[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最近，各大开发商都在想尽办法搞促销，东莞万科，推出买一套送一套，但送的那一套，是惠州的公寓，真把消费者当傻子了？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]广州花都区也搞出了买房送”户口“，虽然不是直接送户口，但外地人买了广州花都的房子，子女可享受区政策照顾入学待遇，包括幼儿园、小学、初中；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以上都是常规操作，最近南京某楼盘，推出了一个活动，叫做“[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]买房送私人飞机[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]”！
01，开发商， 请拿出你们的诚意来
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当你看到买房送飞机，你第一反应是啥？你肯定会怀疑开发商， 私人飞机不比房子值钱？开发商会舍得送？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]没错，的确不是送你一台私人飞机，而是送你价值20万元的超值私人飞机礼包，这个礼包里面，有100个小时的飞行时长，以及这辆私人飞机的5%产权。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从营销中心现场来看，确实不是吹的，现场就停了一架私人飞机，当然，你也可以不选择它这个套餐，你也可以选择直接购房，可以减免20万的房款。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]南京房价不便宜，一套128平米的三房，动辄三五百万，减免20万有啥用？难道消费者自己去谈价，不能减免20万？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]现在是买家市场，蒋老师认为，在价格上优惠一点点，或者是买一套房，送一套公寓，这些都不足以打动消费者，你要搞营销可以，但请不要套路消费者，你要拿出诚意来！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]什么是诚意？比如说楼盘本来是带精装的，你完全可以[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]送软装[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]呀！拎包入住，这个很吸引人！当然，消费者也可以选择不要软装，自己搭配，这样，可以在购房款上面，减免20万购房款。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]搞一些花里胡哨的东西，“买房送私人飞机”，有些[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]脱离实际[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]了！
02，博鳌房地产论坛，到底说了啥？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]前几天，中国房地产规模最大的盛会，博鳌房地产论坛召开了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我建议大家都去看一下；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为什么要关注这场论坛？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为这是中国地产智慧尖峰对撞的顶级盛会，会议的定位是中国地产界的首脑级会议，是一个思想性的论坛。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为什么这场论坛，关注的人数和人气，都不够？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这个很好理解，房地产都成这个鬼样子了，谁有心情关注呢？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但反者道之动，大家越不喜欢关注，我就越喜欢去琢磨和研究，这场论坛，到底讲了啥！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]樊纲[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]表达了一个观点，成为全场和媒体的焦点：“[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房地产已经到了，或者接近了谷底！[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]”
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这句话如果是从任泽平或者吴晓波嘴里说出来，我是不信的，但毕竟是樊纲呀，他是谁？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]中国经济体制改革研究会的副会长，国家高端智库中国深圳综合开发研究院的院长，他才是名副其实的经济学家，他是不会给房地产或者其他利益集团代言的，当然，很多杠精不信，那请自便。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2，除了上面这句话，樊纲还说了几个观点：
中国经济现在仍然不景气；
房地产还要经历一段低谷徘徊的过程；
城市化进程存在迁移性需求；
城市化对我们经济的发展、未来的现代化进程仍然是一个积极的因素；
发展城市群；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]推进城市化进程和发展城市群，说白了，就是让农民进城，让小城市的人流入到大城市去，发展和壮大中心城市，加强经济建设的凝聚力，提高经济的运行效率。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当前，我国有5大国家级城市群，以及十几个区域级城市群：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]5大国家级城市群：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]京津冀；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]长三角；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]粤港澳大湾区；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]成渝城市群；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]长江中游城市群；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]10几个区域级城市群，包括：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]中原城市群；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]滇中城市群；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]海西城市群；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]关中城市群；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]长株潭城市群；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]等等
