任泽平：房地产稳则经济稳，抓住“金九银十”窗口出台救市措施

在风中 · 发表于 2024-8-24 03:16:32

经济发展能剔除房地产业吗？既然不能，就该拿出诚意与可行的指施来挽救跌至谷底的预期与信心！！！

遥见烽林 · 发表于 2024-8-24 04:28:26

我怎么感觉517一系列政策是在为泡沫降压借坡下驴，不是为了刺激楼市，是为了泡沫阴跌缓降和降低居民购房成本。目前的房价虽然比高峰时期下跌了30％，但是年轻人依然承担不起，依然脱离普通人现实收入，房价是否合理是以普通人收入为基准点，不是以中产收入为基准点，所以你们不要考虑自己是否能承受，而是应该考虑普通年轻人能否承受。房价和生育率需要找一个平衡点，在消除年轻人“不婚不育”面前，房价下跌就成为可以忍受的阵痛，长痛不如短痛，房价还需要下跌20％，至房价最高峰时的一半，最为合理。合理的房价有利于年轻人奋斗，不合理的房价有利于年轻人躺平。在生活保障和社会稳定面前，商业可以让步。

征服世界 · 发表于 2024-8-24 05:09:54

就现在的经济形势而言，谁还会投资房地产市场，除了法拍门市便宜的入手，其它的免谈[哭笑][哭笑][哭笑]。

邹先锋 · 发表于 2024-8-24 06:10:35

首套房免息，二套房低息。这才是刺激楼市！

水竹轩 · 发表于 2024-8-24 06:22:27

金九银十是一厢情愿

蓓冰 · 发表于 2024-8-24 06:58:45

现在房地产ICU了[哭笑][哭笑][哭笑]

杉杉来了 · 发表于 2024-8-24 07:02:27

老百姓还是希望房价继续跌的！

坚强的华华 · 发表于 2024-8-24 07:02:36

你给了我们除降价以外所有优惠，我们还了你除买房以外所有支持！

原来只爱你 · 发表于 2024-8-24 07:21:24

启动房地产的蓄水池只是暂时为目前中国经济转型提供一个喘息的时间，房地产的历史使命和传统模式已经结束了，（土地与高科技产业挂钩的新业态开始逐步代替原来粗放型的住宅暴力开发），房地产住宅以后就是一个居住类的商品了，未来不会再承担任何经济动力火车的功能，以后也不会有什么“金九银十”之类的传统热销时间节点了，未来稳定发展和销售会是常态，未来年轻一代是真实活出自己的人生的一代，如果有需求有能力一月份他们也可以去买。市场上的关键已经不是如何促销的问题，观察二手房的销量已无法完全证明市场的活力状态，二手房交易对于整个大市场来说只是“左手倒右手”的游戏，对存量房的消化没有明显效果，只有新房市场的真实销量大幅增长，（非国内炒房资金和外来抄底资金所为），说明市场开始进入底部阶段，到达底部的这个时间决定着中国经济的复苏时间。

