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[房产] 楼市巨变！房价也要变天了！

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闹剧 发表于 2024-8-26 22:58:56 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
房地产行业变天了，巨大的变化让人们瞬间感觉跟不上变化的节奏了。


房地产行业的巨大变化包括以下几点：


首先，就是房地产行业下一阶段的任务是建设好房子和社区，这带来了一系列重大政策调整。


支持刚刚需要、刚刚改变、抑制改善、限制豪宅的时代已经结束。7090政策和限价令将退出。


住宅建筑整体限制高度和容积率，提高室内高度和停车位比例，降低梯户比例，完善配套设施和物业管理，增加赠送面积。


由于未来的入住率将普遍达到甚至超过100%，新建住房的分摊面积实际上已经消失。同一城市、同一地区的房价差异将迅速拉开。


大城市核心区的豪宅将成为全国财富的蓄水池，中小城市的富人将继续被虹吸。


其次，就是现房销售将逐步取代预售。


在城市化初期，新建住宅稀缺的时代，预售，即卖楼花，降低了开发成本，加快了城市化步伐。一旦房价持续上涨的预期被打破，很容易出现烂尾楼，损害购房者的利益。


在当前房地产市场低迷的帮助下，提高现有住房销售比例，甚至完全废除预售制度是合理的。


现有住房销售对开发商自有资金的要求较高，会延长开发周期，增加资本成本，促进房价上涨。


第三点就是融资方式的变化。


推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况的转变。


过去，银行向房地产企业发放贷款，主要取决于房地产企业的主要信用、销售排名等，未来将主要取决于项目。


在人口流失较低的城市，非核心区的项目，很难获得贷款。同一开发商不同项目之间的资金将难以相互支持。


资金已经成为一个孤岛，开发商应该适应这种新的融资和资金监管方式。


这有利于保护购房者权益，保护交付，降低地方政府维护稳定的风险。


最后，就是研住房体检、住房养老金、住房保险制度，建立全生命周期住房安全管理的长期机制。


而且，试点项目将在上海等22个城市进行。


四大变化对于楼市意味着什么？对于房价意味着什么？都不好说，很多人问变化来了，我们该如何应对？


我们不妨回到危机的起源，这一轮房地产危机主要是由于老美加息的叠加。


事实上，每一场全球危机都离不开老美加息的影响。1998年亚洲金融危机和2008年经济危机由老美加息主导。


这一次，我们的房地产调整，可以说，老美正在积极推波助澜。


仔细想想，为什么前几年国内房企好像花不完钱，拍地这么热情？但是现在突然没钱了？


那是因为当年老美货币宽松，国内房企在国外发债利息极低，国内利息高，所以房企拼命在国外发债，然后在国内拿地开发房地产。


这就稳稳的收益，只会赚钱不会亏钱的买卖。


但出乎意料的是，老美开始加息，导致其他国家货币贬值，促进全球紧缩，导致资本回流。


由于汇率的影响，我们的房地产企业成本急剧上升，后续债券发行成本过高，无法续债，导致我们房地产企业的资本流动出现问题。


最近鲍威尔的发言，很乐观的说，预计老美加息周期终于要结束了，一旦转化为降息，资本开始扩张，全球复苏开始，房地产和金融市场将表现良好。


根据以往几次危机的经验，一旦老美降息，我们的房地产就会回暖，你觉得这一次会吗？


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标签：楼市房地产地产未来五年把握
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