[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]文/谢逸枫
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]当前房地产市场呈现继续探底、修复、调整趋势，这是国家统计部门公布的前7月全国房地产、金融信贷数据与市场实际运行得出来的结论，已经成为企业界、经济界、房地产界的共识。究竟何时见底，如何才能见底？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]按照一个历史上世界22个房地产泡沫破裂、房地产危机的报告分析，房地产泡沫破裂、房地产危机后，大致是有三五年的时间下滑，再有三五年的时间是底部调整，仍然不景气，但是不再继续下滑。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]笔者认为，本轮房地产政策要出现市场效果、达到预期目标，必须把一系列的房地产政策全面落地、实施，至少需要半年-1年以上时间，才能够通过房地产各项指标来判断市场是否见底。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]即2024年底到2025年底，这个房地产政策实施过程，需要考虑到政策落实程度、居民收入与预期及市场信心修复的因素。要考虑到后续市场变化，是否继续出新的房地产救市政策。预计2025年最有可能完成见底，最晚要2026年。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]如果房地产一系列的政策无法全面落地、执行，新的房地产政策措施依然无法托底，市场修复、调整、探底的时间将会拉长，这就是所谓的房地产见底时间为3年-5年，符合历史上历次房地产泡沫破灭、房地产危机后的周期。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]笔者认为，中国房地产困难出路、未来房地产政策方向来看，一是出清，即通过保交楼，其次是炸掉超房龄房与无法卖不掉的房及烂尾房实施收回、重建，最后是商品房库存转为保障房，促进房企债务化解、信用恢复、房价上涨与买房意愿预期修复。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]二是转型、重组、兼并、收购、破产，针对出问题的出现房企，淘汰“三高”（高债务、高杠杆、高周转）房企，促使房企寻找到合适属于自己的发展途径，不是五花八门的粗放式增长，是回归理高质量、好房子的增长模式。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]三是改革，通过对房地产的住房制度、保障房制度、开发融资制度、项目资本金制度、土地制度、住房公积金制度、商品房预售制度的改革，及财税、人口制度、户籍制度、计划生育改革，构建房地产发展新模式，即均衡发展模式。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]笔者认为，未来房地产市场前景依然是光明的、美好的、赚钱机会多，非常值得期待，发展过程则是曲折的，简单说是机遇与风险并存。目前市场上超过60%的老房子必须炸掉重建，将释放出巨大的房地产市场需求，这就是机会。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]根据《中国人口普查年鉴-2020》数据显示，截止2020年末，全国城镇存量住房规模超过300亿平方米。其中2000年前建的房子占存量住房总量27.55%，2000年-2009年建的房子占存量住房总量33.98%，到2030年，房龄超过20年-30年以上房子面积非常庞大。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]大多超房龄的老房子，根本无法维修（水电与燃气及电梯，房屋结构与墙，规划设计无法解决的），唯有炸掉重建，即城市更新。假如年均3亿-5亿平方米的更新面积，这将释放巨大的房地产市场需求量。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]这个更新面积的增长，加上3亿新人口进城，每年千万大学生毕业，是未来房地产市场前进的动力，市场销售增长引擎，房企生存发展的重要曲线。包括刚需、改善、投资的需求，未来10年-20年每年增长10亿平方米是可能的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]多轮房地产救市之下，为什么本轮房地产市场复苏这么困难？按照野村证券首席中国经济学家陆挺说法，主要是五个方面的原因，首先是长期趋势，中国潜在经济增速下降，人口增长下跌、城市化在减速。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]其次是周期因素，在2015年~2018年间的货币化棚改。城市化方向改变，市场机制大幅削弱，低线城市预售监管，高周转模式，负债多元化包括美元债。再次是限售、限购和限价等调控政策在有些大城市依然存在。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]城市土地供应没有跟上城市化发展的需要，热点大城市房价由于住宅供应不足而过于昂贵，抑制了合理需求。再其次是对未来GDP增速和居民收入预期较弱。最后是房价、保交房、地方财政间的连锁反应。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]笔者认为，应该讲本轮房地产市场复苏这么困难，归根结底是三个层面。首先是宏观经济层面，三年疫情冲击，叠加贸易、边缘政治冲突，导致经济下降，实体经济元气大伤，人口增长与居民收入下降，有效需求不断的萎缩。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]数据透露出来的信息是中国经济现在依然不景气，因为GDP没有企稳、就业没有企稳、居民收入没有企稳、企业经营没有企稳。