呆萌虎歪歪 · 发表于 2024-8-24 07:55:29

文：任泽平团队
导读
6-7月脉冲式回暖后，由于缺乏后续政策，8月房地产销量回落。517新政以来，房地产市场有所回暖，6月新房和二手房成交量环比均有所提升且强于季节性，带动上半年住房成交同比降幅收窄，但是由于缺乏后续政策，7、8月以来房地产成交明显有所回落、新房提振效果有限。
从前瞻性指标看，根据贝壳新房案场指数、二手房带看量指数，517政策组合拳仅带来了5月、6月前瞻性指标的“脉冲性回升”。6月一线城市回暖的动能未能得到延续，7月前端房地产市场热度再度回落。
市场“以价换量”，刚需逐渐入场，以二手房为主，新房市场承压。1）住房销售“以价换量”，价格仍在筑底；2）刚需入场，低总价、高性价比房源成交有所回暖；3）二手房分流住房需求、新房依然承压。
“金九银十”为传统意义上的销售旺季，受益于季节性因素、房企集中营销、政策出台等。从2010-2023年的平均月成交占比看，9、10月住宅成交面积占全年比重为10.1%、8.4%，分别在全年月度排名中位列第3、6位。即使12月有返乡置业的翘尾行情，下半年超1/3的地产成交量集中在9、10月。2022、2023年“金九银十”住宅成交面积占下半年成交的34.8%、35.7%。
当前是救市政策出台的重要时间窗口，要抓住“金九银十”契机加大稳楼市力度。短期看，以下三招可救地产：
1）组建3万亿以上的大型住房银行，利率要低、期限要长、规模要大，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房，一举多得，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题，同时解决新市民的住房保障体系，将起到各界拍手叫好的效果；
2）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，一线城市应抢抓“金九银十”的时间窗口率先放开郊区和大户型限购以提振人气；
3）持续降息，包括降低二套房存量房贷利率，通过降准降低银行负债成本。此外，还可以考虑完善多孩家庭购房支持政策。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心加快构建房地产新模式。
作为国民经济第一大支柱行业，居民最重要的资产，关系几千万人就业，房地产稳则经济稳、就业稳。尽快落实有力的稳楼市政策，恢复居民信心，将有利于带动需求入市，助推楼市回暖。
目录
1 现状：政策效果呈现“脉冲式回升”、新房市场依然承压
2 传统销售旺季到来，下半年超1/3成交集中在“金九银十”
3 救楼市的必要性：房地产是国民经济的第一大支柱，稳地产能稳经济、稳就业
4 抓住“金九银十”重要时间窗口，出台稳楼市增量政策
正文
1 现状：政策效果呈现“脉冲式回升”、新房市场依然承压
517新政以来，各地积极落实降低首付比例、房贷利率等相关举措，房地产市场有所回暖，6月新房和二手房成交量环比均有所提升且强于季节性，带动上半年住房成交同比降幅收窄，但是7、8月以来新房成交明显有所回落、提振效果有限，一方面由于市场进入淡季、另一方面是政策效果的可持续性不足，市场恢复基础不牢，呈现“脉冲式回升”。
商品住宅方面，从月度看，2024年5月36城样本城市商品住宅销售同比-33.5%，环比增长4.9%；6月销售同比-14.3%、降幅较5月收窄19.2个百分点，环比增长28.6%；7月销售同比-10.8%、降幅收窄3.5个百分点，环比-26.1%、弱于季节性；8月（截至8月18号，下同），销售同比下降17.3%、降幅扩大，环比-12.6%、弱于季节性。从周度看，8月前三周销售同比分别变化-0.1%、-16.4%、-26.8%，同比降幅持续扩大。

二手住宅方面，从月度看，2024年5月16城样本城市二手住宅销售量同比0.9%、较4月份由负转正，环比-6%；6月份销售量同比增长24.7%、涨幅较5月扩大23.9个百分点，环比5.8%、强于季节性；7月销售量同比增长46.4%、环比增长7.3%；8月销售量同比13.6%，环比-21.4%、弱于季节性。从周度看，8月前三周销售同比分别变化+18.0%、+5.3%、+9.0%，同比增幅较6月、7月（周同比+20%以上）水平明显缩窄。

从前瞻性指标看，“517”政策组合拳仅带来了5月、6月指标的“脉冲性回升”。6月一线指标回暖的动能未能得到延续，7月前端房地产市场热度再度回落。具体来看，在“517”政策组合拳作用下，5月二手房带看指数环比小幅回落至27.5，但同比+20%，带看表现尚佳；5月新房案场指数回升至17.1，同比-3%，新房来访量低位修复；6月一线城市指标回暖，6月二手房带看指数环比-3%至26.8，但一线城市环比+2%至54.4；6月新房案场指数环比-3%至 16.6，但一线城市环比+14%至26.7；7月二手房带看指数环比-5%至25.4，新房案场指数环比-4%至15.9，7月前端房地产市场热度再度回落。

