%，深圳均价基本与上月持平。
1、 7月房地产重点政策

1.1 中央层面重点政策
7月份召开的二十届三中全会指出，“要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”，针对房地产的发展提出“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度”，为房地产行业的未来指明了方向。
7月28日，国务院发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，对未来五年推进新型城镇化建设的总体要求、重点任务、政策措施和组织实施等作出部署。新型城镇化对房地产市场具有明确的支撑作用，一方面，新型城镇化将持续为城市带来增量住房需求，促进房地产发展新模式的加速构建；另一方面，随着城镇化水平的提高和居民生活要求的，推进城市环境品质提升、城市更新将逐渐成为城市规划建设的重点。
近来，房地产支持性政策频繁出台，需求端方面有各地持续放松房地产行政限制性政策，扩大潜在购房人群范围、降低购房门槛和房贷负担，包括取消房贷利率下限、降低首付款比例等措施，促进房地产市场企稳。然而，从市场实际表现来看，当前房地产市场仍处于调整阶段，行业基本面尚未出现质的改善。预计随着政策指引的明确，行业发展的方向将更加清晰，未来的改善效果逐渐显现，房地产市场情绪也将逐渐修复，下半年或将有更多城市的楼市有望企稳。

1.2 省市地方重点政策
7月份，各省市地方继续以细化落地前期方向性政策为主，刺激需求，去库存是主基调，其中公积金仍然是激励需求端的主要优化放宽政策之一。除公积金相关优化政策之外，北京、西安、南京、黄石等城市推进“以旧换新”活动，细化具体举措。广州继续放松限购范围，对港澳台及外籍人士取消120平方米以上的购房限制。广东省、烟台、柳州等省市出台收购已建成存量商品住房用作保障房的政策。约30个三四线城市出台促进房地产市场平稳健康发展的一揽子政策，主要包括购房补贴、以旧换新、人才购房等方面。

2、 7月品牌房企热度排行

根据58安居客全国重点65城新房线上找房数据统计，7月份，全国品牌房企中仍然是万科集团旗下楼盘的总访问热度位列第一，与上半年表现一致，主要是布局城市多和项目数量较多的原因。7月份，万科集团在郑州、长沙、西安和武汉等城市热度较高，部分城市受到以旧换新活动积极开展的影响。
一线城市中新房找房热度最高的品牌房企为保利集团。保利集团在四个一线城市布局的在售和待售项目约有90个，在各大品牌房企中居于首位，叠加央企品牌影响力，使得保利在一线城市的新房找房热度最高。
北京城建、保利集团、越秀地产和京基集团分别位列北京、上海、广州和深圳新房找房热度的第一位。北京城建找房热度上涨主要是由于北京城建·国誉燕园等个别热点项目热度大涨影响，京基集团7月热度位列深圳首位也是由于京基·华樾等个别项目热度大涨，带动企业品牌整体热度上涨。

*数据来源：58安居客研究院，热度表示该房企旗下楼盘详情页的访问次数加总

3、 7月新房市场走势

3.1 新房项目供应走势
3.1.1 新开盘项目量走势
2024年7月，随着年中冲刺节点过去，同时也受到夏季高温的影响，企业推盘力度减弱，重点65城开盘项目环比减少13%。一线城市开盘项目数量环比减少25%，明显高于其他梯队城市，仅北京开盘量相比上月变化不大，余下三城均环比明显下降，供应略显低迷。二线城市项目开盘量环比减少15%，成都、天津、青岛等少数城市开盘量相对变化较小，杭州、西安、长沙、武汉、合肥等重点城市开盘量均环比下降；三四线城市开盘量环比增加23%，常州、惠州、绍兴等多个城市由于项目基数较低，本月开盘项目环比大增，也带动7月整体环比出现较大涨幅。

