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[房产] 半年斥资52亿元拿地，龙湖称短期债务削减优于增量投资

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青菜多一些老帅哥 发表于 2024-8-23 23:34:55 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
腾讯新闻《一线》
作者 郭亦非 编辑 刘鹏
“安全是一切发展的前提，龙湖将财务稳健放在首位，短期债务的提前削减优先于增量投资。”8月23日，在龙湖集团（00960.HK）2024年中期业绩会上，集团执行董事、CFO赵轶表示，行业过往依靠负债规模和资产规模上升带动销售规模同步上升，这一旧发展模式已经不可持续。

半年斥资52亿元拿地，龙湖称短期债务削减优于增量投资 第1张图片


地产行业下行至今，龙湖集团是为数不多，仍旧保持财务安全的民营房企。
财报显示，截止2024年上半年，公司有息负债规模为1874.2亿元，较年初减少52亿元。在手现金为500.6亿元，净负债率为56.7%，剔除预收款后的资产负债率为58.6%，较23年末下降约2个百分点。
对于未来偿债计划，赵轶表示，年内剩余12月到期10亿元，已提前归集完毕，明年一季度到期的境内债已经提前回购7亿元，还剩65亿元将计划提前归集；明年1月到期的约86亿元的海外银团已偿还16亿港币，明年12月到期的约84亿计划于当年下半年开始提前逐步偿还；还有4笔美金债均为27年以后到期，我们还在提前回购，目前已经回购6.9亿美元，仅剩13.1亿美元。
他判断，2024年底融资余额会在1700亿元左右，2025年会继续有序下降，银行融资占比会从目前80%进一步上升， 2026 年及之后，公司仅余少量境内信用债和境外债务，用C2-C5可持续的经营性现金流，都基本够偿还了，那时龙湖将更加从容地轻装上阵。
传统地产开发业务难回高增长，龙湖希望依靠运营和服务业务进行弥补。目前集团旗下业务划分为5大航道，包括C1地产开发（住宅开发）、C2商业投资（龙湖天街和星悦荟）、C3资产管理（长租公寓等）、C4物业管理（龙湖智创生活）、C5智慧营造（代建业务）。
财报显示，上半年，龙湖传统地产开发业务结算营收为337.6亿元，同比下滑32%。受此拖累，集团整体营收下降24%至486.6亿元。
不过，由商业投资与资产管理航道组成的运营业务，半年实现运营收入66.1亿元，同比增长4.3%，毛利率达到76%，服务收入也同比增长11%至64.9亿元，毛利率为32%。
在利润方面，受到高地价结算入账影响，地产开发板块盈利依然承压，毛利率仅为7.4%。运营和服务两大业务板块，则在上半年为龙湖贡献了超过80%的利润，整体毛利率为20.6%，带动核心利润达到47.5亿元，股东应占溢利为58.7亿元。
对此，龙湖集团董事会主席陈序平表示，债务规模下降并拉长周期，一方面用全航道的正向现金流去降负债总额，另一方面用长周期经营性物业贷款去替换3—5年的信用债融资，双管齐下，可以让负债偿还节奏与经营性收入的节奏相匹配。
他认为，大概2028年底，龙湖经营性收入将占比过半，到那时候我们整个业务模式可以说切换到了新的发展模式，“地产开发的特点是规模大、周期短，不确定性也大。如果债务结构是建立在这种模式上，即使你想转型，如果债务结构没有完成切换，实际上转型也很难完成。因为债务并不会因为业务模式的转换而消失或者延缓，它还是刚性的。”
新旧模式转换之际，叠加市场未见回暖，2024年上半年，龙湖合约销售额仅为511.2亿元，同比下降48%，在行业中排名第10位。克而瑞地产统计，同期百强房企操盘销售额同比下降39.5%。
受市场行情影响，开发商投资愈发谨慎。克而瑞统计数据显示，2024年上半年，只有三成百强房企拿地，主要以销售TOP30的“老面孔”为主，投资金额占到百强房企拿地的82%。这其中，龙湖是少有仍在出手的民营房企。
财报显示，上半年，龙湖在北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山7个城市获得了7幅土地，总建面60万方，权益建面35万方，权益地价52亿元，溢价率仅为3.6%，目前未售未竣货值八成比例在一二线城市。


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标签：海外地产
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沙发
丹丹姐 发表于 2024-8-23 23:49:01 | 只看该作者
 
时代红利而已
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板凳
温暖的太阳 发表于 2024-8-24 01:45:08 | 只看该作者
 
国内大房企仅存的一颗星[点赞]
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