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[房产] 黄欣伟：七月的上海楼市，在干什么、看什么、等什么？

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青城幽 发表于 2024-7-14 12:36:21 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
七月是上海的盛夏，但上海楼市的盛夏有多少果实？
截止7月13日，上海二手房网签量为8552套，遵循着“工作日六七百（套）&周末八九百（套）”的成交对应。按照【夏季是买房淡季】来看算是正常表现，但对应上个月25000+（套）的火红，显然不能让人百尺竿头更“嗨”一步。
七月第一周，是媒体为六月歌功颂德的总结期；
七月第二周，一线从业者开始为后市提前担忧。
黄欣伟：七月的上海楼市，在干什么、看什么、等什么？ 第1张图片



一、干什么：最基层置换链启动之后，资金去了哪里？

先温故，管它能不能知新：
2024年6月份，上海二手房成交总量超2.6万套环比5月大幅上涨超40%，剔除商业、写字楼、车位等单看住宅，当月上海共成交二手住宅约22245套。
这个数据不论是绝对量还是相对值&不管是环比抑或同比，都是刷出了上海楼市近三年以来的单月新高，可喜可贺。
再来看看各个总价段的成交结构统计数据：
“各总价段成交最多的是200-300万，占比总成交约29.52%；成交第二多的是总价200万以下，占比27.72%；两者相加说明，上海总价300万以下（大多为老破小）的房源，占上海二手房成交约57.24%，近6成之多；800-1000万二手成交最少，为2.95%；1000万以上占比4.03%”！
好了，把“好消息”和背后的构成结构结合在一起看 ，才能减少选择性认知。
一方面，关于“别瞎起劲，卖掉的都是老破小”的偏空观点，有一定道理；
另一方面，关于“上海楼市的最基层置换已经完成”的看多角度也无可厚非。
其实双方不管立场稍微偏向何处，都是基于对六月份数据认同之上的视角不同，就像前几天上海某知名商场转让，舆论出现了截然不同的两种报道角度：一个说【网红商场黯然退出】，一个说【外资抄底上海实体商业】，其实事情是同一件。
黄欣伟：七月的上海楼市，在干什么、看什么、等什么？ 第2张图片



好了，六月份就暂且分析到这里不站任何一边，因为一个更有价值的问题已经呼啸而来——六月份“套”出来的钱，去了哪里？
这个数据的统计毕竟不像家里的柴米油盐“打开手机（支付）每一笔几时几斤几两都赫然在列”，它或许更多存在于微观的一对一成交个案，至多通过中观的新房某个项目&二手房某个门店的七月数据动态来“差不多”感知一下。
仅就七月上半月的市场整体冷暖来看：
1、二手房市场从带看到成交，比起六月份有至少10%的下降；
2、新房继续呈现“旱的旱死&涝的涝死”，滞销项目未领到“六月红利”；
3、近期豪宅新房的坚挺，之于二手市场的豪宅房东而言其实是“不降价就不成交”的下马威。
所以，“七月不如六月”的究其原因就是拔河：买家还想要打折价，但市场上最便宜的那批房子已经基本售罄；卖家看到六月成交数据（更看到了七月土拍），也就不愿意放低姿态让利成交了，于是双方就这么僵持着。
幸亏，新房背后的开发商还是知道利害，所谓“折扣取消”更多是用来逼定的手段而已，倒是原本还在端着架子的也在七月纷纷开了渠道，包括中介分销和所谓的全民营销。
黄欣伟：七月的上海楼市，在干什么、看什么、等什么？ 第3张图片



二、看什么：上海土拍，重启“上涨预期去库存”的套路

上周在重庆旅游，所幸网络让资讯无障碍：
“7月9日上海第三批次土拍结束，杨浦平凉地块凭借位于内环内的优越地理位置吸引了华润、绿城、中海等房企参与竞夺，最终由保利发展以溢价率约21.18%竞得；另一宗杨浦长白地块历经房企79轮竞价，最终由北京城建联合越秀地产以约22.30亿元成功摘得，溢价率约17.12%；另外两幅宝山顾村和奉贤新城的地块也都被底价拿下”。
“上海土拍无流拍”的骄人纪录继续得以保持的背后是三大背景：一是自“沪九条”出台后的首批宅地出让，二是上海取消溢价率10%的封顶原则后的首场土拍，三是本次出让地块不再受到房地联动价的束缚。
因为有事实所以有预期，而预期最终是会反哺到事实（变化）的。
此话怎讲？
因为有了上海“527沪九条”的掩护，更有了上海六月份成交数据喜人的鼓舞，房企才会在“取消10%浮动上限”的放开之下敢于频频举牌竞价；反之，也是因为受到了房企给市场展示的预期和信心，就此可以解释上一段落的一线反馈“房东都不愿意降价换成交了”。
购房者的错失、中介的抱怨，都敌不过政策、数据、房企等“看不见摸不着”们赋予的底气，当然心情可以理解。
黄欣伟：七月的上海楼市，在干什么、看什么、等什么？ 第4张图片



