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英国学生公寓值不值得投资？

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zrlww6932 发表于 2018-1-2 07:05:20 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
　在很多人的印象里，英国的学生宿舍还像几十年前一样，三五平米一小间，一张单人床，一个胖一点就会被卡在马桶上的超迷你整体卫浴。但最近五年，英国学生公寓正演化成一个楼市投资新方向，金融危机以来依然租金年年攀高，算是目前英国楼市一头现金奶牛。



　　在英国，学校提供的学生宿舍周租金一般在100英镑上下，相比之下，私人运营的高档学生公寓要贵得多，租金达到平均150到250英镑每周，伦敦的租金超过平均250英镑每周，直逼同一地段一房一厅普通住宅。区别就在于学生公寓一般都是精装修，酒店式公寓管理，水电网络各种费用全包，有的还在工作日提供免费早餐。

　　最近几年，英国收紧了移民政策，取消了PSW签证（毕业生工作签证），这削减了很多学生来英求学的热情，印度留学生数量明显下降。但是中国留学生数量却是逐年稳步增长。14/15年度赴英的中国留学生超过9万每年，占英国国际学生总数的19.1%。

　　留学生学生公寓项目单个可能就包含上百个甚至几百个迷你小单元，共享厨房，没有隔音墙。其实市场早有顾虑，因为这种五脏俱全的小单元除了租给学生，似乎也很难找到下家了。但这个市场还是越做越大，新的建筑许可及建筑申请层出不穷。

　　之前有不完全统计显示，英国学生公寓市场的总盘子价值高达430亿英镑，包括超过50万个床位（今年还可能增长到55万个床位）。这50万个床位有2/3都是私人运营，而非学校宿舍。

　　根据房产代理机构第一太平戴维斯Savills去年5月份的统计，2015年，有58亿英镑的资金投入了学生公寓这一板块，当年学生公寓成交了7.45万个床位，成交总额高达56亿英镑。英国高端住宅代理行Knight Frank最新的学生公寓分析报告则显示，到明年9月份，英国的学生公寓板块市场总价值将高达458亿英镑，租金收益预计明年仍将增长2.5%。


　　英国脱欧公投之后，英镑跳水，学生公寓的成交一路看涨。这些学生公寓，无论是新开发项目还是当地保护建筑翻新改造，都因为地段核心，设计新颖成了当地的特色建筑。很多城市也很依赖于类似高端学生公寓的出现，可以保证当地的就业，还能刺激服务业。

在过去十年的统计发现租金一直都在上行——即使在英国经济最为低迷的时候。事实是，很多留学生在英国一落地，父母就开始着手购买当地的普通住宅房产，即是子女留学期间自住，也算是一种中短期甚至是长期投资。 传统的投资方式是在大学城买两房或是三房，通常价位在40万英镑上下，然后再分租出去赚回租金。像现在伦敦奥运村就有很多类似的购房人。或者资金实力更雄厚一些的，直接在伦敦这种大城市核心地段买新开发项目，达到资产保值的目的。还有的家长认为，只要财力允许，就应该让子女在步入大学殿堂的同时拥有平生第一套物业，这样有利于提升他们的管理能力和对社会的认知。

　　这些昂贵的学生公寓看起来和普通的住宅项目没什么区别，丝毫没有学生宿舍的寒酸样。最重要的是，类似的高档学生公寓通常都在某个大学城最核心的位置，或是在某个城市的文化商业中心，小资气息浓郁。他们推的概念要么是“精品”，要么是“奢侈”体验。

　　类似的学生公寓很多可以直接用于销售，10平方米见方，售价五六万英镑，买家每年坐地收租。如果月租在1000英镑上下，扣除管理公司的费用，房主也可以收到六成左右的租金。有的项目为了吸引买家，会保证3到5年内租金收益10个百分点，之后可能收益按照市场价格上下浮动。因为这个年收入一年也不会超过1万英镑，通常不涉及到缴纳个人所得税的问题。

　　公正地说，学生公寓的投资是机遇和风险共存的，和任何房地产投资一样。例如，购买学生公寓就基本很难拿到贷款，最好有能力全款支付。如果父母在英国已有房产，这一套“鸽子笼”依然在父母名下，那就有支付二套房3%印花税的风险。

　　此外，有些项目还是张设计图纸，就已经忙不迭的开始叫卖，如果买的是类似的“楼花”，就必须将烂尾楼风险考虑在内，过去几年有一些项目都“出师未捷身先死”，也是见多不怪了。当然，还有些学生公寓项目将租金收益预估过高，结果很难兑现所承诺的租金收益。这些近几年都是屡见不鲜的真实案例，即使是实力雄厚的基金投资方也有被拉下水的。归根结底，投资还是要谨慎，将各方面风险和陷阱考虑周全，擦亮双眼。

　　提几点小建议以供参考：首先，学生公寓的紧俏程度和大学本身的资金实力成正比，很多机构都会对英国大学的金融健康情况做评估，而排名前十的通常都是Russell Group（类似美国的常青藤）的成员。其次，首选一个大学城最核心的板块，交通便利配套完善。地段最重要，学生公寓也不例外；第三，优秀的管理公司很重要，因为坦白说，学生公寓本身的升值很难实现。要短期抛售赚钱实际操作的可能性不大，但长期的租金收益一般都可以达到，如果子女在英国求学本身有自住需要，那也不失为更加划算的投入。




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标签：学生公寓英国英镑租金项目
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