一季度GDP增长5.3%、二季度4.7%的增长，意味着GDP下滑压力大，主要是房地产下降超过预期。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]宏观、市场、产业、企业层面的各种问题频频暴露，拉动经济增长的引擎，只剩政府输血的基建与制造。GDP下行的压力依然非常巨大，国内外面临着不确定性因素依然很多，包括国际政治、贸易、国内经济、就业、企业、收入、债务等。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]其次是中观行业层面，宏观经济、收入下降影响购房预期，疫情让房地产行业风险的爆发更加猛烈，经济、市场的修复缓慢，导致需求的萎缩。房地产、金融、债务三大风险集中爆发，楼市、债市、股市互相负影响。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]三道红线、房地产贷款集中制、非标融资收紧直接房企爆雷、债务与交楼逾期。上轮货币化棚改后，出现需求减退，与库存扩大，房地产市场供需关系发生根本性的变化，房地产市场形成的负循环预期，目前政策无法打破，影响见底。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]房地产市场已形成销售回款枯竭-经营困难、债务与交房违约-资产贬值-资不抵债-破产清算的负循环，加上遏制房地产输血的三大紧箍咒一直存在，债务与交楼逾期的预期及房价下降，导致金融机构银行、债市、非标市谨慎输血。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]其次是微观政策层面，化解房企债务、保交楼、稳预期、恢复信心的房地产政策出台时机滞后，没有及时化解风险，打破负循环局面。这是政策落后于市场，可想而知的是市场的风险超过预期，下行的速度超过预期。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]加上房地产政策落实不到位，2022年房地产因城施策的提出，地方没有好好的执行、落实，到目前一线城市、天津、海南依然存在限购、限价等限制措施，及其他城市依然存在限制交易、土地市场等房地产限制政策没有及时的取消。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]包括2022年并购贷、金融16条、三支利箭、保函置换预售款）、2023年十六条延期、三支利箭、三个不低于、2024年三大工程、项目白名单、经营性物业贷、4.30、5.17、6.24、7.22、730一系列的政策，都没有全面执行到位影响复苏。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]究竟房地产何时见底？经济体制改革研究会副会长、高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲说，按照陈启宗说法，可以看到，该暴露的问题都暴露了，这个阶段之后大概会有一个相对稳定的阶段开始向好，意思就是已经到底部了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]我还是代替大家把大家想听到的话听到了。我刚才发言的时候说，借别人研究的话说，前面有三五年把问题暴露出来，后面大概还有三五年把问题走过去。陈淮教授明确地说还有三五年，至少还有3年。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]我个人认为我们现在确实应该已经到了，或者接近到了谷底。谷底之后还有一个在谷底爬行的阶段，就是所谓的“L”形，还会经历一段困难的时期。但是现在该暴的雷都暴了，大家都知道问题在什么地方了，政策也实行了一定的调整。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]为什么出现这种情况？过去几年我们都说了很多次，包括资本市场不够发达、大量的财富都集中到了房地产市场，包括房地产市场内部都是商品房等。我们的住房自有率是世界上最高的，都集中到住房市场，导致我们的政策各种拧巴。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]因为不能保障低收入阶层的住房，结果就不敢放开高端市场，让市场去竞争，让市场价格去调节供需关系。像新加坡那样，保住了基本面，然后就敢于放开，有钱人可以买高价的房。我们大概要经历一段在低谷徘徊的过程。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]一个危机、一个波动不是一两个月、一两年就过去的，40年积累的问题大概需要一段时间进行修补。在这个过程中，很多企业虽然也会出现淘汰，企业内部实现重组，这也是世界上各国都发生的事情。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]企业集中度怎么提高，大企业怎么发展，小企业怎么淘汰。好的时候没有人愿意退出，没有人愿意被兼并重组，只有在低谷当中可以兼并重组。城市化的进程不仅仅是城里边那些人的刚性需求、改善性需求，还有迁移性需求。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]陈启宗先生一直强调大周期，强调历史上最强大的国家对一个人均收入水平还差7倍的落后的发展中国家进行全方位的打压，对经济发展复苏等都会有影响。过去几年，一方面承受了疫情的冲击，另一方面房地产泡沫破灭的冲击。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]再加上美国全方位的打压，贸易与地缘政治，我们比日本当时难多了。我们企业界也好，学者也好，不要拿着经济学的原理去套，这些东西是套不上的。