[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最近楼市表面上风平浪静,但背后却暗流涌动,每一个暗流,都会影响到大家的买房决策,所以,我一个一个帮大家来避坑:
01,央行明确表态,当前房价已经见底!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为什么说当前房价已经见底了呢?观察两个数据:[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]租金和租售比[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)];
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一般来说,租售比达到一个合理水平的时候,也意味着本轮房价回调基本结束了,暗示大家,本轮房价泡沫已经去得差不多了,刚需买房,差不多可以入手了!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]好,那当前的[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]租售比达到多少了呢?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]每座城市,租售比是不同的,目前很多二三线城市,租售比已经超过[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3%[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]了,一套100万的房子,年租金收益是3万,那租售比就是3%;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当前部分一线城市和强二线城市的公寓,租售比明显超过了3%,有的甚至可以达到5%-8%;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以长沙为例,市中心一套65平米,可以看江景的复式公寓,市场价现在跌到50万左右,月租金可以达到3000元,租售比可以达到[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]7.2%[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)];
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以深圳为例,罗湖区一套老破小二手房,面积78平米,小三房,位于国贸地铁站旁,现在市场价跌到220万,但是月租金可以达到8500元,租售比可以达到[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]4.6%[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)];
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]再叠加银行存款利率下调,5年期存款利率已经低于2%,很多银行只有1.8%;而核心城市的房子,租售比却轻而易举超过了3%,有的高达5%-7%,这个时候,市场开始出现一些反转。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]就是原来喜欢存钱的那批人,现在开始慢慢转变思路,买房似乎成了必选项了!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]主要是房贷利率也在下调,而且很多城市已经跌破3%,而租售比高于3%,相当于买房进入到了零成本时代。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]之前,很多楼市空军说房价会跌成白菜价,现在来看,根本不可能,因为当房价跌到一个程度,租售比明显高于银行存款利率,且房贷利率也低于租售比,这个时候,很多人是会考虑买房的,因为把钱存在银行里面,明显就吃亏了!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而且对于一二线城市,尤其是人口净流入量高的城市,未来租房市场是可观的,租金上涨也是一个必然现象。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]也就是说,只要我买房的地段,未来很长时间,租房需求大于供给,房子就不愁租不出去,而且租金每年还会递增。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]即便当前楼市有多么不景气,单从租售比来看,已经不吃亏了,虽然收益率跟楼市行情好的时候,房价快速上涨没法比,但是起码比存在银行里面强多了吧。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]两害相权取其轻,对于手握大把现金的人来说,买房成为了绕不开的一个选择!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]到底是买房还是留钱?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这个话题,经久不衰,因为每天有大量人在这两者中做出选择。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但只要你对未来经济还充满信心,对国家有信心,对核心城市核心资产有信心,这个问题,其实已经很好选择了,一定是购买优质资产,要好于把钱存在银行里面。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当然,对于广大的三四线城市,小县城,此时完全没必要要把钱拿出来买房,一个是房子未必能够租出去,另外一个,大部分城市,未来的房价不确定性因素太高了,随着人口净流出,产业流出,房价是守不住的!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因此,你需要完成的是资产的腾挪转移,即使你人不动,你的钱也要挪到一线城市和强二线城市里面去。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这就是我经常说的那句话,[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]人挪活,树挪死,人即使不挪,钱也要挪!
02,山东10万名事业编将转制
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这个事,说白了,不是新闻了,因为过去十几年,几乎每个省都在推进,只是推进力度不大,今年为什么推进力度加大了呢?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为地方政府没钱了,那不就得让一部分事业单位转制吗?没法输血了,只能进入到市场,去闯一闯!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]就好像一个人生了8个孩子,家庭收入好的时候,全都能养活,但现在收入不行了,只能送几个孩子提前进入到社会去打拼,去赚钱养家!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]事情就是这么个事!大家不要过于紧张!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但是也不能掉以轻心,因为事业单位改制,就意味着市场的竞争会越来越大,未来几年,大家做生意,会越来越内卷!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]那作为普通人,应该如何应对呢?蒋老师给出3点建议:
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1,如果你是公务员,铁饭碗,从现在开始,你要积极给自己[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]谋划后路[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为体制改革,很有可能让你失去现在的铁饭碗,所以,你要对家庭负债率做一个防火墙。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]比如说,当前你家庭买了2套房,每个月月供加起来是1.5万,而你家庭的月收入是2万,这个时候,你就要开始降低负债率,最好是卖出手里一套房,把月供降低到1万以内,这样,你即使铁饭碗丢了,压力也不会太大。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2,如果你不是事业编制,你是一个普通的上班白领,那你最好的出路,就是给自己开辟第二条增长曲线。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]说白了,就是要做[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一门副业[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)],增加收入。也许靠你的工资,在大城市还买不起房,但是你有了副业,长期做下去,收入翻了一倍,你是有机会买房的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而且现在是楼市下行周期,上车门槛比前两年还要低,所以,增加收入后,买房对你来说,相对是比较简单的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最关键一点,你有了副业收入,你在公司上班会更加有底气,不再担心老板和上司对你进行PUA,人生选择权,始终要抓在自己手里。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3,如果你收入稳定,同时又积累了很多存款,家境殷实,这个时候,你要考虑做资产配置。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为下半年降息,通胀预期增加,货币贬值加快,你此时要积极去寻找优质资产,最好的配置方案,就是在4+7城市,购买多套核心地段的高产品力房子。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为住房双轨制的到来,改善房才会有明显的保值和增值空间,而刚需房,尤其是小户型的房子,未来会受到保障房市场的冲击,加上住房产品的落后,保值性会有所降低。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]总之,还没有买房的朋友,要积极提升自己的收入,上班一族,工作之余,要做好个人IP,利用流量杠杆来撬动收入。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]中产和富人,要考虑的是做资产的配置和转移,把低能级城市的房子出清,置换到高能级城市来,把低产品力的房子,置换成高产品力的房子。
