[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]8月23日，国新办举办“推动高质量发展”系列主题新闻发布会（住房和城乡建设部），事关房地产和住房事宜。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在答记者问环节，住建部副部长解释当前全国保交房情况。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]保交房，国家非常重视，是2022年以来房地产领域最重要工作之一。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]众所周知，2022年7月，发生了一件震惊全国的事件。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]买了期房的业主，却遭遇楼盘停工，甚至烂尾，而且还得继续还贷！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这简直是比窦娥还要冤！
多数国家实行现房销售，买房人不可能遇到这种奇葩之事！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而这一网上事件，也成为整个房地产市场降温过程中的一个分水岭：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]之前持续一年的楼市降温只是轻度降温，这一事件后加速而深度降温。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]重要原因是：老百姓对新房市场的信心剧减！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]自那时开始，很多城市的新房销售情况明显不如二手房！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]也正是从那时开始，国家对于保交房的重视程度，又上了两个台阶。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]按这次住建部的说法：（保交房）既是保障民生、切实保障购房人合法权益的一项重要工作，也有利于稳定各方预期，提振房地产市场信心，防范化解房地产风险。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]今年，5月17日新政当天，国务院特意召开全国切实做好保交房工作视频会议，对保交房工作作出了全面部署。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]经过全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房，作为保交房攻坚战的目标任务。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]那么，这是否意味着，全国所有停工或烂尾项目购房人，都能享受到保交房的阳光普照？都能拿到房子？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]老杨认为：不一定！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这个所谓的“[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]396万套住房”，应该没有包括所有停工或烂尾项目。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]经过老杨的草根调研，当前很多城市，尤其三四线城市，还有部分之前停工的楼盘并没有真正复工，尤其是恒大系的楼盘仍是“重灾区”。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]大家注意，这次住建部的答记者问中的这句话：
对于资不抵债的项目，加快推进项目开发企业破产重组或清算，按照最高人民法院关于债务清偿的顺位规定，优先保障购房人合法权益。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这么明确的提法，据老杨的记忆，[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]应该是首次！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我再说得简单明白一些：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]资能抵债的项目，也就是能救得活的项目，在当地政府协调和国家专项贷款支持下，继续施工，把房子建成，除了已购房业主拿到房之外，项目中其他可售房源，通过销售，回笼的资金能够偿还之前的债务，还得能覆盖保交房工作介入后的投入成本（含专项贷款本息）。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而资不抵债的项目，也就是救不活的项目。
项目资不抵债的原因可能有两个：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一是预售款被房企扔扔挪做他用了，这种情况较常见；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]二是拿地时地价很高，且前端违规融资和中端正常融资，借了很多钱；[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如今地价暴跌，当然房价也跟着大跌了；即便把房子建成，大部分房源都能卖出去，回笼的资金仍不够还债。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]资不抵债的项目，整个项目就很难被列入保交房的范畴了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我估计只有少数项目中的局部楼幢被纳入保交房，比如一个楼盘，按规划建10幢。[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第一期开工5幢，还没完工，房企就爆雷了，停工了。这5幢楼共有500套房子，已卖出去了200套。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]那么，就有种可能的保交楼做法：只建成2幢楼，将200个购房者的房子调换后集中于这2幢楼。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而对于多数资不抵债的项目，将会加快推进项目开发企业破产重组或清算！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而房企的项目公司一旦进入破产程序，就涉及到债务清偿。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这里，住建部的说法是：按照最高人民法院关于债务清偿的顺位规定，优先保障购房人合法权益。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]那么，到底是什么样的优先方式呢？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其实，过去两年，部分爆雷的房企，公司总体上已资不抵债了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最典型的是恒大。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2023年的数据表明，恒大的负债高达2.2万亿，而其资产只有1.8万亿。在明显的资不抵债的背景下，其实恒大集团应该早就进入破产清算流程了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但，即迟迟未能。即便是有债权人要求香港法院进行清算。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]主要是涉及到很多尚未完成的项目，其中有些还有保交楼的可能性。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而这次住建部的说法，是比较靠谱的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]也就是：不会让很多资不抵债的房企从集团层面破产清算的，而是要下沉到项目层面，资能抵债的项目列入保交楼，资不抵债才对项目公司进行破产清算。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在破产清算后，哪些债权人能够优先获得清偿，从而保住自己的资金，或者至少部分保住自己的资金？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这里，老杨就给大家科普一下吧。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]根据优先顺序，共有七类债权人。
1、排第一位的是拆迁户
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]很多房地产项目涉及到拆迁问题，拆迁及对拆迁户的补偿是开发项目启动的最早流程之一。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果项目已经完成、售出或交房，但连拆迁补偿款都未付清，从法律上讲是说不过去的。
2、排第二位的是购房人
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]购房人购买了期房，但项目尚未交房就遇到了问题，项目已经停工，甚至已经成为烂尾楼，这种情况目前在全国范围内的许多城市都存在。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这涉及到千家万户，国家在保交楼的过程中常说，要维护购房者的合法权益。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为它涉及到民生问题，与前面提到的拆迁户性质是一样的。都关乎民生和单个家庭的利益。
3、排第三位的是建筑工程款
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房地产开发涉及到大量的建筑活动，建筑队伍和建筑公司投入了资金和劳动力到项目中，很多时候他们都是先垫资进行建筑安装活动，因此在清偿顺序中排名较前。
4、排第四位的是有抵押或担保权的债权
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这通常涉及到金融机构。例如，商业银行向某个项目发放的开发贷款通常有抵押物，抵押物一般是项目本身。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]再如，项目发行的房地产信托，也拥有项目的抵押权。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]除了抵押物，还有担保，例如开发商的母公司为其某个项目融资提供担保。
5、排名第五位的是房企员工薪资
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在清偿顺序中排名较靠后。如果资不抵债的情况很严重，则破产清算后，企业欠员工的薪水、保险金等，员工可能就拿不到了。
6、排名第六位的是税款
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]就是开发企业欠地方政府的税款。
7、排名第七位的是普通债权
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这些是没有抵押，也没有担保的债务，比如2021年年中之前，很多上市公司发的债券，部分属于信用债，尤其是外债。
而之前，网传所谓的恒大等公司发的外债皆有中资银行担保，这种说法不靠谱。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]看完后，老铁们明白了吧。
正如住建部所说，如果你的房子不幸卷入房企破产清算，也不用太担心，因为债务清偿顺位确实很靠前。
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