我们就在这么一个时代，面临着这些地缘政治因素，要高度重视。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]陈启宗说，短线来看，政治绝对是胜过经济的，长远来看经济是主导的。所以樊纲的观点我完全同意。离开房地产是一个选择，从前那些赚了钱的人到海外去买物业，到伦敦、纽约去买物业，他们认为这是保值的好方法。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]他们这样做是没办法的办法，因为他们不想把所有的鸡蛋放在一个篮子里，我说这些人将来不一定有好下场，不要以为他们现在做的是对的。本国不行，海外也不一定好，那我们怎么办呢？这就是今天全世界企业家所面对的共同问题。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]当下房地产前路如何？恒隆集团、恒隆地产荣誉董事长陈启宗说，今天房地产市场的难处，是几十年延续下来的。房地产市场那么长久的发展，没有一次大的调整是不可能的，因为房地产行业本质就一定是有相当强的循环性的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]现在的市场就像樊纲先生说的，现在的市场已经到了“L形”的底部，到底之后就不用太担心了。前路越来越理性，从错误里学习功课。监管的环境有待进步，我也相信应该是在进步。没有见过大周期的房地产商是不可靠的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]现在见了大周期，但是也希望大家不要过分担忧。凡是做房地产的，基本上经过了这一轮之后，对房地产理性、健康的发展是一大好事。从今以后房地产行业不会再像从前那样制造出一些极大的财富，那些财富很多都不是真的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]但房地产行业会继续发展，而且会比较理性、健康的发展。要赚太多的钱大不可能，但是要赚钱，应该还是有机会的。有迁移的需求，有小房子换成大房子的需求，有不好的房子换成好房子的需求，刚需还是存在的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]房地产什么时候走出困境，新的动力在何处？社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮说，中国的房地产形势很不好，实际上从22年下半年就开始下滑了。这一轮房地产的下滑是前所未有的，而且远远超出包括业内人士、决策者以及买房人市场多方面的预期，而且很艰难。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]其次，那么频出的政策能不能在短期内让其改善？乐观的说，3到5年是必要的，只长不短，别指望明年春暖花开，咱就一马平川了，没有那回事，现在看不具备这条件。房地产行业面临前所未有的艰难，而且别指望两三天的时间。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]谁有祖传秘方能够妙手回春，今天吃了药，明天就能起死回生了。以我判断，不管你是年轻人还是中年人，老年人，至少要三年，弄不好还要更长时间。恐怕是我们休养生息、恢复元气，以及纠正失误所需要的时间。谁要是急功近利，那都是庸医。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]中国的房子盖够了没有？社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮说，自己和大多数评论员主流持有不同的看法，有些专家讲到说我们有多少闲置房了，我们已经盖了多少房子，有多少套户，有多少居民了。但是，远远没有盖够。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]中国还要建非常多的房子，还要长期建房子，我们的城镇化刚刚拉开帷幕，走过了粗放的初级阶段。我们要想把一个十几亿人，大多数人住乡下的民族变成大多数人住城里的民族，变成像日本的产业那样有技术竞争力。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]一流的团队，上世界杯，直接进半决赛，前面的预算不需要参加，要有这样的本事才行。最终还是两句话第一我们要砥砺前行，对困难的长期性和艰难性要有充分的估计。第二我们一定还有大发展，不是小发展。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]房地产行业是否还有前景？社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮说，房地产业仍将是在一个长的历史时期内的国民经济支柱产业。房地产业发展必须解决的问题，并不是把预售制改为现房销售制，就解决了这个房地产销售过程中的风险了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]风险是消除不了的，我们只能重视配置风险。新模式不是我们想象的理想状态，而是一种均衡发展的模式。人类经济发展到今天，任何抑制、规避风险的措施、手段、工具，都在制造着更大的风险。把期房销售改为现房销售，以后就没有保交房一说了？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]买房人利益就得到保障了？从房子未完全建成到交到购房者手里的风险，不会因为你用什么形式的购房，风险而有所减少。只能把风险均衡地配置在各个环节，而不是把这个压力都加在唯一的一个点上，才能最大规模的维护产业均衡运行。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]每年来讨论的第一个议题是，下一步给我们出点什么政策，这是盼政策。第二是怨政策，这个政策不行，赶紧改。