作者:余飞
01
降价太狠,深圳一楼盘被喊停
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一周前,我写过一篇《涨跌随意!武汉楼市,妥协了!》,介绍了最近郑州、武汉已经取消了限价措施,打开了跌停板。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]此外,沈阳、兰州、宁德等城市也不再进行限价。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]正当大家以为这种现象会普及到所有城市时,深圳最近一楼盘因为降价太狠被喊停,将大家拉入了现实。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]该楼盘就是停工一年多,近期才恢复销售的位于龙岗区龙岗街道五联片区的勤诚达誉府项目。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]然而,销售一恢复惹来了声讨。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]据财联社爆料,该楼盘此次推出的房源,小户型销售单价2.1万元/平方米起,总价180万元起,大户型销售单价在2.6万元-2.7万元/平方米左右,在此基础上如果参加团购优惠,价格会更低一些。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而2022年该楼盘的备案价是4.2万元/平方米,相当于最多降价50%出售。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这惹来了老业主们的不满和声讨。
“400多名邻居一夜回到解放前,之前买的首付都亏没了,还要背负一大笔贷款”
“中介于各大平台铺天盖地的推项目低价消息,真的是狠狠戳我们的心”
“还有说我们炒房活该的,如果是为了炒,谁会买那里,都是普通刚需”
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]前期业主要求该项目自8月17日起停止销售,同时业主主张该项目应将违规销售所得补差价给业主,部分业主还提出,开发商应明确退房退款的解决方案等。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]迫于老业主们的维权压力,据“中国房地产报大湾区”爆料:
8月17日,由龙岗区住建局、龙岗街道、安城投、勤诚达以及业主代表等多方人员参与的沟通会在项目会议室召开,根据业主提供的会议纪要,初步沟通结果为停止销售,并就业主诉求在约定时间内给到明确答复。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这样的事情,在深圳不止一次发生。今年年初,深圳坪山玺悦台备案价4万/平方米,折后价2.38万元/平方米,也遭遇了老业主们的联合抵制,并给银保监会深圳监督局写了一封投诉信
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最后楼盘开发商以刷锅中介的方式,结束了喧嚣。
02
人性本私
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]业主们的心理,是可以理解的。但从道理上讲,没有任何道理可讲。
从心理上来说:
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]儒家说人性本善,法家说人性本恶。我更接受第三种观点,人性本私。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]很多时候,大多数人反感一件事情,或者因为某件事情义愤填膺的时候,不是因为真的反对,而是因为自己不是受益的一方。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以买房来说。已经上车的业主,很多人恨不得价格一天一涨,让自己的资产水涨船高。而没买房的业主,则期盼着房价拦腰斩断,最好是能降到自己轻松上车才好。
这些想法都无可厚非,毕竟人性本私。
从道理上来说:
你买贵了,就不允许别人买便宜?要是当初买的房现在涨价了,是不是要把差价补上呢?
无论是业主还是监管机构,无论心里头有多不愿意,都应该尊重市场,尊重市场合法合规的正常自行涨跌。
更何况是深圳,这个中国市场化最彻底的城市。
而且,本号多次强调过,对于开发商而言,一旦大幅降价出售,肯定是已经到了山穷水尽。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房企从来都是能赚你1万就绝不赚你九千九,能让他们让利,只有一个原因,现金流出现了问题,需要快速回款。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以深圳该项目来说,深圳勤诚达誉府项目,2022年开盘,但由于开发商出现资金问题,项目在2023年被曝停工。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]8月12日,该项目官方发布消息,勤诚达誉府项目引入国企——深圳市龙岗安城投资运营有限责任公司进行合作,助力项目运营交付。该项目由此恢复销售。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]可见,该项目已经进入了资金,可能不会烂尾了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但降价50%的结果,让老业主们无法接受,导致项目被迫暂停。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这样下去,可能带来的最坏的结果是,好不容易邀请来的“白衣骑士”国企深圳龙岗安城投会不会撤资?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]到时候老业主们也拿不到房了。这真是,宁可我亏,也不能让你捞到好处的心理。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]果然,人性本私。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但这根本抵挡不住大势。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]郑州、武汉为何不再对新房限价,是因为他们已经明白,大势阻挡不了,只能对现实妥协。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2021年以来,近百个城市出台了限跌令,根本没有任何用处。没有挡住房价下跌,没有挡住销量下跌,没有挡住卖地收入下跌。
第一,全国房价普跌,且进入到了深度调整周期当中。
第二,商品房销量连续两年下挫的情况下,今年跌幅更大。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]国家统计局披露:
1-7月份,新建商品房销售面积54149万平方米,同比下降18.6%,其中住宅销售面积下降21.1%。新建商品房销售额53330亿元,下降24.3%,其中住宅销售额下降25.9%。