站在旁观者的立场看上海土拍“21%溢价”，完全可以一言蔽之——继新房“人工涨价”去库存之后，上海楼市开启了第二个动作即制造预期去库存：以杨浦平凉地块为例，按照88462元/㎡的“面粉”价格来推算未来面包售价至少在13万+/㎡，那么今天同一区位中单价被限制在11万左右的新盘，是不是就找到了最有力的促销说辞呢？毕竟“买到就一个平方赚2万”。
同样的，看到了“明年上市至少13万/㎡”的房东，怎么还肯听中介的建议，怎么还肯和购房者讨价还价，虽然其中也有选择性相信和未来世事无常的不确定性，但只要自己内心确定了，所有的不确定也就被“纠正”了。
但是，大胆拿地的背后真的就那么纯粹么？
答案当然是否定的。
首先是政策需要有响应：既是“上海不流拍”的面子，也是上海救市有效的事实回应，更是让明天的预期为今天的新房去化助攻，否则下一次土拍怎么办？
其次是国企需要有作为：不仅是字面理解的所谓担当，从本次保利大幅溢价拿地的案例中，也可以看到“在一线城市核心地段聚焦并深耕”的战略意图，【保利坐庄杨浦】这么说不过分吧？！
再者是操盘手的小算盘，这一点就不展开了，哈哈哈。
黄欣伟：七月的上海楼市，在干什么、看什么、等什么？ 第5张图片



三、等什么：从业者向“房地产是政策市场”服了软

让房东们由谦卑转牛掰的，其实除了成交数据、土拍溢价之外，还有一个即将到来的最期待，那是“中国房地产市场是政策市场”的普天之下：2024年7月15-18日，二十届三中全会将在北京盛大召开！
想起差不多20年前，在闵行某个50万平方米大盘的营销过程中，听到甲方某负责人对诸位沾沾自喜的当头一棒：“啥策划啥销售啥总监啥高手，还不都是靠政策在吃饭”？！
这句话这场景到今天依旧历历在目如鲠在喉，用来勉励自己时刻清醒太有效了。
事实上，“527沪九条”能把徘徊在“15000套”不死不活的上海楼市（成交量）救危难于既倒，已经证明了“楼市就是政策市”依然有效，只是常年服药的都有这般感受：药是有效的，但越来越离不开。
药物依赖的结果就是四个字：没TA不行。
黄欣伟：七月的上海楼市，在干什么、看什么、等什么？ 第6张图片



那么，如果这个被称为超级大会等同于房地产政策发布大会，各位作何感想？
当然，今天的绝大多数同行都已经顾不上面子了，更顾不上“过往神奇不可戳破”的虚名了，只要能成交能保饭碗就一切皆有可能，明天的事到明天再说。
有没有发现，楼市的舆论环境也开始逐渐客观了？
除了被诟病为恶意唱衰的别有用心之外，这次针对六月上海成交数据爆棚的舆论表述中，有了越来越多“只是回暖还谈不上复苏”的理性也好谨慎也好，看来大家也被过去三年教训过了。
持有上述观点的文章点进去看看，都会拿六月的楼市成交结构和全国经济数据来佐证，相信这种谨小慎微也是希望楼市走出沼泽的初心所致。
如果说“527沪九条”是释放了外地单身来接盘上海老公房，那么“上海第三次土拍”就是为目前的改善型区域（或板块）成交助攻，被称为超级大会的更高层会议，是否可以为置换链再添一把力，让TA上路并走好呢？
至于一叶障目的“中远两湾城一套7万多砸盘”和“翠湖成交一套单价33万”的个案，更多时候是房东事出有因而非普遍现象，可以被“去掉一个最高分去掉一个最低分”走过路过看过。
黄欣伟：七月的上海楼市，在干什么、看什么、等什么？ 第7张图片



有个一线的同行朋友，对七月的上海楼市以【政策像红牛，只能顶一时】予以解释，“有没有预期”和“有没有钱”才是普罗购房者的相辅相成。
至于房地产的前景和钱景，无外乎“房地产问题不能靠房地产解答”和“产业是有周期的”两个心知肚明予以回应，当然具体项目具体客群需要具体分析。
至于所谓的季节（体感）因素，在巨大的预期面前基本可以忽略不计。
所以继续看看现象和数据&再听听不同角度的观点，再行结论也不迟。


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沙发
属相是侯 发表于 2024-7-14 13:25:03 | 只看该作者
 
上海的住宅楼房价泡沫宇宙第一巨量海阔天穹无法形容大，各个城市房价泡沫已经破裂，上海的住宅楼房价更要特大超级大暴跌，大猛跌，大下跌，苏州市7000元每平方米遍地都是，上海黑心区最高价9000元每平方米，卖不卖以后都是这个价，上海市没有未来的吃相难看没有视界更没有长远的城市，以后的以后房子卖都卖不脱，……
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