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[财经] 炸裂，又一个大城市要回购商品房

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许跃东 发表于 2024-8-17 23:18:21 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
房地产又传来大消息！8月16日有媒体报道，南京市计划出台收购已建成未出售商品房用作保障性住房工作方案。这个消息直接就炸锅了。中介欢呼雀跃，被楼市套牢的人也手舞足蹈，纷纷转发朋友圈，一种楼市即将起死回生的既视感。
炸裂，又一个大城市要回购商品房 第1张图片

但是看一看1-7月的楼市数据，心里又拔凉拔凉了。1—7月份，新建商品房销售面积同比下降18.6%；新建商品房销售额，下降24.3%。最优秀的房地产企业万科信用评级被下调至垃圾级！其实地方政府回购商品房用于保障房并非南京首创。从517楼市新政提出了“回购商品房用于保障房”政策以来，到7月底，全国已经有60个城市推出回购商品房政策，包括广东广州、惠州、佛山以及深圳、杭州临安等。可惜回购商品房并未提振楼市信心，也未推动楼市反弹。所以，政府回购商品房用作保障房政策，只能说雷声大雨点小。对于已经深陷泥潭十尺的楼市来说，可能九头牛都拉不出来了。那么，为何回购商品房对楼市的提振作用不大呢？第一，钱少，杯水车薪。517新政里提到，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。3000亿元相比上百万亿的楼市库存来说，可谓大海里的一叶浮萍，就如同向大海里投入一颗石子，打个水花都看不到。据央行数据，截至2024年6月底，这3000亿元的贷款只剩下了121亿元余额，迅速被各地抢用一空。第二，5折回购，能买到的房不多。在收购价格方面，多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为参考上限，大概为土地划拨成本和建安成本加不超过5%的利润。根据各个城市的细则并参考西安、福州的保障房将以同区位商品房价格5折左右进行配售的情况推算，按照保本微利的原则，未来部分城市可能将收储房源的价格上限设定在同区位商品房价格5折以下。此前，我给各位算过房子的成本中，土地成本和税费占60%，建设成本15%，开发商利润25%。现在回购价格直接打五折，意味着开发商要亏钱把房子卖给政府。什么情况下愿意卖？郊区，鸟不拉屎的地方，没有配套的，根本卖不出去的房子，才愿意打五折卖。但是从各地的回购要求来看，交通便利、配套齐全是首要条件。因为国企收购房子也要配售，他们也不想当冤大头啊。位置好的房子，打五折卖，哪个开发商愿意呢？打五折，意味着许多城市核心位置的房价正好跌回2016年涨价时的价格。而开发商如果自己卖，打6折，我相信也一定很好卖。为何要亏本卖给政府？所以聪明的开发商，最好抓紧自己降价卖，价格比2016年售价贵20%左右，我相信一定很快回笼资金。别再扛着了，扛下去，万科这种巨头都要关门大吉。第三，不透明，保障房到底保障谁？说句实话，这些回购的保障房，其质量一定好于那些经济适用房。经济适用房的户型和设计完全反人类的，建筑质量更是一言难尽。所以这些回购的商品房，是真的可以住的房子。如果以低于5折回购回来，然后按照加成10%的价格卖出，买到的人也是赚到了。但是到底谁能买到这些房子呢？此前，搞个经济适用房、公租房都能暗箱操作。经济适用房里全都是宝马奔驰保时捷，七大姑八大姨们都得了好处了。现在这么好的商品房，数量又很稀缺，我不知道有几套能落到真正需要的人手里？同时，谁才是真正需要的人？需要房子的人太多了，怎么来确定谁需要呢？怎么保证规则的透明和公平呢？其他的，咱们就不敢再多说了，你自己猜吧。因此，政府回购商品房用作保障房政策，对楼市走势来说，很难起到扭转作用。上百万亿的库存，很多都会永久烂尾，永久成为鬼城，因为它们的建设目的，根本不是为了给人住，只是为了把一文不值的土地变成钱，从银行里套出来，仅此而已。周期的钟摆必须走完它要走的路程，正如在上涨阶段，用任何限购限售政策都无法阻挡一样，下降周期的钟摆也无人能阻挡其走势。[size=10.5000pt]关注和转发就是最大的支持


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