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我讲一下，为什么城市群的建设，会把房价进一步拉高？很多人说房价上涨，是因为通货膨胀的影响，货币贬值了，所以房价涨了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我觉得这句话是放屁，如果因为货币贬值，而房价上涨， 那你去看看鹤岗，房价跌成啥样了？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房价上涨或者下跌，一定是供需关系决定了[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，就好像最近蔬菜为什么上涨，那是因为极端天气，造成蔬菜减产，供应减少，而需求不变，所以价格上涨了，就这么简单！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房价也是如此呀，大城市房价为什么比小城市贵？因为大城市住房需求大，局部板块的房子，供应短缺，说白了，就是大家都想住好地段，享受城市优质的服务，但是好地段的房子是有限的呀，价格者得，就这么简单！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]北京海淀、深圳南山、上海黄浦江两岸、广州珠江新城，房价为什么贵？因为优质资源都堆积在这些板块，造成供需关系紧张，自然价格上涨；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]很多人每天都在幻想，让一线城市核心板块房价跌成白菜价，可能吗？不可能的！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以，记住一句话，城市群的加速发展，势必会导致资源集中，而资源集中，势必会导住房需求大于供给，房价势必会涨！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们看待任何问题，都要从供需的角度来分析，脱离了供需，其他都是幻象！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为什么现在改善房比较贵？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为改善房比刚需房更少呀，而市面上对于改善房的需求在增加，所以改善房价格贵呀；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]很多人说，不对，因为改善房的建造成本比刚需房高，所以价格贵，因为拿地价格贵，所以售价贵？这个逻辑对吗？不对，因为你没抓住本质，本质是[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]供需关系。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]试想一下，如果一座城市批量建设改善房，假如这座城市有100万人，但是改善房有30万套，那改善房还贵吗？不会了，因为供应过量了！卖不出去，最后开发商为了止损，还是要便宜甩出去！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为啥？房子就像你冰箱里的猪肉，猪肉过期了，不能吃，而房子建好了，也不能移动，你不能说成都改善房数量多了，就把成都的改善房挪到深圳来卖？那是不可能的！房子建好了，就是固定资产，挪不走的！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]明白了这个道理，我们就知道，房子其实并不值钱， 值钱的是地段，是周边配套，是周边综合价值的堆积，所形成的供需紧张关系，造成了溢价。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在一个城市群里面买房，也是一个道理，你不能在城市群里面每一座城市都买房，而是要选择城市群里面的核心城市；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]比如说长三角就是上海、杭州、苏州、南京，那无锡、宁波、常州、湖州、绍兴，这些城市好不好？当然也好，环境舒适，产品也非常不错，那从投资角度能买吗？不能买！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为这个城市群里面，最优秀的产业、教育、医疗、各种优质资源，都集中在[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]头部城市[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]里面。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]买房跟高考一样，一定是掐尖行为！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3，说完了樊纲，我们聊另外一位大咖，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]陈启宗[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，他是香港恒隆集团的董事长，陈董说了一句很经典的话：“[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]中国房地产商为国家做出了极大贡献！[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]”
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]陈董每年都会在集团发一封信，里面充满了陈董对这个世界的真实看法，字里行间，都充满了智慧，真知灼见，因此，陈董在香港有一个新的称号”香港的芒格“
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]他说：“世界上没有任何一个国家，能够在这么短时间内，为老百姓建造这么多房屋！“
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]紧接着，他也批判了过去那些高杠杆的激进开发商，他们也真是疯子，解决疯子的唯一办法， 就是进监狱，破产，他们就不疯了，在监牢里面好好思考他们的一生！“
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]随后他又对此进行了深刻分析，为什么会产生这么多疯子？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第一个是卖地；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第二个是房地产商怎么买地、怎么贷款、这方面监管也出了问题；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第三，房地产领域很多地方都滋生了贪污；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第四，不同体制的房企，也会有竞争；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以上四个原因，造成了疯子的出现，再加上外部经济环境的影响，导致疯子破产！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]那有没有解药呢？有，就是国家要慢慢往[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]新质生产力[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]方向发展。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]4，最后是[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]陈淮[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]的观点：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第一，房地产行业面临前所未有的艰难，而且别指望三两天时间，或者谁有祖传秘方能够妙手回春。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以我判断，最少需要三年，弄不好还要更长时间，才能修复元气；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第二，中国还要建很多房子，还要长期建好房子，我们的城镇化才刚刚拉开序幕，走过了粗放阶段，我们要把一个十几亿人，多数人住在乡下的民族，变成多数人住在城里的民族，我们很多人还需要改善，而且买房子从来不是买一回就结束了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]总之，我们未来，还有很大发展，而不是小发展！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们总结一下这三个人的观点，其实浓缩成一段话，就是房地产远远还没有到头，未来核心城市群、核心城市、核心地段的房价，还会持续上涨，只是当前的回调周期，没有人可以预判，可能是1年、也有可能是3年，但应该不会超过3年！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]现在房价相对来说，是一个谷底，而且距离最底部，应该也不远了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]蒋老师对楼市和房价的预判：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一线城市和强二线城市的平均房价，应该还有[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]10%左右的回调空间[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]（当然，个别城市、不同产品，回调空间也不同）；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而广大的三四线城市，应该还有[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]5%-20%[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]的回调空间；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]至于类似鹤岗一样的城市，人口净流出严重的城市，可能未来很长时间，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房价还会持续走低！
