[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最近楼市表面上风平浪静，但背后却暗流涌动，每一个暗流，都会影响到大家的买房决策，所以，我一个一个帮大家来避坑：
01，央行明确表态，当前房价已经见底！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为什么说当前房价已经见底了呢？观察两个数据：[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]租金和租售比[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一般来说，租售比达到一个合理水平的时候，也意味着本轮房价回调基本结束了，暗示大家，本轮房价泡沫已经去得差不多了，刚需买房，差不多可以入手了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]好，那当前的[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]租售比达到多少了呢？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]每座城市，租售比是不同的，目前很多二三线城市，租售比已经超过[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3%[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]了，一套100万的房子，年租金收益是3万，那租售比就是3%；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当前部分一线城市和强二线城市的公寓，租售比明显超过了3%，有的甚至可以达到5%-8%；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以长沙为例，市中心一套65平米，可以看江景的复式公寓，市场价现在跌到50万左右，月租金可以达到3000元，租售比可以达到[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]7.2%[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以深圳为例，罗湖区一套老破小二手房，面积78平米，小三房，位于国贸地铁站旁，现在市场价跌到220万，但是月租金可以达到8500元，租售比可以达到[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]4.6%[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]再叠加银行存款利率下调，5年期存款利率已经低于2%，很多银行只有1.8%；而核心城市的房子，租售比却轻而易举超过了3%，有的高达5%-7%，这个时候，市场开始出现一些反转。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]就是原来喜欢存钱的那批人，现在开始慢慢转变思路，买房似乎成了必选项了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]主要是房贷利率也在下调，而且很多城市已经跌破3%，而租售比高于3%，相当于买房进入到了零成本时代。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]之前，很多楼市空军说房价会跌成白菜价，现在来看，根本不可能，因为当房价跌到一个程度，租售比明显高于银行存款利率，且房贷利率也低于租售比，这个时候，很多人是会考虑买房的，因为把钱存在银行里面，明显就吃亏了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而且对于一二线城市，尤其是人口净流入量高的城市，未来租房市场是可观的，租金上涨也是一个必然现象。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]也就是说，只要我买房的地段，未来很长时间，租房需求大于供给，房子就不愁租不出去，而且租金每年还会递增。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]即便当前楼市有多么不景气，单从租售比来看，已经不吃亏了，虽然收益率跟楼市行情好的时候，房价快速上涨没法比，但是起码比存在银行里面强多了吧。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]两害相权取其轻，对于手握大把现金的人来说，买房成为了绕不开的一个选择！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]到底是买房还是留钱？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这个话题，经久不衰，因为每天有大量人在这两者中做出选择。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但只要你对未来经济还充满信心，对国家有信心，对核心城市核心资产有信心，这个问题，其实已经很好选择了，一定是购买优质资产，要好于把钱存在银行里面。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当然，对于广大的三四线城市，小县城，此时完全没必要要把钱拿出来买房，一个是房子未必能够租出去，另外一个，大部分城市，未来的房价不确定性因素太高了，随着人口净流出，产业流出，房价是守不住的！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因此，你需要完成的是资产的腾挪转移，即使你人不动，你的钱也要挪到一线城市和强二线城市里面去。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这就是我经常说的那句话，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]人挪活，树挪死，人即使不挪，钱也要挪！
02，山东10万名事业编将转制
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这个事，说白了，不是新闻了，因为过去十几年，几乎每个省都在推进，只是推进力度不大，今年为什么推进力度加大了呢？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为地方政府没钱了，那不就得让一部分事业单位转制吗？没法输血了，只能进入到市场，去闯一闯！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]就好像一个人生了8个孩子，家庭收入好的时候，全都能养活，但现在收入不行了，只能送几个孩子提前进入到社会去打拼，去赚钱养家！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]事情就是这么个事！大家不要过于紧张！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但是也不能掉以轻心，因为事业单位改制，就意味着市场的竞争会越来越大，未来几年，大家做生意，会越来越内卷！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]那作为普通人，应该如何应对呢？蒋老师给出3点建议：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1，如果你是公务员，铁饭碗，从现在开始，你要积极给自己[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]谋划后路[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为体制改革，很有可能让你失去现在的铁饭碗，所以，你要对家庭负债率做一个防火墙。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]比如说，当前你家庭买了2套房，每个月月供加起来是1.5万，而你家庭的月收入是2万，这个时候，你就要开始降低负债率，最好是卖出手里一套房，把月供降低到1万以内，这样，你即使铁饭碗丢了，压力也不会太大。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2，如果你不是事业编制，你是一个普通的上班白领，那你最好的出路，就是给自己开辟第二条增长曲线。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]说白了，就是要做[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一门副业[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，增加收入。也许靠你的工资，在大城市还买不起房，但是你有了副业，长期做下去，收入翻了一倍，你是有机会买房的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而且现在是楼市下行周期，上车门槛比前两年还要低，所以，增加收入后，买房对你来说，相对是比较简单的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最关键一点，你有了副业收入，你在公司上班会更加有底气，不再担心老板和上司对你进行PUA，人生选择权，始终要抓在自己手里。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3，如果你收入稳定，同时又积累了很多存款，家境殷实，这个时候，你要考虑做资产配置。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为下半年降息，通胀预期增加，货币贬值加快，你此时要积极去寻找优质资产，最好的配置方案，就是在4+7城市，购买多套核心地段的高产品力房子。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为住房双轨制的到来，改善房才会有明显的保值和增值空间，而刚需房，尤其是小户型的房子，未来会受到保障房市场的冲击，加上住房产品的落后，保值性会有所降低。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]总之，还没有买房的朋友，要积极提升自己的收入，上班一族，工作之余，要做好个人IP，利用流量杠杆来撬动收入。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]中产和富人，要考虑的是做资产的配置和转移，把低能级城市的房子出清，置换到高能级城市来，把低产品力的房子，置换成高产品力的房子。