3.1.2 新房项目总量
2024年7月，重点65城新房项目总数量环比减少0.7%，一线、二线和三四线城市分别减少0.6%、0.7%和0.7%，二线和三四线城市与去年同期走势基本一致。不同于2023年同期的是，今年6、7月份一线城市项目量变化情况与其他城市走势趋于一致，这也显示全国重点城市新房供应普遍走弱。

3.2 新房找房热度走势
3.2.1 重点65城新房找房热度走势

2024年7月，重点65城新房线上找房热度环比小幅下降0.2%，同比下降20.1%。对比6月，降幅显著收窄，其中一线城市找房热度微涨0.2%，二线城市热度回落1.1%，三四线城市热度环比上涨2.6%。夏季高温天气来临，房地产市场步入传统淡季，市场需求活跃度下降，尽管7月22日央行年内再次下调5年期以上LPR，但是市场反应较为平淡。一线城市和三四线城市热度的小幅上涨主要受部分新项目开盘入市，热度大涨的带动影响。

一线城市中北京和上海新房线上找房热度环比分别上涨6%和4%，广州和深圳热度则分别下跌3%和8%。二线城市中，郑州热度涨幅最大，受以旧换新活动广泛开展的影响，中原华侨城、万科翠湾中城等相关项目热度大涨，带动整个城市找房热度上涨。三四线城市中，秦皇岛新房热度涨幅最大，其中秦皇壹号院项目找房热度热度上涨18%，在该城市所有项目中涨幅较为突出。杭州、长沙等前期热点项目随着积累的市场需求逐步释放，找房需求热度也出现明显的回落。

3.2.2 新房分户型找房热度占比
2024年7月，从各户型新房的找房热度占比的整体趋势可以看出，主流需求中70-90平方米和90-120平方米3室户型、120-150平方米4室户型的新房找房热度占比环比分别下降0.3、0.5和0.6个百分点。120-150平方米3室、200-300平方米4室及以上户型新房热度均上升0.3个百分点。70平方米以下小户型热度占比也有所上升。需求出现两极化走势，主流需求逐渐走弱。

不同梯队之间新房线上找房热度的走势出现分化。一线城市4房及以上新房户型找房热度占比环比小比例上升2.3个百分点，二房和三房户型找房热度占比下降。二线城市1房和2房户型找房热度占比分别上升0.2和0.6个百分点，4房及以上户型热度则出现下降。三四线城市1房、2房和3房户型热度占比分别上升0.3、0.4、0.4个百分点，4房及以上户型找房热度下降。

从不同面积段新房的热度分布来看，7月份，一线城市150-200平方米、200-300平方米和300平方米以上的面积段新房热度占比分别上升0.5、1.7、1.2个百分点，70-90平方米、90-120平方米、120-150平方米面积段热度占比均下降。二线城市90-120平方米、120-150平方米、150-200平方米面积段新房热度占比出现小幅下降，其他各面积段热度占比则小比例上升。三四线城市则是90平方米以下各个面积段新房热度占比小幅上升，90-120平方米、200-300平方米户型热度占比保持不变，其他各面积段热度占比下降。

3.3 新房在售均价走势
3.3.1 重点60城新房在售均价走势

2024年7月，重点60城新房在售均价环比下跌0.06%，其中26个城市售价上涨，33个城市售价下跌，昆山价格与上月持平。受淡季需求低迷影响，部分城市促销降价的情况仍然存在，使得60城整体均价微降。

3.3.2 各梯队城市新房在售均价走势

一线城市7月份新房在售均价环比上涨0.1%，与新上市项目产品结构相关。上海均价下跌0.4%，广州上涨0.5%，北京上涨0.5%，深圳均价基本与上月持平。上海、北京和深圳新房在售均价仍在53000元/㎡以上，广州均价为35359元/㎡。二线城市新房在售均价环比下跌0.1%，其中天津、海口均价仍上涨，涨幅超过1%，大连和宁波跌幅较大，下降超过1%。三线城市环比下跌0.2%，仍有部分城市价格上涨，包头均价涨幅最高，为1.1%，温州价格跌幅最大，达1.5%。