作者：余飞
01
降价太狠，深圳一楼盘被喊停
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一周前，我写过一篇《涨跌随意！武汉楼市，妥协了！》，介绍了最近郑州、武汉已经取消了限价措施，打开了跌停板。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]此外，沈阳、兰州、宁德等城市也不再进行限价。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]正当大家以为这种现象会普及到所有城市时，深圳最近一楼盘因为降价太狠被喊停，将大家拉入了现实。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]该楼盘就是停工一年多，近期才恢复销售的位于龙岗区龙岗街道五联片区的勤诚达誉府项目。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]然而，销售一恢复惹来了声讨。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]据财联社爆料，该楼盘此次推出的房源，小户型销售单价2.1万元/平方米起，总价180万元起，大户型销售单价在2.6万元-2.7万元/平方米左右，在此基础上如果参加团购优惠，价格会更低一些。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而2022年该楼盘的备案价是4.2万元/平方米，相当于最多降价50%出售。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这惹来了老业主们的不满和声讨。
“400多名邻居一夜回到解放前，之前买的首付都亏没了，还要背负一大笔贷款”
“中介于各大平台铺天盖地的推项目低价消息，真的是狠狠戳我们的心”
“还有说我们炒房活该的，如果是为了炒，谁会买那里，都是普通刚需”
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]前期业主要求该项目自8月17日起停止销售，同时业主主张该项目应将违规销售所得补差价给业主，部分业主还提出，开发商应明确退房退款的解决方案等。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]迫于老业主们的维权压力，据“中国房地产报大湾区”爆料：
8月17日，由龙岗区住建局、龙岗街道、安城投、勤诚达以及业主代表等多方人员参与的沟通会在项目会议室召开，根据业主提供的会议纪要，初步沟通结果为停止销售，并就业主诉求在约定时间内给到明确答复。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这样的事情，在深圳不止一次发生。今年年初，深圳坪山玺悦台备案价4万/平方米，折后价2.38万元/平方米，也遭遇了老业主们的联合抵制，并给银保监会深圳监督局写了一封投诉信
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最后楼盘开发商以刷锅中介的方式，结束了喧嚣。
02
人性本私
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]业主们的心理，是可以理解的。但从道理上讲，没有任何道理可讲。
从心理上来说：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]儒家说人性本善，法家说人性本恶。我更接受第三种观点，人性本私。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]很多时候，大多数人反感一件事情，或者因为某件事情义愤填膺的时候，不是因为真的反对，而是因为自己不是受益的一方。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以买房来说。已经上车的业主，很多人恨不得价格一天一涨，让自己的资产水涨船高。而没买房的业主，则期盼着房价拦腰斩断，最好是能降到自己轻松上车才好。
这些想法都无可厚非，毕竟人性本私。
从道理上来说：
你买贵了，就不允许别人买便宜？要是当初买的房现在涨价了，是不是要把差价补上呢？
无论是业主还是监管机构，无论心里头有多不愿意，都应该尊重市场，尊重市场合法合规的正常自行涨跌。
更何况是深圳，这个中国市场化最彻底的城市。
而且，本号多次强调过，对于开发商而言，一旦大幅降价出售，肯定是已经到了山穷水尽。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房企从来都是能赚你1万就绝不赚你九千九，能让他们让利，只有一个原因，现金流出现了问题，需要快速回款。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以深圳该项目来说，深圳勤诚达誉府项目，2022年开盘，但由于开发商出现资金问题，项目在2023年被曝停工。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]8月12日，该项目官方发布消息，勤诚达誉府项目引入国企——深圳市龙岗安城投资运营有限责任公司进行合作，助力项目运营交付。该项目由此恢复销售。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]可见，该项目已经进入了资金，可能不会烂尾了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但降价50%的结果，让老业主们无法接受，导致项目被迫暂停。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这样下去，可能带来的最坏的结果是，好不容易邀请来的“白衣骑士”国企深圳龙岗安城投会不会撤资？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]到时候老业主们也拿不到房了。这真是，宁可我亏，也不能让你捞到好处的心理。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]果然，人性本私。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但这根本抵挡不住大势。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]郑州、武汉为何不再对新房限价，是因为他们已经明白，大势阻挡不了，只能对现实妥协。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2021年以来，近百个城市出台了限跌令，根本没有任何用处。没有挡住房价下跌，没有挡住销量下跌，没有挡住卖地收入下跌。
第一，全国房价普跌，且进入到了深度调整周期当中。
第二，商品房销量连续两年下挫的情况下，今年跌幅更大。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]国家统计局披露：
1-7月份，新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，其中住宅销售面积下降21.1%。新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，其中住宅销售额下降25.9%。