03，房产4.0时代来了吗？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一提到反常4.0，很多人的看法，都不尽相同！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为大家的需求是不同的！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]明白吧，房地产的需求，大体分为[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]两种[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一种是有房子住就可以了；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]另一种是我想住更好的房子！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]大部分人终其一生，都是在追求第一种！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]只有少数人，每天在思考第二种需求！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为什么国家最近取消了普通住宅和非普通住宅的标准，因为这是在为4.0房产铺路！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所谓[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1.0时代[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，就是指砖混结构的老破小，楼梯房、单位宿舍；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所谓[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2.0时代[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，就是钢混结构的房子+塔楼电梯房；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所谓[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3.0时代[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，就是现代化住宅，人车分流、高层电梯房；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所谓[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3.5时代[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，就是现代化绿色住宅，阳台很宽，给你高一点花花草草，小区有会所、板楼设计，一层两梯两户，送独立入户厅，得房率高达100%，这类房子，就是3.5，也被称为改善房。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所谓[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]4.0时代[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，我们还不好定义，因为没还有严格意义上的4.0时代产品出来，有人说层高会高于3.6米，有人说是采光标准还会大大提升，还有人说会在房子里面预埋AI、元宇宙接口，人机互动、人房互动；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其实这些定义，都不重要，我们只需要搞清楚一点，就是住这些房子的人，到底是哪些人？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]明白了吧，科技变化是日新月异的，你怎么能够去定义呢？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]能够定义的，始终是人！因为再过10年、20年、50年，100年，人群的划分标准，从来没有变过！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]80%以上的人，我们称为刚需，多数人在大城市里面，要么租房、要么住保障房，要么买1.0和2.0的房子，就这么回事。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]只有少数人，手里根本不缺房子，也不缺买房的钱，他们的追求是生活品质，是4.0；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不管4.0如何变化，这类房子的受众群体，都是少数人！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以，有粉丝问我，蒋老师，我在成都郊区，看到了4.0时代的产品，单价只要9000多，这类房子我能买吗？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]抱歉，您买的不是4.0，因为定义4.0标准的，从来不是外观和产品表现力，而是地段和人群！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]产品表现力，是加分项，但从来不是用来定义产品和人群的关键所在！
04，深圳房圈传出小作文，有望大幅松绑
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最近两天，深圳房圈里面的小作为越传越厉害，越传越逼真！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]啥消息呢？就是深圳楼市有望在8-9月份，大幅松绑！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]松绑有多厉害呢？具体有5点：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1，福田、南山统一调整购房社保年限，之前是非深户5年，现在调整为1年；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2，除了福田和南山，其他区域的房子，外地人闭着眼睛买！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3，首套房和二套房的契税都调整为1%；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]4，增值税5改2；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]5，限售年限废除，或者改为2年；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]照我说，尺度还是小了点，福田、南山也没必须要遮遮掩掩了，直接放开得了！如果要保护刚需，或者留一点颜面，那就调整为福田南山，面积段在128平米以上的房子，外地人都可以买！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但我觉得，政策还不够高明！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]可以加一条，比如说本地人购房，跟外地人购房，首付款比例做一个差异化！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为了打击炒房客，外地人在深圳买房，首付款比例增加到50%，而本地刚需人群买房，首套房首付款比例，可以进一步降低，调整到15%，甚至10%；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]简单来说，你是刚需，我就支持，可以给你多贷款，甚至利率方面还有优惠，如果你是外地投资客，对不起，我不欢迎，你要买可以，首付款比例要提高，贷款利率也要比刚需高。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]大家认为这条政策可行吗？欢迎评论区一起探讨。
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