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[房产] 解读6月12日央行保障房再贷款会议

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入水沉底 发表于 2024-6-13 12:11:04 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。
会议指出，房地产业发展关系人民群众切实利益，关系经济运行和金融稳定大局。设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，是金融部门落实中共中央政治局关于统筹消化存量房产和优化增量住房、推动构建房地产发展新模式的重要举措，有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给，助力保交房及“白名单”机制。
会议还强调，金融机构和有关单位要深入贯彻落实中共中央政治局和国务院常务会议部署，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。按照“政府指导、市场化运作”的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。加强制度保障和内外部监督，坚持自愿参与、以需定购、合理定价，确保商业可持续，严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险。
解读6月12日央行保障房再贷款会议 第1张图片


点评如下：
1、保障性住房再贷款，是5.17国务院会议做出的部署，目的是为了促进保交房。基本原理是，开发商存在保交房的资金链压力，基于自身保交房的主体责任考核，自我驱动下，并在市场化、法制化的原则下，将自身已经建成但未售卖的商品房卖给本地国企或城投，从而补足了自身项目的保交付资金，实现顺利交房。
2、保障性住房再贷款，承接主体是有保障房筹建任务的地方政府以及旗下国企、城投。后者按照本地保障房任务、需求的特征，在摸清市场上存量商品房项目，特别是有保交房压力的项目。在满足保障房筹建需求（区位、户型、配套）的前提下，与房企项目开展市场化、法制化的磋商，以合理的价格收购，并尽快配租或配售给保障人群，从而完成保障房筹建任务，也为保交房筹措了资金。
3、自愿参与、以需定购、合理定价与市场化、法制化、商业可持续一脉相承，大意是各方参与都是自主自愿的，而且收购行为要确保资金平衡，在顺利配租配售出去以后，能偿还银行的贷款。按照保障房5折左右的售价计算，收购的价格会更低，也就是地板价。有人认为，开发商不会同意的。但是，在保交房主体责任下，开发商若能依靠自身出售资产能完成交付也罢。若完不成，则可能不得不按照地板价卖给国企。这是对自我的救赎。
4、银行先按照再贷款工具确定的利率投放贷款，此次央行贷给商业银行的利率为1.75%，商业银行再贷给国企，可能比这个利率要高，但推进保交房和保障房筹建相结合的任务下，预计实际贷款利率在2%左右，这与目前租赁住房投资回报率差不多，也能确保按照白菜价收购后的项目再次出售，实现资金平衡。
5、严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险，就是为了防止地方政府为了稳楼市、为了完成包交付的压力，强行让国企城投收购，倒逼银行发放贷款，但由于收购的价格偏高，区位不合理，配套不完善，卖不出去、租不出去，最后导致资金不平衡，变成地方政府的隐性债务，同时也把银行拉下水、坏账增加。
6、预计，短期内推进再贷款投放的规模不会很大，2023年4月份的千亿租赁贷款计划就是前车之鉴，但由于保交房倒排工期，随着交房的压力越来越大，后续可能会增加投放。


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