当前房地产“以价换量”仍在持续，新建商品住宅价格同比连续28个月负增长、二手住宅价格同比连续30个月负增长。由于二手房挂牌量增加、性价比提升、交付确定性高等，当前二手房市场表现明显好于新房，二手房分流部分住房需求，新房市场回暖承压，销售回暖传导至投资端的链条难以打通。
1）住房销售“以价换量”，价格仍在筑底。根据国家统计局数据，新建商品住宅价格同比连续28个月负增长、二手住宅价格同比连续30个月负增长；从环比看，新建商品住宅和二手住宅价格环比分别连续14、15个月负增长，2024年6、7月份环比降幅持续收窄，但是筑底仍需时间确认。
2）刚需入场，低总价、高性价比房源成交有所回暖。随着房价下跌，部分住房性价比开始显现，刚需逐渐入场。根据中指院数据，2023年二季度-2024年二季度，北京300万以下的二手住宅成交套数增长51.1%，占比从21.8%提升至30.8%，上海300万以下的二手住宅成交套数增长90.7%，占比从27.4%提升至40.7%。
3）二手房分流住房需求、新房依然承压。二手房交易占比逐渐提升，根据中指院数据，2024年1-6月二手房销售面积占总销售面积的比重为26.3%，较2023年全年提升3.8个百分点。从新房和二手房市场表现看，2024年1-7月样本城市新房销售量为过去5年（2019-2023年）均值的55%，同期样本城市二手房销售量为过去5年均值的110.7%。
2 传统销售旺季到来，下半年超1/3成交集中在“金九银十”
房地产行业中，“金九银十”是传统意义上的房地产销售旺季。此现象背后有一定的经济和社会基础。了解此现象的原因，对购房者、投资者以及房地产从业者具有重要意义。那么，“金九银十”传统销售旺季是怎么来的？
1）首先，季节性因素是"金九银十"现象的重要驱动原因。九月、十月正值秋季，天气宜人，为购房者提供了理想的看房条件。许多家庭倾向于在这个时候进行购房、换房，以便在冬季来临前完成置业计划。
2）其次，“金九银十”是房企营销集中发力的重要节点。房企为销售去化、资金回流，一般会在9、10月加大推货力度。在十余年前，以线下购物为主流的年代中，“十一黄金周”前后各类商家的优惠活动频频出台，这股营销风潮同样延续到了房地产行业。同时，几乎每年的十一长假，各大城市会开展房展会，方便购房者横向比较多品类房源。因此，房地产业新产品集中在9、10月份上市，配合优惠和成交喜报的加推，进行营销造势，促成了熟知的“金九银十”概念。
3）最后，政府往往会根据上半年经济、行业运行情况，在临近“金九银十”时间节点，出台一系列调控政策，以稳定下半年房地产市场。过去两年的“金九银十”前夕，均有稳地产政策出台。2022年8月，中央支持地方“一城一策”满足合理刚性和改善性住房需求，各地方降首付、上调住房公积金贷款额度，积极“保交楼、稳民生”；2023年8月，中央打出“认房不认贷”、降首付、降利率等政策组合拳，旨在刺激市场活力，促进房地产交易。

金九银十销售旺季，从历史成交数据上可以得到支撑，下半年超1/3的地产成交量集中在9、10月。从2010-2023年近14年的平均数据来看，9、10月住宅成交面积占全年比重为10.1%、8.4%，分别在全年月度排名中位列第3、6位；9、10月住宅成交金额占全年比重为10.1%、8.4%，分别在全年月度排名中位列第3、6位。其中，“金九”宅成交面积占全年比重较高，与6月基本持平，仅低于因“返乡置业”占比较高的12月。聚焦下半年看，即使12月有返乡置业的翘尾行情，下半年仍有超1/3的成交量集中在9、10月。2022、2023年“金九银十”住宅成交面积合计占下半年成交的34.8%、35.7%。

3 救楼市的必要性：房地产是国民经济的第一大支柱，稳地产能稳经济、稳就业
中长期房地产市场仍有一定空间：我们连续6年在《中国住房存量报告》系列中跟踪研究发现，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来需求下降，但中长期仍有发展空间。
对于我国未来住房需求，部分市场观点持有悲观态度，认为未来我国住房需求将持续下跌至较低水平，引发市场担忧。然而，根据我们的测算，2024-2030年，我国住房需求总量约65亿平，年均新增住房需求约9.3亿平/年，并不会大幅下跌至较低水平。
我们预计到2030年，我国住房需求缓慢下降至9.1亿平方米，其中，刚性需求2.5亿平、改善性需求3.7亿平、更新需求2.9亿平。从结构来看，2024-2030年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。