第三是我们怎么对付政策，怎么样规避它。你整天想着盼你妈怎么帮你，怎么别管你，你怎么逃避他管，你还没断奶。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]谁打你都不怕，之所以我们今天要讨论一个转折，其中也包括全世界以及中国的生产力的进步。我们的新质生产力是生产方的发展，而我们的着力点不仅在供给方、生产方，而且还要在消费方。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]野村证券首席中国经济学家陆挺说，2021年房地产调控的决心是非常大的，背后是有非常深远的目标，采用的方法是非常直截了当的，就是直接涉及到信贷的管控。这是2021年以来行业下行得如此之快，后面屡屡不能看行业见底的原因。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]2021年以来，房地产行业出现了明显调整，实际上，这种调整不能单纯地归咎于‘三道红线’，这一点从库存量可以看出。2015年之后货币化棚改，使得库存量已经足够大，一些不该发展房地产的城市也新建了大量房子。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]当然不仅是三道和两道红线，这几年中国房地产行业面临的问题，还有其他几个非常重要的背景。一是国内城市化虽然现在还只有66%，后面增长放缓慢。二是货币化棚改2015年后，房价快速上涨，中小城市供应过剩，需求外流，
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]三是2018年以后地缘政治环境急剧恶化，2021年推出三道和两道红线之后，全球、中国的疫情冲击未过，这些因素加总起来，使得房地产行业在过去三年多快速萎缩，面临的困难是以前从来没有见到过的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]房地产行业处于探底的过程，面临几个方面的压力。首先是随着房价下行，使得居民对房地产的预期发生了改变，不愿意买房，形成房价下降-房价下降预期-不愿意买房-房价下降的负循环局面。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]其次是随着经济放缓，市场出现了大量保交楼的问题以及逾期交房的问题，使得房地产的销售与完工也跟着出现了明显放缓。再次是地方政府在过去三年多，土地收入急剧减少。房地产行业对整个经济、对居民的财富有相当大的影响。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]1/4的GDP来自于房地产和它的上下游、房地产收入占到地方收入的38%左右，占居民家庭财富65%到70%，地方政府财政收入增速下降之后，土地财政收入急速下行，必然带来收入减少，又会减少当地居民对住房的需求，企业经营。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]房地产对经济至关重要，房地产对城镇化、经济、就业、财政、金融和居民财富、城市与产业发展等极为重要。房地产业没有绝对过剩，城市化尚未完成，大城市还太小，人口聚集程度不够。每年1000万大学生毕业，3亿人口进城。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]房地产业并没有绝对过剩，因为城市化尚未完成。中国房地产行业不存在绝对的过剩，未来随着人口的流动，随着每年1000万大学生毕业，走向就业市场，我们在很多地方对房地产还有需求。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]之所以有“过剩”一说，是因为可能有太多的房子建在了将来人口流出的地方，而在人口流入的大城市和中心城市，过去十年所出现的问题并非是房子建得太多了，是房价太高了。一些一线城市和某些二线城市的房价在国际上都是顶流的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]应该把房子盖在应该盖的地方，要盖在人口流入的地方，盖在经济发展的地方。政策怎么样能够顺应市场的供需，顺应人口的流动，顺应就业的布局，在改革的过程中解决这个问题，一方面市场的出清，一方面是看到有新的供应和需求。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]我们需要什么政策，出清和改革的组合是最好的，出清是一个非常关键的政策，因为存在大量的保交房问题。为什么保交房特别重要？是重建市场对开发商的信心和对监管的信心，能带动总需求，带来房企信用链某种程度上的修复。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]将来要建的保障房应该是人口大量流入的大城市，政策上已经发生了很大的变化。如果说我们在过去的一年中间，政府政策的重心确实一开始未必百分之百在保交房上面，到了2024年4月底和5月17号的时候，保交房已经成为政策的核心。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]出清应该以保交房为主，还是应该以收储为主？市场上经常会引用一些关于商品房库存的数据，如果只看房企的数据，就知道真正已经盖完的，还没有卖掉的，真正的库存是非常少的。以碧桂园为例，库存只有360万平米。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.8)]已经卖掉的，还没有盖完的，是库存的20倍超过7000万平，超过3500万是还没盖完、没有卖掉的。真正所面临的问题不是收多少储，去解决库存的问题，只有把卖出去的房子交付完，房地产才有可能真正见底，才有可能出清的希望。
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