[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最近两三年，全国各大城市，冒出了许多新盘，打着口号就是零公摊，100%得房率，吸引了很多购房者！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但是，今天我想告诉大家，所谓的零公摊、100%得房率，以及容积率，这些都是伪概念！
01，先说零公摊，也就是100%得房率这件事情
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]现在你去看改善型住宅，你会发现，几乎所有的楼盘，都是一个模子里面刻出来的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一进售楼处，会所一样的装修，让你感觉高端大气上档次；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其次，乘电梯到地下停车场，标准版都是星空顶；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]然后到达入户大堂，不出意外，首层都是架空，每一栋的首层，都配套一个多功能会所，有的装修成健身房、有的是书房、有的是咖啡厅、酒吧、或者是茶室、儿童游玩区等等，千篇一律。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]乘电梯到样板房，一出电梯，就是一个半封闭式的独立入户厅，因为板楼设计，大多都是两梯两户，相当于独门独户，所以独立入户厅就算是赠送给你家了，这样是不是提高了得房率；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]现在没有独立入户厅的房子，都不好意思说自己是改善房！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]走进样板间，你会发现，大多数都是横厅设计，因为啥？横厅可以提高得房率呀，传统户型都是竖厅设计，横厅和竖厅设计最大的区别，就在于竖厅要进入卧室区域，中间需要一个走廊，两边都是房间；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而横厅设计，其实巧妙把走廊化为了客厅的一部分，所以，开间会很宽，一般143平米的户型，开间能够做到6-7米宽；所以，你会感觉，房间特别显大，143平米的户型，让你感觉像传统户型里面180平米的感觉。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其实这是一种视觉上的错觉，增加了客厅的尺度感，势必会牺牲到卧室的面积；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]说到卧室，我们进去发现，里面的飘窗没了，直接变成了落地窗，这样提高了得房率！
02，为什么现在改善型产品的得房率高呢？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]主要有4个原因
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1，送了独立入户厅；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2，横厅设计，减少了传统竖厅户型，客厅与卧室的走廊面积；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3，取消了飘窗设计，改为落地窗，增加了卧室的面积；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]4，有的户型，样板间把阳台封起来了，因为阳台也为赠送面积，所以得房率上升了；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]经过这四步，改善房确实比传统的刚需房，得房率提升了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但是你想过没有，独立入户厅，本来就不需要开发商送呀，如果不计算成你家面积，你也是正常使用呀，难不成开发商还不让你用，不给你用，你怎么走进房间呢？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而且这个面积，本来就在你家门外面，你平时的使用率也很低，开发商说是赠送给你，实际上，他也不得不送呀！还不如多送几个阳台划算！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其次，横厅设计，虽然增大了阳台的宽度，但是后期你家要封阳台，成本也高呀，如果不封阳台，143的户型，其实客厅会有些偏小，客厅进深不够；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以，阳台也不能说是赠送，你要是赠送阳台，就得赠送封阳台的服务，这个费用，也得4-5万块打底！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其次，飘窗没有了，但卧室面积并没有比传统户型增加多少，反而次卧的面积比传统的户型更小了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]经过以上分析，其实100%得房率的改善房，只是从营销角度，让你感觉很划算，但其实你并没有占到什么便宜！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
03，说一下容积率这事
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一句话告诉你，一座城市最好的地段，房子的容积率往往都不低，而不好的地段，郊区的房子，容积率很低！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]你又要好地段，要有容积率低，这件事情，几乎不可能，要么你愿意付出数十倍的溢价！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]举例，深圳福田、南山的房子，很少有容积率低于2.5的房子，因为市中心，对于建住宅，容积率是有明确规定的！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]深圳罗湖新房，容积率往往在5.0，甚至6.0、7.0，容积率非常高，为啥？城市旧改项目，开发商要盈利，就得建非常高，住宅都在200米以上，你说容积率能不高吗？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]关于容积率，我的看法是这样的，如果你想住市中心的豪宅或者改善房，那没得选，你就只能买超高层，楼层越高越好，因为市中心，建筑密度高，你要想住的不压抑，就得住得比别人高，站得高，才能看得远，整个城市的地标建筑，都尽收眼底！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当然，每一座城市的住宅容积率标准都不同，比如说杭州和成都，都是低密度城市的样本，成都天府新区，很多改善房的容积率，可以做到2.5以下，有的可以做到2.0，为啥？因为成都主打田园城市，整个城市的规划，都是往低密度发展，自然，房子的容积率就低了，尤其是改善房。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]杭州、苏州也是如此！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但是你去看看香港、深圳，重庆、武汉，容积率标准不一样， 尤其是香港和深圳，因为土地面积本来就少，人口又多，导致人口密度是其他城市的好几倍！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]没办法， 只能往空中发展，往地下发展，整个城市，横向无法扩张，那就只能被迫纵向扩张，所以，像香港、深圳、纽约曼哈顿，这种地段买房，原则当然是越高越好。你住越高，享受到的城市空间就会越多，景观也会越好！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以，如果你要买房，其实容积率、得房率、公摊面积，这些都是伪概念！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]没有一个统计的标准，不同城市，不同地段，不同产品，不能简单用容积率、得房率、公摊面积来评判。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]那什么样的房子，才能成为好房子？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一句话告诉你，好城市、好地段、高产品力的房子，就是好房子，不仅好，而且很稀缺！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]至于容积率、得房率，这些概念，都是来迷惑你的心智！开发商的营销手段罢了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]买房要忘记容积率、得房率、这些“虚假”概念，用心去感受开发商的产品力，用脚步去丈量，该地段是否真的方便，周边配套是否齐全，景观资源是否稀缺。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]多用心去感受，少盯着一些刻板的数据！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]你的感觉是不会欺骗你的！有的时候，过于理性，反而会掉入营销的陷阱！
上一篇：保利发展控股副总经理唐翔：三个因素说明房地产行业未来空间
下一篇：中国房地产未来会怎样？2024博鳌房地产论坛专家如是说 |
窥视卡
雷达卡
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
千斤顶
照妖镜