[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]大城市的远郊地区，类似新城新区，楼市以后还有机会吗？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]之所以想聊这个话题，是因为近两年全国楼市大幅降温的过程中，郊区，尤其是远郊，还包括都市圈外围地区，房价多已腰斩，跌幅明显大于市区，尤其是市中心。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]新房市场中，这一现象尤其突出：很多城市，郊区的新城新区楼市特别差，房子难卖的程度远超市中心。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从楼市繁荣期和低迷期交替运行的角度[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，可以用房价涨幅和跌幅的对应关系，来解释这一现象。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当楼市繁荣时期，很多新城新区、都市圈外围炒作凶猛，很多投资投机者，因为贪图低总价（或误以为低价房未来涨幅更大），或者在市区无房票，于是只能在大都市外围，比如北京之廊坊、上海之昆山、深圳之惠州等地投资。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而楼市低迷[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]的时候，市中心的房子抗跌性会好一点，远郊地区就很弱（产业集聚弱、生活配套差）。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]城市发展大变局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从中长期城市发展角度看，其实近几年某些关键因素已发生巨变！
很多城市的远郊地区、都市圈外围的楼市，很可能再也难以重现当年的辉煌了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]无论房企买地，还是个人买房，都要当心远郊地区的陷阱！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]聊这个话题的源起，是近日某个上海朋友[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]向我请教，上海的远郊临港，也即南汇新城板块的楼市走势。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
这个地区房价最高的时候冲到了5.5-6万，现在房价只有3万左右，可以说是房价腰斩。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在整个上海市，算是房价跌幅最大的板块之一。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]熟悉上海城市格局的朋友们都知道，临港新城（南汇新城）是上海市的五大新城之一，城市定位蛮高的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]遥想当年，上海市把临港新城定位成独立城市，要建成独立的滨海城市，人口规模是100万左右。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如今，十几年过去了，临港虽然有些产业集聚，包括特斯拉超级工厂；人口也明显增长。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而且还先后两次设立了自贸区，甚至连对外地人的买房限购也是全市最宽松的，扶持政策挺多的！
但是，当前整个新区发展状况，离当初设定的目标差得很远！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为什么会这样呢？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]老杨认为，主要是因为临港已经丧失了作为独立城市的发展前景。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一方面，原本就在一定程度上违背城市发展规律，主要是距离上海市区太远了，60-70公里，真是要命的距离。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]另一方面，这个新城，命不好！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]接下来，重点聊聊为什么“命不好”？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]新城区的命运已变糟
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]老杨平时的研究中，也包括全球经济和房地产，发现有一点：[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]全球著名的大都市的发展过程中，是有明显规律的。
在国家经济增速很高、城镇化快速发展阶段，尤其是城镇化率在30%-50%的时候，整个大都市地区往外摊大饼式发展，是最适合远郊新城新区成长的环境。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一旦城镇化率超过60%，大都市往外发展的节奏就会放缓；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]城镇化率超过70%，外围地区基本上就发展不动了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]伦敦、纽约、东京，都经历过这样的进程。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我国城镇化推进最快的阶段，是进入到本世纪以来的前15年。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如今，城镇化率已经达到65%以上了，接近70%了。
十几年前，全国各地都在大力发展新城新区。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]根据2012年国家发改委相关课题组的统计，一线城市平均有10个左右的新城新区在谋划或者在建设；二线城市平均有4-5个新城新区；三线城市平均有2个新城新区。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]十几年前，我国的经济增速比较高，城镇化率快速推进，人口总体量还是增长的，房地产市场相对比较繁荣。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]各地长官都雄心勃勃，为了快速出政绩，都想着大手一挥，搞一个新城新区出来。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而最近几年，尤其是2021年以来房市大幅降温之后，远郊的新城新区都发展不动了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第一，地方财力不够了，没有钱去铺摊子了；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第二，购房需求大幅回落，远郊地区建很多房子，卖给谁呢？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第三，我国总人口出现拐点了，城镇化率快接近70%了。
老杨负责任告诉各位，以后大城市周边的新城新区，发展潜力没有了；能够保住摊子，维护巩固就已经不错了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]还有部分城市的少数新城新区，会出现房子空置率很高、产业凋零，甚至会出现空城、鬼城。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]回到临港新城的话题，如果在十年前临港新城能够建成，那可以说是把握住的时机；而现在已经没有条件了。
