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[财经] 黄欣伟：上海新政满月，“人、房、地”的悲欢各不相同

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大佳 发表于 2024-6-26 10:02:09 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
距离“527上海楼市新政”颁布一个月了，市场复苏的迹象毋庸置疑，随便几个数据就能说明问题：相比于过去多月二手房成交能否站上15000套的荣枯线都需要月末冲刺的战战兢兢，截止6月25日的30天二手房网签已经达到24515套，环比增长42.55%，有3天的单日成交攀上四位数。
和之前一片唱空（除了部分利益共同体）相比，舆论环境也得到了修复：认为筑底成功的观点越来越多，也有部分放胆展望房价，但历经了过去两年楼市的清淡，也有观点认为——实质问题没有解决之前，政策的保质期终究是有限的。
判断是基于体感，体感的确存在偏差：对新政满月的总结，其实可以分“人、房、地”三个篇章来试图一窥究竟。
黄欣伟：上海新政满月，“人、房、地”的悲欢各不相同 第1张图片


一、人：“存量客户”VS“增量客户”脸上都没写字
在新政出台至今的一个月里，和相熟的新房和二手房相关一线从业者保持了密切的沟通，隔三差五从他们的采样中获得楼市体感，可能片面也可能碎片化，但是把这些表述作为数据进行坐标式构架，会发现：不同人在同一个时间节点上的体感存在异样&同一个人在不同时间节点上的体感也存在异样，那么沪九条新政之下的上海楼市，一定不是雨露均沾的“形势一片大好”。
首先来看客户。
从本轮上海楼市新政指向的“去库存”三个字说起：过去一个月的成交数据上看最能说明问题，在去化房源的同时也在去化意向客户！
此话怎讲？
一线销售反映：随着新政大礼包的推出，新房和二手房最先也最积极转化的客群，都是前期已经“密接”许久的，已经完成了从密切关注→锁定意向→价格拉锯的购房三部曲，只是迟迟下不了决心拍板落定，新政的出现帮助这部分客群踢了临门一脚——有的二手房挂牌许久突然加速成交了、有的可以降低首付调整资金安排了、有的因降税被告知还贷压力减小了，甚至有的客户突然从“闲来关注”变成“有资格了”！
并非黑色幽默但的确歪打正着：去库存，在过去一个月的上海楼市里有了另解，不仅去化了存量房源的库存，也事实去化了很大一部分购房意愿的库存。
尽管关于上海二手房挂牌量的真实数据存在不同说法，但是“足够卖”是不争的事实，那么问题来了：这部分意向客户被转化殆尽之后，新意向客户从无到有的生成接力是否可持续？
黄欣伟：上海新政满月，“人、房、地”的悲欢各不相同 第2张图片


这是一个“购房意向梯队建设”的命题，至少从目前来看，一线受访者并没有被外界或数据冲昏头脑，普遍反应“不买的，还是不买”。
所谓不买的客户群体，可能背后存在着多极顾虑：仍然没资格的有之、二手房未能变现者有之、自身财务出问题的有之、看不到升值预期的有之，挂一漏万但历经过往“20年喧嚣和2年冷静”，看透了中国楼市的真相，可以依然热爱也容许心灰意冷，也是可以理解的。
激发或激活这部分购房者，或许需要给他们看到更多“环境”的变化，于是对于上海楼市未来政策加码的予取予求也在不断被进谏被传言，在一向温和的上海楼市被祭出“史诗级”大招之后，那一端的胃口也正变得越来越大，下一个会不会是买房落户？
拭目以待。
黄欣伟：上海新政满月，“人、房、地”的悲欢各不相同 第3张图片


二、房：老破小扬眉吐气VS豪宅“非降价不成交”
从过去一个月的热销品类来看，被诟病已久的上海老公房（俗称老破小）可谓又是一次扬眉吐气的逆袭，只不过相对过往的“学区才是硬道理”，螺旋式上升之后的成交密集变成了性价比，因为——释放了购房资格，最底部最基层的上车盘就成了新进入客户池的首选，用最低成本进入上海！
尚未有数据显示本月二手房成交的25000套之中，符合“老破小”定义的占比几何？但据来自一线中介的异口同声，热销品无外乎两大特征：一是总价低的，“两三百万最好卖”；二是打折狠的，“捡漏（又称捡皮夹子）”的需求也是无时无刻地集腋成裘。
“老破小”的热销其实对于楼市整体而言是有波及意义的：不仅让这部分供需实现了各自满足，因置换而得到流通的资金和意愿可以去高一级的市场实现改善置业，之前一直因为“卖不掉所以买不了”而导致的改善链条，终于听到了由远及近的启动声，至少让人有了预期，也看到了希望。
和“老破小”风生水起相匹配的是，携了政策利好的信心鼓舞，上海豪宅在四月份日光不断之后也实现了王者归来：嘉佰道、虹口源、昌平云岸、中海领邸等多个“10万加”单价项目，都实现了不错的销售（或认筹），也算从另一个客户群体中给予政策足够热忱的事实回应。
黄欣伟：上海新政满月，“人、房、地”的悲欢各不相同 第4张图片