03，社融数据背后的真相
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]7月社融数据走弱，其实不是大家不消费了，而是[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]拿钱去提前还房贷了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最新数据，8月13日，中国人民银行发布了，今年前七个月人民币贷款增加了13.53万亿，前七个月社会融资规模增量累计为18.87万亿，比上年同期少了3.22万亿；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]截止7月末，广义货币M2余额为303.31万亿，同比增长6.3%，狭义货币M1降幅从6月的5%扩大到了6.6%，M2-M1剪刀差为-12.9%，较比6月末的-11.2%，进一步增加，也保持了近10年以来的最大差距；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]数据的背后，呈现了一个什么经济现象呢？蒋老师简单跟大家说几点：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1，7月M1环比减少，说明社会上的流动资金在减少，这可不是一件好事，寒意逼人呀，M1跌了，A股也好不到哪去，在这里再次提醒炒股的朋友，要少炒股，多持币！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2，M2数据跟房地产行业是密切相关的，尽管M2环比增长了6.3%，但是从绝对值来看，却少了1.7万亿，说明啥？房地产行业还在继续下滑，增速为负；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]说明房地产依然还在疲软阶段，目前还没有回暖的信号，不过7月和6月M2数据相差不大，说明市场预期没有大家想的那么坏！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3，再说一下M1和M2的剪刀差问题，说白了，就是上面在放水，下面却不收！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这说明啥，大家对投资市场缺乏信心，对消费也没有兴趣，钱在银行系统里面转圈圈；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]4，接着说一下社融数据，7月新增社融7700亿，大概是个什么水平呢？从历史大数据来看，跟2015年7月数据比较接近；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但大家要知道，这数据背后的结构问题，7700亿里面，有6900亿是政府专项债，真正属于社会的融资，只有800亿左右；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]你想下，800个亿，分摊到社会5000万个企业，1.5亿个体工商户和14亿人，这点东西，算个啥？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而2016年，你知道真实的社融数据是多少吗？1.3万亿，而现在呢？800万亿，差太远了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这就好比，你期中考试，考了150分，而期末考试，只考了7分，老师为了照顾你的面子，期末考试给你卷子上加了60分，让你变成67分，勉强及格。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]怎么7月社融数据会这么差呢？问题出在哪？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]原来7月新增居民短期贷款、中长期贷款分别为：-2156亿、100亿；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这两个数据，跟房地产行业密切相关，也反映出了当前楼市的冷暖；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]7月居民总体贷款为负数，说明大家在缩表，老百姓在想尽办法降低负债，提升资产；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而当前的购房政策，强二线城市全部脱光，1.5成首付，但新增贷款依然为负！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]说明当前的刺激楼市政策，没有起到明显的作用，反而是老百姓对未来的投资信心在走弱，大家的安全感普遍偏低！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]中长期贷款只有100亿，大家不觉得奇怪吗？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]楼市7月成交额差不多是2000亿，而贷款却只有100亿？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]难道剩余95%都是现金交易吗？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不是的！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]唯一的原因，就是提前还房贷的人太多了，因为很多人之前买房的贷款利率太高了，而现在的贷款利率普遍比之前要低，很多人就借低还高了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]所以，文章开头我说了，印出来的钱，并没有流通到市场，而是在银行里面打圈，这对经济和接下来的楼市复苏，不是什么好事。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]经济要复苏，是代表钱要打到大家手里面去，钱要流通起来，钱如何高效流通，就是传播链条要足够长，现在钱从银行到了A手里，然后A又把钱还房贷，钱又到了银行手里，等于说，钱的流通链条太短了！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]健康的链条是：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]钱从银行到了A手里，然后A去支持B的货款，B拿到钱之后，又去找C进货，C拿到钱之后，又去D的餐厅吃饭，D赚到钱了，又去E的洗浴中心消费，E老板赚到钱了，再去F商家买衣服，F商家赚到了钱，再去G理发馆消费，G老板拿着钱，去H老板那里吃宵夜，H老板因为吃宵夜的人越来越多，生意火爆，赚到钱了，拿钱跑进售楼处，买了套房，贷款买了一套房，于是钱最终回流到了银行。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这样一圈下来，其实很多人都赚到钱了，很多人的债务也降低了，大家都觉得消费起来了，赚钱更简单了，对未来充满信心了，于是敢去贷款买房了！
总结：救市唯一方法，就是加大放水，刺激消费！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]现在想要救楼市，当务之急，就是救消费，提高大家的消费欲望，只有大家都去消费了，大家都才有赚钱的机会；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从经济学来讲，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]你每花出去的一分钱，就是别人赚到的一分钱[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，大家都减少消费了，不就是大家收入越来越少了吗？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]只有刺激消费，大家收入才能起来，收入起来，对未来有了信心，才有可能贷款去买房；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为负债的人增多了，大家更拼命赚钱了，经济发展速度才会加快，而经济发展速度加快了，大家收入提升速度也加快，消费就进一步加快，经济和楼市才能进入正循环。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如何刺激消费呢？我建议[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]给每人微信里面发消费券，发大量消费券[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]，满100减50、满1000减500，每人发20张。先测试一波，观察效果如何，如果得到正反馈，大家力度来刺激消费！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]刺激消费的背后，其实也是在刺激经济和楼市！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]大家认为这个方案可行吗？欢迎在评论区参与话题讨论！
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