房地产稳则经济稳。房地产作为第一大支柱行业，房地产联系着上下游五十多个行业，房地产投资下行，影响着居民和企业部门资产负债表修复、“信心”问题等。
从房地产业GDP增加值看，一般而言，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。2023年，受房地产行业下行周期、房地产市场供求关系发生重大变化影响，房地产行业占GDP比例下调至5.9%，但仍与2014年水平持平。

从上下游行业带动看，房地产带动几十个上下游产业链产值。房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业。根据国家统计局最新的2020年投入产出表，我们估算出广义的房地产业完全拉动上下游产业链GDP10.0万亿元、直接拉动上下游产业链GDP2.4万亿元。分行业看，货币金融、零售、钢压延、石膏水泥由广义房地产行业拉动的GDP增加值居前列，分别为8107亿元、4230亿元、3527亿元、2820亿元。

从解决就业看，历史上我国房地产业的快速发展，为社会提供了大量就业机会。房地产业解决我国实体经济大量就业，虽然近两年房地产行业面临重大调整，但物业从业人数逆势增长，预估至2023年我国房地产从业人数将达1300万，相较2004年规模扩大三倍。2004-2018年我国房地产业从业人数由396万增至1264万，预估至2023年我国房地产从业人数将达1300万。

4 抓住“金九银十”重要时间窗口，出台稳楼市增量政策
当前是政策出台和落地的重要时间窗口，要抓住“金九银十”窗口加大稳地产力度。若后续尽快落实有力的稳楼市政策、房企加速推盘、居民购房信心逐步恢复，将有利于带动需求入市，助推楼市回暖，重点城市“金九银十”或将迎来结构性行情。短期看，下半年需要更大力度的增量政策，以下三招应加快研究出台：
1）组建3万亿以上的大型住房银行，利率要低、期限要长、规模要大，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。地方政府获得商业银行资金后支付给房企，缓解房企资金压力，开发商拿到资金限定必须进行保交楼，这样可以防止烂尾。一举多得，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题，同时解决新市民的住房保障体系，将起到各界拍手叫好的效果；央行设立3000亿元保障性住房再贷款，方向是对的，但3000亿资金规模较少，1.75%的资金利率叠加配套融资和运维成本，总体成本较高，而当前租金回报率2%以内，地方收购动力不足，可以通过降低再贷款工具利率，覆盖资金成本，提高地方积极性。
2）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，一线城市应抢抓“金九银十”的时间窗口率先放开郊区和大户型限购以提振人气；广州在今年一月正式取消120平方米以上住房限购，本质上就是将豪宅市场向全国购房者开放，相对应的，核心城市核心城区的小户型等刚需产品则需慎重放开。当前楼市表现疲弱，房地产从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热，当前正是放松限购的良机；中长期可考虑在市场企稳后，通过“人地挂钩”实现房地产供求平衡，各地方土地财政的“旱涝不均”，可以通过财政转移支付调节。
3）持续降息，包括降低二套房存量房贷利率，减少购房成本，为居民减负，并通过降准降低银行负债成本。随着5.17房地产新政落地，多城市房贷利率下限取消，房贷款利率步入“3时代”。根据贝壳研究院，2024年5月百城主流首套房贷利率平均为3.45%；二套主流房贷利率平均为3.90%。而有些存量房贷利率仍在4%左右，新增贷款和存量贷款利率利差走阔，无形中增加了居民贷款压力，提前还贷有所升温。之前降低了首套，社会反响很好，二套的也应该降低，这是善政。为缓解银行净息差压力，可以通过定向降准、继续下调存款利率等方式进行配合。
此外，还可以考虑完善多孩家庭购房支持政策，如发放购房补贴、降低多孩家庭房贷利率等。多孩政策带来的新增人口会直接增加对房屋、汽车等产品和服务的需求，会给家庭带来养育孩子的负担。给予有孩家庭购房政策倾斜，降低抚养直接成本，短期有助于扩内需、稳增长、稳就业，长期有助于提振生育水平、提升人力资本、增强经济社会活力，一举多得。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。
作为国民经济第一大支柱行业，居民最重要的资产，关系几千万人就业，房地产稳则经济稳、就业稳。尽快落实有力的稳楼市政策，恢复居民信心，将有利于带动需求入市，助推楼市回暖，为中国经济复苏和就业贡献力量。

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