但豪宅之热仅限于新房，二手房领域仍然是楚河汉界剑拔弩张：
一边是新房热销的最大诱因还是“一二手倒挂”，特别是去年至今倒挂从外郊环“进城”迹象的明显导致如今——只有内环还有倒挂，日光顺理成章；
另一边是供需双方在二手房市场上的扳手腕：房东看到了政策利好开始收回折扣&购房者则是“非狠折不看房”的决绝，两者目前看起来都比较笃定，倒是豪宅中介普遍反应——现在工作更难做了：既要力谏房东别好了伤疤忘了痛，又要不断因房东临时翻脸而安抚购房者！
虽然这几天，包括之前热销196亿一战成名的中海顺昌玖里和老牌豪宅露香园都以28万以上的均价拿到预售许可，在沪九条政策之上叠加的“限价取消”也在事实推进，但上海豪宅的未来情节——必有一场惨烈的硬着陆。
在“527沪九条”至今的一个月，在政策层面还有两大部署：一是限价取消（有望），二是官宣新房不再按批次。
“想涨就涨”+“想上就上”=？
众所周知，上海今年新房上市量足够充裕，其中尤以豪宅供应压力山大，在“要成交第一”的整体诉求之下，保新房才是硬道理，虽然新房也在“每一批次涨价百分之几”，但距离二手市场上房东恋旧而高高挂起的“市中心20万起”还是存在着不小的成交差距，除非政策进一步放开导致“全世界富人来上海做接盘侠”，否则在新房不断上架的大背景下，二手房东（想要成交）只有放低身段的华山一条路，这个过程绝不可能皆大欢喜。
黄欣伟：上海新政满月，“人、房、地”的悲欢各不相同 第5张图片


三、地：“卖出区”VS“买进区”在同一个上海楼市
和第一段所言及的“新政当月去化的都是低价房源&成交的都是原本就想买的客户”观点所呼应，即使在唱多的人越来越多的舆论包围中，真实的声音包括不同人在不同时间不同地点的真实发声不尽相同。
采样不仅来自新盘，更多遍布于“哪里有房源就开在哪里”的中介门店。
调研也好、采访也罢、闲聊也算，总之不同地区的感受不同，生成出了二手房因地段和房龄不同所衍生出“卖出区&买进区”的提法和分类。
以市区的普陀为例：曹杨板块的市场反馈是先热再冷，而相距不过一站（地铁）的镇坪板块反馈则是先冷再热，两者地缘相近为何体感截然不同？
只有连续跟踪并深入追问才能探出个中微差——
曹杨板块，辖区内整体缺乏活力：作为上海较大规模的曹杨新村始建于上世纪60年代，“房源都到了退休年龄”，虽然历经环境和配套的提升、社区和房源的改造更新，但老龄化不可否认；板块内次新房也停留在2007年之前，所以将其定义为一个老房板块并不过分。
黄欣伟：上海新政满月，“人、房、地”的悲欢各不相同 第6张图片


在本轮新政利好之下，房源虽以老公房为主，但其“低总价”优势明显，更受到限购放松的利好，冲进来一波上车需求，“最低过杆位”满足的背面，也孵化了一批持币待购的需求，只是他们都选择了出走：要么牺牲地段去降维换了较大空间的新房，要么贴补积蓄之后实现了地段和空间的兼容，所以这个区域的特征是“卖得好&买得少”。
反观一站之隔的镇坪板块，在20年前开始动迁了著名的“两湾一弄”之后，取而代之的是百万超大社区中远两湾城，虽然房源也基本“成年”但因为开发持续年限长，加之城市界面日新月异包括苏州河整治的风景优势、地铁和辖区内商业配套的逐步完善、还不断有新盘开发在刷存在感，今天的板块定义已经明显成为了改善大区，所以“买家逐渐开始进场了”。
这里所谓的买家，不排除是从“老公房”战场置换出来的真金白银，所以该板块属于政策延迟效应，因为他们的买家先要把房子卖了才能来买，“滞后”并非市场资讯不到达，而是产品特征决定其成为——下一道菜！
这种感受，在市区新旧间或的敏感度大于郊区，五大新城更会觉得陌生。
黄欣伟：上海新政满月，“人、房、地”的悲欢各不相同 第7张图片


即使在楼市单边上扬的过去20年，也不排除对于“钱景”看空的观点；
同样，即使在过去两年房价“事实下跌”的周期里，也有不少嘴硬在张冠李戴。
观点来自于不同立场和思维，有分歧很正常，毕竟除了市场——谁说了都不算。
总之，上海新政满月的测评，整体而言是积极向好的，但其进一步发展走势如何&又将会如何倒逼政策进一步加持，都是你中有我我中有你的连带。
再看看，在发现&再发现。


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