[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最近两三年,全国各大城市,冒出了许多新盘,打着口号就是零公摊,100%得房率,吸引了很多购房者!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但是,今天我想告诉大家,所谓的零公摊、100%得房率,以及容积率,这些都是伪概念!
01,先说零公摊,也就是100%得房率这件事情
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]现在你去看改善型住宅,你会发现,几乎所有的楼盘,都是一个模子里面刻出来的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一进售楼处,会所一样的装修,让你感觉高端大气上档次;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其次,乘电梯到地下停车场,标准版都是星空顶;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]然后到达入户大堂,不出意外,首层都是架空,每一栋的首层,都配套一个多功能会所,有的装修成健身房、有的是书房、有的是咖啡厅、酒吧、或者是茶室、儿童游玩区等等,千篇一律。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]乘电梯到样板房,一出电梯,就是一个半封闭式的独立入户厅,因为板楼设计,大多都是两梯两户,相当于独门独户,所以独立入户厅就算是赠送给你家了,这样是不是提高了得房率;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]现在没有独立入户厅的房子,都不好意思说自己是改善房!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]走进样板间,你会发现,大多数都是横厅设计,因为啥?横厅可以提高得房率呀,传统户型都是竖厅设计,横厅和竖厅设计最大的区别,就在于竖厅要进入卧室区域,中间需要一个走廊,两边都是房间;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而横厅设计,其实巧妙把走廊化为了客厅的一部分,所以,开间会很宽,一般143平米的户型,开间能够做到6-7米宽;所以,你会感觉,房间特别显大,143平米的户型,让你感觉像传统户型里面180平米的感觉。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其实这是一种视觉上的错觉,增加了客厅的尺度感,势必会牺牲到卧室的面积;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]说到卧室,我们进去发现,里面的飘窗没了,直接变成了落地窗,这样提高了得房率!
02,为什么现在改善型产品的得房率高呢?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]主要有4个原因
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1,送了独立入户厅;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2,横厅设计,减少了传统竖厅户型,客厅与卧室的走廊面积;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3,取消了飘窗设计,改为落地窗,增加了卧室的面积;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]4,有的户型,样板间把阳台封起来了,因为阳台也为赠送面积,所以得房率上升了;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]经过这四步,改善房确实比传统的刚需房,得房率提升了!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但是你想过没有,独立入户厅,本来就不需要开发商送呀,如果不计算成你家面积,你也是正常使用呀,难不成开发商还不让你用,不给你用,你怎么走进房间呢?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而且这个面积,本来就在你家门外面,你平时的使用率也很低,开发商说是赠送给你,实际上,他也不得不送呀!还不如多送几个阳台划算!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其次,横厅设计,虽然增大了阳台的宽度,但是后期你家要封阳台,成本也高呀,如果不封阳台,143的户型,其实客厅会有些偏小,客厅进深不够;
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以,阳台也不能说是赠送,你要是赠送阳台,就得赠送封阳台的服务,这个费用,也得4-5万块打底!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其次,飘窗没有了,但卧室面积并没有比传统户型增加多少,反而次卧的面积比传统的户型更小了!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]经过以上分析,其实100%得房率的改善房,只是从营销角度,让你感觉很划算,但其实你并没有占到什么便宜!
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03,说一下容积率这事
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一句话告诉你,一座城市最好的地段,房子的容积率往往都不低,而不好的地段,郊区的房子,容积率很低!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]你又要好地段,要有容积率低,这件事情,几乎不可能,要么你愿意付出数十倍的溢价!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]举例,深圳福田、南山的房子,很少有容积率低于2.5的房子,因为市中心,对于建住宅,容积率是有明确规定的!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]深圳罗湖新房,容积率往往在5.0,甚至6.0、7.0,容积率非常高,为啥?城市旧改项目,开发商要盈利,就得建非常高,住宅都在200米以上,你说容积率能不高吗?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]关于容积率,我的看法是这样的,如果你想住市中心的豪宅或者改善房,那没得选,你就只能买超高层,楼层越高越好,因为市中心,建筑密度高,你要想住的不压抑,就得住得比别人高,站得高,才能看得远,整个城市的地标建筑,都尽收眼底!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当然,每一座城市的住宅容积率标准都不同,比如说杭州和成都,都是低密度城市的样本,成都天府新区,很多改善房的容积率,可以做到2.5以下,有的可以做到2.0,为啥?因为成都主打田园城市,整个城市的规划,都是往低密度发展,自然,房子的容积率就低了,尤其是改善房。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]杭州、苏州也是如此!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但是你去看看香港、深圳,重庆、武汉,容积率标准不一样, 尤其是香港和深圳,因为土地面积本来就少,人口又多,导致人口密度是其他城市的好几倍!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]没办法, 只能往空中发展,往地下发展,整个城市,横向无法扩张,那就只能被迫纵向扩张,所以,像香港、深圳、纽约曼哈顿,这种地段买房,原则当然是越高越好。你住越高,享受到的城市空间就会越多,景观也会越好!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以,如果你要买房,其实容积率、得房率、公摊面积,这些都是伪概念!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]没有一个统计的标准,不同城市,不同地段,不同产品,不能简单用容积率、得房率、公摊面积来评判。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]那什么样的房子,才能成为好房子?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一句话告诉你,好城市、好地段、高产品力的房子,就是好房子,不仅好,而且很稀缺!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]至于容积率、得房率,这些概念,都是来迷惑你的心智!开发商的营销手段罢了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]买房要忘记容积率、得房率、这些“虚假”概念,用心去感受开发商的产品力,用脚步去丈量,该地段是否真的方便,周边配套是否齐全,景观资源是否稀缺。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]多用心去感受,少盯着一些刻板的数据!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]你的感觉是不会欺骗你的!有的时候,过于理性,反而会掉入营销的陷阱!
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