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[房产] 取消“公摊”还需要多久？！

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总统儿子 发表于 2024-6-3 20:50:20 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
时代抛弃你时，连一声招呼都不打，时代爱恋你时，连空气里都是香的。“公摊面积”或将退出历史舞台。但需要时间和空间。
取消“公摊”还需要多久？！ 第1张图片


前段时间，有广东肇庆玩了一出“取消公摊”的擦别球，又有深圳放出将取消公摊的明确信号，一时间，取消公摊又回到了公众议题。这篇稿，早写好了，由于各类原因，被道士君搁置起来，今儿放出来。01公摊模式起源于香港。有意思的是香港早已取消公摊，内地还在沿用。1950年代，香港百废俱兴，房地产业蒸蒸日上。当时香港楼宇一般都是整栋出售，资金要求量大，有开发商率先想出“分层出售”的主意。既然分层出售，公摊部分自然就包含在内，公摊面积由此而来。其实公摊，是个很空虚很大的概念。并非只是简简单单的电梯以及过道，而是上到小区的天空，下到下水道都可以算到公摊里头。道士君简单梳理了一下，公摊的组成有这4个主要部分：一是外墙，就是你家的外墙和公共部分相邻的和与邻居的相邻的，你要分摊一半；二是设备用房，物业管理办公室、消防控制室、门卫室等；三是设备设施区域，像电梯井管道井等；四是公共通行区域：比如大堂、公共门厅、过道、楼梯间、电梯厅。 前3项，无论是从设计单位还是开发企业，一般情况下就是为了满足规范的要求，都不会故意放大，也没有动力去故意放大。第4项，公共通行区域，也是公摊的重要组成部分。门厅大点，大堂大点，气派一点；电梯厅大点，过道宽点，日常交通搬运家具不局促，装修也出效果，很多改善型产品，也就是在这些方面去做提升，去满足日益增长的生活需要的，这样做公摊是大了些。
取消“公摊”还需要多久？！ 第2张图片


对于公摊，其实，被大家更多诟病的是本来花钱买100㎡房子，到最后实得面积很少，还得为没得的面积买单。提一个，典型的案例：就是2010年，山东某楼盘的公摊系数超过了52%，100㎡平米的房子，拿到手只有48㎡的使用面积。
这种感觉就好似：分明买的是三房，最后一看，尼玛，是单身公寓啊。有统计显示，我国目前商品住房公摊面积普遍在20％~30％左右。但是对于一二线城市购房者而言，二三成的公摊面积意味着动辄百万元的支出。不仅如此，公摊比例悬殊，背后存在着巨大的操作空间。到底哪些应该公摊、哪些不该公摊、有多少属于公摊部分，为什么有的公摊只有10%，有的公摊却超过30%，这背后的标准相当模糊。同时，公摊面积的存在，导致无论在精装修还是计算物业费、取暖费时，都存在明显多征的情形。更重要的是，这一模式还让名义上的房价，在统计数字上显得更低一点。包含公摊在内的建筑面积明显高过实际套内面积，这在某种程度上拉低了数字上的房价。02我们会发现，这几年取消公摊，不时被提起，却很难有真动作，难在哪儿？线上结论：公摊之所以取消难度大，其本质就是利益之争。至于如何避免公共服务不被计入价格，其实很简单，在土地拍卖时去除了水电等公共服务占地，开发商自然就会重估土地价值。而对于开发商，公摊便于操作，房地产不景气，公摊更容易给他们留出操作空间。从有公摊到没有公摊，技术操作上也是一个大障碍，现在的房子全包含公摊，税收物业费都是以建筑面积计算的，若改为没有公摊，新老划断面临的问题也不会少。另外，简单一个一手房和存量房双领域的计价规则，就够折腾很久了。
取消“公摊”还需要多久？！ 第3张图片


二手房的市场更是天翻地覆，毕竟房东们当初买的100平只有70几平了，缩水成这个样子，如何去评估，怎么算价格，也是大难题。这也就是我们看到的情况是，取消公摊的呼吁一浪又一浪，却总是“口惠而实不至”。如此大的课题，就像双笙恶之花另外一朵的取消预售制度一样，从意见的萌芽到开花结果，这个过程，往往有十万八千里。无论如何，普通的购房者自己心中得有一杆秤，即便那一天真的盼来了，也别寄托太多的希冀，毕竟：取消公摊的本质，只不过是改变了计价方式，好比打酱油按瓶装还是按碗装的区别。对于购房者来说，——“老板，你的这个150一斤的螃蟹，怎么绑了这么多粗绳？”——“不绑绳子的螃蟹，300一斤。”嗯，大概就是这个道理。03为何，最近关于“取消公摊”再次被放到桌面上来论，其实是到了一个关键点：市场下行周期，刺激政策频发上阵，调动购房者买房还是很难的情况下，就要从多方面把阻碍因素取消或解除，公摊，也是其中之一。无论是出于规范房地产市场的需要，还是基于维护消费者权益的角度，取消公摊面积都是大势所趋。取消公摊的好处，道士君在此说几点，一来，让住房和房价都变得更加透明。二来，取消公摊面积，能切实遏制收费乱象，比如取暖费等。三来，取消公摊面积，不会显著改变房价，对于目前房地产形势，影响不大。四来，取消公摊面积，有利于房地产税推进。等等当然，公摊面积背后，涉及重重利益，改革历程并不会一蹴而就。但是大趋势已现，希望不要等太久。


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