03,房产4.0时代来了吗?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一提到反常4.0,很多人的看法,都不尽相同!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为大家的需求是不同的!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]明白吧,房地产的需求,大体分为[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]两种[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]:
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一种是有房子住就可以了;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]另一种是我想住更好的房子!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]大部分人终其一生,都是在追求第一种!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]只有少数人,每天在思考第二种需求!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为什么国家最近取消了普通住宅和非普通住宅的标准,因为这是在为4.0房产铺路!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所谓[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1.0时代[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)],就是指砖混结构的老破小,楼梯房、单位宿舍;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所谓[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2.0时代[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)],就是钢混结构的房子+塔楼电梯房;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所谓[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3.0时代[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)],就是现代化住宅,人车分流、高层电梯房;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所谓[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3.5时代[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)],就是现代化绿色住宅,阳台很宽,给你高一点花花草草,小区有会所、板楼设计,一层两梯两户,送独立入户厅,得房率高达100%,这类房子,就是3.5,也被称为改善房。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所谓[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]4.0时代[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)],我们还不好定义,因为没还有严格意义上的4.0时代产品出来,有人说层高会高于3.6米,有人说是采光标准还会大大提升,还有人说会在房子里面预埋AI、元宇宙接口,人机互动、人房互动;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其实这些定义,都不重要,我们只需要搞清楚一点,就是住这些房子的人,到底是哪些人?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]明白了吧,科技变化是日新月异的,你怎么能够去定义呢?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]能够定义的,始终是人!因为再过10年、20年、50年,100年,人群的划分标准,从来没有变过!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]80%以上的人,我们称为刚需,多数人在大城市里面,要么租房、要么住保障房,要么买1.0和2.0的房子,就这么回事。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]只有少数人,手里根本不缺房子,也不缺买房的钱,他们的追求是生活品质,是4.0;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不管4.0如何变化,这类房子的受众群体,都是少数人!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以,有粉丝问我,蒋老师,我在成都郊区,看到了4.0时代的产品,单价只要9000多,这类房子我能买吗?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]抱歉,您买的不是4.0,因为定义4.0标准的,从来不是外观和产品表现力,而是地段和人群!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]产品表现力,是加分项,但从来不是用来定义产品和人群的关键所在!
04,深圳房圈传出小作文,有望大幅松绑
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最近两天,深圳房圈里面的小作为越传越厉害,越传越逼真!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]啥消息呢?就是深圳楼市有望在8-9月份,大幅松绑!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]松绑有多厉害呢?具体有5点:
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1,福田、南山统一调整购房社保年限,之前是非深户5年,现在调整为1年;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2,除了福田和南山,其他区域的房子,外地人闭着眼睛买!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3,首套房和二套房的契税都调整为1%;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]4,增值税5改2;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]5,限售年限废除,或者改为2年;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]照我说,尺度还是小了点,福田、南山也没必须要遮遮掩掩了,直接放开得了!如果要保护刚需,或者留一点颜面,那就调整为福田南山,面积段在128平米以上的房子,外地人都可以买!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但我觉得,政策还不够高明!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]可以加一条,比如说本地人购房,跟外地人购房,首付款比例做一个差异化!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为了打击炒房客,外地人在深圳买房,首付款比例增加到50%,而本地刚需人群买房,首套房首付款比例,可以进一步降低,调整到15%,甚至10%;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]简单来说,你是刚需,我就支持,可以给你多贷款,甚至利率方面还有优惠,如果你是外地投资客,对不起,我不欢迎,你要买可以,首付款比例要提高,贷款利率也要比刚需高。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]大家认为这条政策可行吗?欢迎评论区一起探讨。
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