第三,卖地收入继续跳水。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]全国卖地收入,自2021年见顶之后,已经两连跌,2023年只有57996亿元,相较于高点时期,下跌了33.38%。
制图:城市财经;数据:财政部
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2024上半年,才卖了15263亿元,同比下降了18.3%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]郑州、武汉选择妥协,也是基于这样的逻辑。
看看郑州、武汉目前的楼市基本面。
郑州方面,商品房销量自2018年以来,一年不如一年,而库存量则与日俱增。
制图:城市财经;数据:郑州市统计局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2023年郑州房屋销售总面积2028.6万平方米,相较于2018年的高点,下跌了45.4%。销售额1748.4亿元,相较于2019年的高点下跌了48.6%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房屋库存则突破了1100万平方米。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]此外,郑州的卖地收入,早就脚踝斩了。根据郑州市财政局披露的数据显示,2023年郑州市政府性基金预算收入(主要是卖地收入)387.9亿元,相较于高点时期下降了73%。
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制图:城市财经;数据:郑州市财政局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]进入2024年,这一数据出现了断崖式情况。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]据360房产网数据显示,上半年郑州全市新建商品房共计成交套49766套,成交面积531.54万㎡。与2023年上半年的96045套相比,同比下跌48.2%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]中指研究院披露,上半年郑州卖地收入只有88亿元。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这种形势,是郑州最终决定取消限跌令背后的主要原因。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]武汉方面,[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最高峰时期的2016年,武汉一年卖出了34.26万套商品房,平均每个月约2.9万套。
制图:城市财经;数据:武汉市住更局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2022去年武汉商品房成交量跌至11.63万套,平均每月9692套。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2023年平均每月成交跌至9156套。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]今年上半年,武汉新房合计成交了33226套,每月平均成交仅为5538套。
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制图:城市财经;数据:武汉市住更局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]至于房价,武汉二手房同比领跌全国。
制图:城市财经;数据:国家统计局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]相比于郑州、武汉,深圳的基本面,并没有好到哪儿去。
03
深圳二手房价格已经破“6”
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2009年深圳的二手房过户量历史最高,有15.5万套,平均每个月1.29万套。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2015年过户量历史第二高,12.7万套,平均每个月1.06万套。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2017年是深圳楼市调整之前二手房过户量最低的年份,6.4万套,平均每个月5333套。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]进入调整周期后,2021年的过户量相比于2020年直接跳水。2022年的过户量创二十年来新低,只有2.2万套,平均每个月只有1833套。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]去年有所恢复,但也是近二十年第二低,3.3万套过户量,平均每个月2750套。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]新房,去年的成交量创近年来新低。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房价方面,深圳的二手房均价过去三年从最高时期8万多一路下跌,跌破8万,跌破7万,今年7月份已经跌破6万,回到了“5”字打头时代。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]乐有家数据显示,7月份深圳二手房成交价格为5.9万元/平方米。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]限跌令,阻挡不住房价下降。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]克而瑞最新调研的天津、武汉、北京、苏州、上海的跌幅情况。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]天津上半年成交的小区中,95%在降价,其中6%价格腰斩。武汉97%降价成交。北京83%降价成交,苏州96%降价成交,上海86%降价成交。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不仅阻挡不了开发商明里暗里地降价,还会削弱当下的市场流动性。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]没有流动性,开发商回不了款,地方城市也会减少税收收入。而且,为了绞尽脑汁阻挡房价下跌,会想尽办法出台各种修修补补的工作,不但对市场干预太大,阻挡了市场的自主发展,削弱了市场的积极性,对于市政府本身的工作人员,也会疲于奔命。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]接受现实,接受降价,尽管在冷却的市场环境下,不一定能增加多少成交,但至少不会是互相僵持的僵局。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]楼市最怕的就是陷入僵局。
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