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[房产] 部分老破小超3%，买房比租房更划算？

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莫宁 发表于 2024-8-21 21:39:22 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
潮新闻客户端 记者 蒋敏华 黄磊
买房和租房哪个更划算，这是市场由来已久的一个话题。近年来随着房价大幅波动，租金收益率也有了较大变化，再加上银行利率也在不断下行，这个话题有了新的答案。
近日，潮新闻美好生活研究院选取今年以来各板块成交活跃度居前的100个小区作为调查样本，统计出了最新的租金收益率（年租金/房价）。调查结果显示，这100个小区的平均租金收益率为2.01%，其中有2个老小区收益率更是超过3%。
租金收益率走高
大幅跑赢存款利率
据市场机构诸葛找房统计，今年上半年全国50个重点城市租金收益率较去年提高0.07个百分点，达2.03%，创下2019年以来的新高。
杭州100个热门小区平均租金收益率为2.01%，大致与全国50个重点城市的平均租金收益率持平。虽然近年来房租也出现了下行趋势，但总体上要小于房价跌幅，租金收益率持续走高也在情理之中。
银行数据显示，2019年5年期存款利率普遍在3.5%左右，个别银行甚至4%以上。当年平均租金收益率不到2%，也就是存款利率远超租金收益率，拿存款利息租套房绰绰有余。
然而时过境迁，如今四大行5年期存款利率已降至1.8%，已低于租金收益率。也就是说，5年前看似完美的租房计划，放到现在已经行不通。
老小区收益率领跑
学区房收益率偏低
此次统计的租金收益率排名前十小区中，房龄超过20年的老小区共有7个，主要集中在朝晖、景芳、三塘、翠苑等老城区板块。其中朝晖五区和三塘北村租金收益率超过3%，分别达到3.04%和3.03%。其余5个老小区的租金收益率，也都在2.6%以上。
老小区租金收益率领跑，一方面是因为房价大幅回落。比如朝晖五区近期成交均价分别为28840元/m²，相比市场高点跌幅超过30%。另一方面，这些老小区地段成熟，生活配套齐全，旧改后居住环境得到提升，且户型偏小，在出租市场上较受欢迎。
不过，有一类老小区租金收益率却明显偏低。就比如文二新村，租金收益率仅为1.28%，在100个小区中排名垫底。究其原因，主要是文二新村为热门学区房，近期成交均价67600元/m²，学区对房价产生的溢价效应并没有同步体现到房租上。
此外，相比老破小，高端改善小区租金收益率普遍不高。比如明月江南收益率1.76%、西溪蝶园1.75%、候潮府1.65%、留香园1.58%。
买房还是租房
这本账得细算
这样的租金收益率，已与当前的房贷利率基本持平（目前杭州公积金首套利率为2.85%，商贷首套利率为3.15%）。若购买一套朝晖五区45m²户型，总价120万元左右，20万元首付，其余100万元纯公积金贷款，选择30年等额本息还款方式，月供4136元，利息总额49万元，平摊到每年利息约1.63万元。若是单身人士购房，选择组合贷款（50万元公积金50万元商贷），平均利率为3%，月供4216元，利息总额51.8万元，平摊到每年利息约1.73万元。
若选择租一套朝晖五区45m²户型，目前月租金普遍在3000元以上，装修稍好点的要3500元左右。即便算上20万元首付款产生的银行利息（按5年期存款利率计算每月约300元），每月至少还要再掏2700元租房费用。也就是说，如果是刚需自住，买下一套120万元总价的房子后，月供压力也仅比租房多掏1500元左右。
此外，买房毕竟还有落户、入学等附加值。即便不考虑这些附加值，买房后可以按照自己的需求进行装修，提高居住品质，这一点也是租房没法比的。
部分老破小超3%，买房比租房更划算？ 第1张图片


（数据来源：潮新闻美好生活研究院、中指研究院、我爱我家、透明售房网、杭州贝壳研究院）

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标签：装修找房租房
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