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[财经] 广州楼市降温加剧、开发商亏本卖房，“金九银十”将迎来新一轮降价？

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孤星独吟 发表于 2024-8-22 18:27:54 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
广州楼市降温加剧、开发商亏本卖房，“金九银十”将迎来新一轮降价？ 第1张图片


广州楼市降温加剧、开发商亏本卖房，“金九银十”将迎来新一轮降价？ 第2张图片




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市场购房需求不足，客源难以寻觅。吕颖雅/发自广州8月的广州楼市比往年更显冷清。
克而瑞数据显示，自8月起，广州一手住宅成交面积已连续两周低于10万平方米，而在“5·28”政策刺激下的6月，单周成交面积一度超过26万平方米，近两月的均值约为14万平方米/周。可见，市场热度正在急速下滑。“往年6~8月一般为销售淡季，但楼市新政后，6月已消化了大部分客户，今年的7~8月市场情况更为严峻，一些项目的冷清程度与春节期间相差无几。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示。━━━━消失的购房需求
陈琳（化名）是番禺区某网红盘的销售人员，最近她再次联系了之前明确拒绝购房的客户，得到的回复几乎一致：“买不起，不想承受太大压力”“收入不稳定，暂时不考虑”“再等等，可能还会降价”……陈琳感到颇为沮丧。近期的暴雨天气使得访客量大幅减少，明确购房意向的新客户几乎无从寻觅。她只能抓住每一个机会，试图说服旧客户。广州中原研究发展部数据显示，7月广州新房网签5978宗，环比下跌9%，成为2024年第二高的月度数据。然而，自7月中下旬以来，市场各方进入休整期，新政后的迫切需求客户已被消耗殆尽，加上楼盘营销力度减弱和可售货量减少，市场供需预计需要短暂调整才能恢复。“目前业内也感到迷茫，市场购房需求不足，客源难以寻觅。”黄韬表示。一家TOP20房企的营销负责人表示，8月整体市场表现疲软，即使是网红盘也不得不面对客户稀缺的问题。降价只能满足少部分客户的需求，无法根本改善客户信心不足和对楼市前景的悲观态度。中指院发布的《2024年7月居民置业意愿调研报告》显示，居民购房信心持续减弱，主要受收入不稳定、房价下跌预期和还贷压力影响。7月份，26%的居民选择观望，购房意愿降至新低，市场活跃度下降。房价下跌预期增至33%，房价上涨预期仅10%。购房入市节奏缓慢，未来半年计划购房的占比降至16%，看房计划也减少至48%，均处于近年来的低位。━━━━亏本卖房蔓延至市区
在这种情况下，降价促成交依然是开发商应对困境的主要手段。国家统计局数据显示，7月广州一手房价格环比下降0.8%，降幅比上个月收窄0.4个百分点，但仍延续14个月的下跌趋势，同比下降9.9%。经历了多轮降价后，广州增城、南沙、白云四镇的许多项目已经出现亏本销售的现象，这一趋势正逐步蔓延至市区。例如，位于天河区智慧城板块的广州城投天禧，开盘前的吹风价曾高达6万~7万元/平方米，但6月实际开盘价仅为4.7万元/平方米，7月中旬推出的内部团购价更降至4.1万元/平方米起。根据公开资料显示，加上配建成本，项目可售住宅的楼面地价超过3.7万元/平方米，如今却以接近成本价甚至亏本出售。此外，海珠区的中海观澔府近期举行了清盘专场。119平方米四房总价620万元起，126平方米四房约680万元起。中海观澔府在2022年开售时均价超过7万元/平方米，去年推特价单位也在“6”字头，这次清盘价中不少单位降至5.2万~5.8万/平方米，相当于打了8折。项目的楼面地价高达50526元/平方米，这意味着不少单位已经亏本销售。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，当前楼市的降价乃至亏本销售，体现了市场仍处于调整的阵痛期。截至7月末，广州的新房库存达到12万套，二手房挂牌量逼近15万套，新房和二手房市场都面临着较大的去化压力。对于开发商来说，在市场寒冬中“活下去”才有未来，现金流比利润更为重要。因此，为了缓解眼前的困境，降价促销几乎不可避免。但这并不意味着对楼市的中长期发展缺乏信心。除了降价和亏本销售，开发商们也在尝试不同的营销策略。例如，珠江铂世湾推出了“买住宅送公寓”的促销活动，138平方米的四房特价单位起价562万元，还赠送珠江未来城43平方米的公寓。━━━━市场酝酿新一轮降价？
事实上，随着“金九银十”临近，许多开发商已经对市场走势作出了预判，不少即将开售的新盘纷纷推出“惊喜价”。例如，位于荔湾区、拥有珠江唯一8万平方米港湾资源的保利珠江天悦，虽然定位为高端改善项目，却以“5”字头的开盘价入市。131平方米四房的单价仅为5.1万~5.7万元/平方米，比周边同类项目低了20%~30%。黄埔某新盘相关负责人表示，鉴于当前的市场环境，项目在首开时，许多产品只能以接近成本价出售。但根据周边新盘的开售情况，即便低开，去化效果仍不理想，因此他们对市场持更为谨慎的态度。黄韬透露，对于新开售的楼盘，开发商通常会积极设定较低的价格，超出市场预期以争取开门红。然而，对于已在售的楼盘，即使降价5%，对客户的吸引力也有限。开发商不敢进一步降价，担心可能引发前期客户的退房，因此许多项目选择“躺平”，静待市场回暖。肖文晓表示，从下半年至今的市场表现来看，经历了7、8月份淡季之后，开发商为实现年度销售目标，在“金九银十”期间必然会加大推货力度，并重启“工抵房”、“特价房”等营销手段。然而，鉴于前期许多板块的房价已经深幅调整，新一轮大规模降价的可能性不大，市场将主要以常规的小幅让利促销为主。黄韬预测，市场恢复需要时间，未来可能还会有新一轮政策出台，以增强市场信心。此外，今年的“金九银十”预计将成为过去十年中表现较差的一轮，开发商应更加关注如何在此环境中生存。责编：吕颖雅
审读：戴士潮
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