第三，卖地收入继续跳水。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]全国卖地收入，自2021年见顶之后，已经两连跌，2023年只有57996亿元，相较于高点时期，下跌了33.38%。
制图：城市财经；数据：财政部
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2024上半年，才卖了15263亿元，同比下降了18.3%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]郑州、武汉选择妥协，也是基于这样的逻辑。
看看郑州、武汉目前的楼市基本面。
郑州方面，商品房销量自2018年以来，一年不如一年，而库存量则与日俱增。
制图：城市财经；数据：郑州市统计局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2023年郑州房屋销售总面积2028.6万平方米，相较于2018年的高点，下跌了45.4%。销售额1748.4亿元，相较于2019年的高点下跌了48.6%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房屋库存则突破了1100万平方米。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]此外，郑州的卖地收入，早就脚踝斩了。根据郑州市财政局披露的数据显示，2023年郑州市政府性基金预算收入（主要是卖地收入）387.9亿元，相较于高点时期下降了73%。
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制图：城市财经；数据：郑州市财政局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]进入2024年，这一数据出现了断崖式情况。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]据360房产网数据显示，上半年郑州全市新建商品房共计成交套49766套，成交面积531.54万㎡。与2023年上半年的96045套相比，同比下跌48.2%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]中指研究院披露，上半年郑州卖地收入只有88亿元。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这种形势，是郑州最终决定取消限跌令背后的主要原因。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]武汉方面，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最高峰时期的2016年，武汉一年卖出了34.26万套商品房，平均每个月约2.9万套。
制图：城市财经；数据：武汉市住更局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2022去年武汉商品房成交量跌至11.63万套，平均每月9692套。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2023年平均每月成交跌至9156套。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]今年上半年，武汉新房合计成交了33226套，每月平均成交仅为5538套。
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制图：城市财经；数据：武汉市住更局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]至于房价，武汉二手房同比领跌全国。
制图：城市财经；数据：国家统计局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]相比于郑州、武汉，深圳的基本面，并没有好到哪儿去。
03
深圳二手房价格已经破“6”
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2009年深圳的二手房过户量历史最高，有15.5万套，平均每个月1.29万套。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2015年过户量历史第二高，12.7万套，平均每个月1.06万套。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2017年是深圳楼市调整之前二手房过户量最低的年份，6.4万套，平均每个月5333套。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]进入调整周期后，2021年的过户量相比于2020年直接跳水。2022年的过户量创二十年来新低，只有2.2万套，平均每个月只有1833套。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]去年有所恢复，但也是近二十年第二低，3.3万套过户量，平均每个月2750套。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]新房，去年的成交量创近年来新低。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房价方面，深圳的二手房均价过去三年从最高时期8万多一路下跌，跌破8万，跌破7万，今年7月份已经跌破6万，回到了“5”字打头时代。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]乐有家数据显示，7月份深圳二手房成交价格为5.9万元/平方米。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]限跌令，阻挡不住房价下降。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]克而瑞最新调研的天津、武汉、北京、苏州、上海的跌幅情况。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]天津上半年成交的小区中，95%在降价，其中6%价格腰斩。武汉97%降价成交。北京83%降价成交，苏州96%降价成交，上海86%降价成交。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不仅阻挡不了开发商明里暗里地降价，还会削弱当下的市场流动性。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]没有流动性，开发商回不了款，地方城市也会减少税收收入。而且，为了绞尽脑汁阻挡房价下跌，会想尽办法出台各种修修补补的工作，不但对市场干预太大，阻挡了市场的自主发展，削弱了市场的积极性，对于市政府本身的工作人员，也会疲于奔命。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]接受现实，接受降价，尽管在冷却的市场环境下，不一定能增加多少成交，但至少不会是互相僵持的僵局。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]楼市最怕的就是陷入僵局。
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