[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我国的住房供应体系正在发生重大变化,重要特征之一是,住房保障制度正在经历深刻的变革。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]尤其是去年以来推出的保障性住房,标志着我国的住房保障制度将学习新加坡的模式。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]本期,我们就来聊聊新加坡的住房保障体系。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]新加坡的住房制度和住房保障体系被誉为世界的楷模,曾多次获得如“世界人居奖”等荣誉。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]二战之后,新加坡独立,当时国内条件十分艰苦,大部分国民居住在贫民窟。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1960年,新加坡成立了建屋发展局,1964年推出了“居者有其屋”计划。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2023年我国推出的保障性住房(配售型),在文件中也提到了“居者有其屋”的理念,即让居民拥有自己的住房,拥有恒产者有恒心。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]新加坡建国后,由于居住条件极差,经常发生游行、示威甚至暴动。政府认为这些问题主要是由于没有稳定的房产所导致,人心浮躁。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因此,“居者有其屋”计划的核心产品是公共组屋。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从土地、资金、房子和人四个方面来了解一下吧。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]保障房之人房地钱
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]首先是土地。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]新加坡土地面积较小,80%的土地属于国有,并制定了相关法律,政府有权为了公共利益向私人征收土地,包括建设公共组屋,有效降低了土地成本。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第二是资金。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]资金来源包括三类:一类是住房公积金,很多人在购房贷款时首先使用个人公积金。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我国在90年代学习新加坡建立了公积金制度,初期并非为个人购房提供贷款,而是为了筹措建房资金。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第二是个人购房贷款,主要由建屋发展局发放,贷款利息较低,且允许分期付款。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第三是政府财政拨款,用以支持建屋发展局建造组屋。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第三是房子。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]组屋产品类型丰富,包括一房至四房等,套内面积从33平米到140多平米不等。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]政府还定期进行维护、维修和保养,即使房子已建成多年,小区和房屋的质量仍然不错。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]总体来看,[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]组屋的房价水平大约是市场化商品房的三到四折[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)],类似于过去我国的经济适用房定价标准。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第四是人。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房子分配给谁,谁可以享受组屋,覆盖面非常广。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]过去几十年,购买组屋的门槛不断降低,但主要对象是新加坡公民和持有绿卡的外国人。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]经过多年发展,目前新加坡有85%的公民居住在组屋,其中93%拥有产权,实现了“居者有其屋”。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]还有7%的人收入水平较低,他们租赁的租金水平也较低。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]保障房半封闭运行
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]新加坡的组屋并非完全封闭。政府规定住满五年后才能转售,这与我国以前的经济适用房政策类似。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但与中国不同的是,转售对象也需要符合购买组屋的资格,不是任何人都可以购买二手组屋。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]数据显示,有15%的人在持有组屋满五年后选择出售,但转售价格并非商品房价格,而是商品房价格的七折。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]转售组屋的人可以获得一定收益,而购买二手房组屋的人也能享受价格优惠。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]由此可见,新加坡的组屋制度既不是完全开放,也不是完全封闭,而是在很大程度上封闭,但允许有条件的流转。
目前我国正在推进的保障性住房是封闭式的,也即业主只能卖给政府,且价格不能有溢价,另外加上建筑折旧(比如每年2%)、装修折旧(比如每年10%)。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]新加坡的组屋覆盖面高达80%,而我国未来可能达不到80%的覆盖面,因为新加坡人少地少,是个城邦制国家。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]老杨预计未来在中国的大城市地区,配售型保障房和配租型保障房,两类产品的总和可能占到总人口的40%左右。而在三四五线城市,保障性住房的比例会更低一些。
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接下来,继续介绍一下新加坡的组屋的细节。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]住保障房的人占八成
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]新加坡的住房结构主要分为组屋和私人住宅两种。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其中,新组屋只能由新加坡公民申请(家庭中至少有1个新加坡公民,另1个可以是公民或永久居民),根据不同类型有6000-14000新币的月收入限制。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]二手组屋可面向公民、永久居民(允许家庭中两人都是永久居民,或1公民1外国人家庭),对收入无限制。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而私人住宅可面向公民、永久居民和外国人购买(家庭成员身份无要求)。此外,组屋的地权均为99年(除了面向长者的乐龄公寓为30年);私人住宅的地权按照有地和无地为99年或999年。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2018年,新加坡住房总户数为132.5万户,其中,组屋、无地私宅、有地私宅和其他住房分别为104.3万户、30.7万户、21.0万户和0.4万户,分别占比78.7%、15.9%、5.1%和0.3%。由此可见,住在组屋的家庭占了大部分,其次是无地公寓。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]回顾历史,组屋家庭数占比从1985年后一直维持在80%以上的比例,但2000年后比例开始逐渐降低,至2018年已经降至80%以下。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]与组屋占比变化相对应的是,无地私宅的占比正逐渐扩大,从2000年的6.5%上升至2018年的15.9%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这背后反映了随着居民生活水平的不断提高,相对越来越多的家庭愿意支付更高的价格,居住在私人住宅。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2018年,居住在组屋的人口占比为81%,从1989年88%的峰值下降了7个百分点,与组屋家庭占比走势类似。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]组屋主要包括:(1)普通型。普通组屋占比最大,由新加坡房屋发展局(HDB)建造,房型从1室到5室俱全,主要面向中低收入人群。与中国有所不同,新加坡的2室为1卧1卫;3室为2卧2卫;4室和5室均为3卧2卫,只是面积不同,4室和5室分别为90和110平方米。(2)EC和DBSS公寓。相比普通组屋,这两类组屋更多面向中等收入人群,由开发商建造。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2018年,组屋存量中,1室及2室、3室、4室和5室及其他公寓分别占比7.0%、22.8%、40.0%和30.1%。4室及以上房型占比最大,达到了70.1%,这和香港的住房结构有明显差异,新加坡居民更多居住在房型较大的房屋中,而香港居民则更多居住在房型较小的房屋中,居住空间差距较大。回顾历史,2000年至2018年,1室与2室房型主要由单身人士居住,数量较少,比例也比较稳定;3室房型逐渐降低,与之对应的是4室以上房型逐渐增加,这意味着居住空间的不断改善。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]私人住宅主要包括:(1)无地私宅。这类住宅无永久地权,地权使用年限为99年,主要是位于新加坡核心城区的公寓。(2)有地私宅。这类住宅为永久地权(999年),主要是位于非核心区域的别墅、排屋等。无地私宅的房价普遍要高于有地私宅。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]住房自有率超九成
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]截至2018年底,新加坡的住房自有率为91%,远高于香港,这和新加坡的组屋制度建设有很大的关系。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]回顾历史,1964年新加坡成立房屋发展局(HDB),正式提出“居者有其屋”计划,低收入家庭可通过公积金贷款购买政府提供的低价组屋,购房需求爆发,住房自有率快速上升,同时1965年后新加坡经济快速发展,仅1980年至1995年15年间,新加坡住房自有率便从58.5%提高至90%,除了2008年金融危机后的4年,其他时期一直保持在90%以上。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]根据公开资料,2018年新加坡人均住房面积约为30平方米,远高于香港13平方米的水平,可见新加坡的居民整体居住环境要优于香港。
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