因此，我判断临港新城的房价，未来五年甚至十年都很难再涨到6万块钱了。而上海市中心的房价，5-10年后会创新高。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]相对而言，像嘉定新城（上海五大新城之一），离市中心距离比较近，其房地产情况和房价的走势要比临港好很多。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当前，全国各地还有很多新城新区，尤其是远郊型的新城新区，多数的房地产前景都不乐观。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]除非是城市地位、产业集聚、人口增长等仍在快速发展的个别大城市。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]各位朋友们可以根据自己所在城市的具体情况，做具体分析。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]与之类似的是，都市圈的外围地区，以后房地产发展会比较困难。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在房地产市场超级繁荣周期中，一国的大都市及都市圈地区，相对其他地区，更容易滋生出较大泡沫。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2017年老杨曾指导同事写过一份关于中国都市圈房地产泡沫与东京都市圈的比较性研究，结果表明：当时中国都市圈的泡沫已达到1990年日本泡沫顶峰期的七成！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]近日，国家印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，提出4项重大行动、19项重点任务及有关政策措施。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一、实施新一轮农业转移人口市民化行动
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]二、实施潜力地区城镇化水平提升行动
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]三、实施现代化都市圈培育行动
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]四、实施城市更新和安全韧性提升行动
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其中，将“实施现代化都市圈培育行动”作为重要内容。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2019年，国家发展改革委出台《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，首次对我国都市圈建设进行系统部署。2021年3月，国家“十四五”规划纲要提出培育发展一批同城化程度高的现代化都市圈。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但老杨认为，从房地产机会上考虑，都市圈的外围地区，未来长期的机会都不会太多了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]大都市城市更新（一般在市区）所带来的机会，可能会多于都市圈的开发建设。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]鄂尔多斯鬼城逆袭
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最后，再聊一个全国典型新城区，由当年著名的“鬼城”，实现惊天逆袭、死里逃生的案例。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2011年下半年，全国楼市普遍降温，其中两个地区房地产泡沫破灭，一个是温州，另一个是鄂尔多斯。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这两个地区的情况，我在2013年出版的《楼市探秘》都曾有过分析和预测。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]摘一小段如下：
2011年全国少数地区民间高利贷泡沫破灭，其中以鄂尔多斯、温州最为严重。高利贷与房地产纠结在一起。相当部分高利贷资金流进房地产开发领域，或直接投资投机性购房，在房价下跌之前，只有房地产（另外还有采掘业等极少数行业）的回报率能够覆盖高利贷的高额融资成本。温州房价下跌，加上实体经济萧条，导致高利贷链条断裂，而后者又进一步逼迫开发商和投机者降价卖房。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2012年，鄂尔多斯有个“鬼城”，全国有名。这就是康巴什新区。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2004年，设立康巴什新区；离鄂尔多斯市中心25公里之远。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这对于三线城市而言，可谓非常遥远的一个新城区了。远郊中的远郊哎。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2006年市党政机关迁址新区。也是在这年起，鄂尔多斯的房价开始爆发，从刚过千元涨至均价五六千元；2010年全国楼市繁荣，鄂尔多斯均价突破万元。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]煤矿产生财富，支撑政府改造城市，通过拆迁分配给更多的人，再通过民间借贷聚集资金，贷给房地产和新煤矿，家里有矿的人和拆迁户，拿着巨资去买房炒房。
于是，形成了煤-钱-房的资金闭环。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]然而，天有不测风云，2011年全国楼市降温，房价转跌；2012年左右，煤价暴跌、民间借贷风险爆雷。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]于是，鄂尔多斯房价开始暴跌，从过万水平回到3000元左右均价。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]康巴什么新区更惨，大量地产项目停工烂尾。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]大街上人少车少，只有清洁工。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当年，很多人都认为，康巴什新区及楼市，永远完蛋了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]然而，2019年，鄂尔多斯的房价已回到暴跌前的水平；2020年，当地久违迎来新盘入市；2021年二手房市场逐渐兴起，均价逼近万元；2022年，康巴什的房价竟然又冲到了万元以上。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2012年康巴什新区只有3万左右，截至2023年末，常住人口已达12.69万人。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在这一过程中， 当地采取了很多措施：停止新增房地产用地供应、向公务员和国有企事业单位定向分配住房、纳入住房保障范围、用作人才安置住房、引进外来企业等。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]仅是2016年及2017年，鄂尔多斯通过棚改消化的存量商品房面积分别达589.8万平方米和511万平方米。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不过，老杨认为，鄂尔多斯及康巴什新区，房价能够逆袭，重回高点，最重要的原因并不是当地部门的有力救助措施；而2016-2021年全国楼市出现了一轮史上最大的上涨行情。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而当前处于异常低迷状态的全国多数新城新区的房地产市场，未来十年还会等来类似2016-2021年那种全国性的楼市大行情吗？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]请各位老铁们思考吧……
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