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[问答] 12万亿！今年楼市不是2008年3倍那么简单

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al061 发表于 2022-6-5 20:45:17 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
哪有什么4万亿12万亿？不过是一堆数字罢了，实质远非大家想象的那么简单！

当你回顾过去半年发生的事，你会越来越感觉2022年楼市，与2008年太TM像了…

本文纯干货+实操故事，对你一定有启发，强烈建议耐心看完。

01
今年与2008年有多像？

2008年1月，我与朋友回老家过年，正碰上中国50年一遇的特大雪灾，数十万人被困在广州火车站。5月，四川汶川爆发了8级大地震，死伤40多万。

那年美国，发生近70年以来最严重的信贷危机——美林集团、雷曼兄弟和贝尔斯登（全球3大金融巨头）都申请破产，华盛顿选择性救了其中两家，唯独不理雷曼兄弟，看着它灰飞烟灭。而在这几个月前，美国规模最大的房贷机构“两房”（房地美和房利美）彻底躺平，并引发全球JJ危机。

而今年一开始，奥密克戎、乌克兰还没休停，中国3大头部房企，恒大和融创就已躺平，剩下碧桂园孤家寡人咬牙硬挺。

那年，美联储开启史上最大幅度降息，并通过了华盛顿8500亿美元（相当于5万亿RMB）救市方案，用于购买不良房屋抵押贷款资产等。

那年，中国经济受到极大冲击，出口断崖式下跌，许多工厂倒闭而引发大批裁员。为恢复经济，上面放出了40000亿货币刺激。

而今年，从年初开始，大范围救市政策不断飘过来，5月更是抛出12万亿…

12万亿！今年楼市不是2008年3倍那么简单 第1张图片

2008年前5月，A股从4600点掉到2800点（最低探到1600多点），深圳上海的房价平均1万元每平。

2022年前5月，A股从3600点探落到最低2800点，深圳房价平均7万，上海平均6万多。

2008年，北京首次举办奥运会，千人击缶，万人高歌，开幕式总导演张艺谋，向全世界展示一个崛起的中国。

12万亿！今年楼市不是2008年3倍那么简单 第2张图片

当年楼市瞬时达到高潮——由奥运盛宴带来的地产高光脱去外衣后，楼市便露出了骨感，行业一哥万科第一次出现销售负增长，不得已带头打折，哪怕被砸售楼部也不顾了。

今年，仍在北京，仍是张艺谋总导演的冬季奥运会，向世界表达了一个大国的信心。但楼市，仍在内外双重压力下掉入谷底，万科第3次叫出“活下去”口号，郁亮为首的高层集体降薪50%。

12万亿！今年楼市不是2008年3倍那么简单 第3张图片

乌克兰还在撕逼，疫情还没完全过去，楼市的信心仍没冲出亚马逊。从上到下，从一二线到四五线，各地纷纷出台暖风，鼓励消费，但楼市还能重新勃启吗？

我们来回顾2008年人们如何度过的，哪些经历值得当前借鉴。

02
2008年大家是怎么度过的？

那一年，我还在做楼市记者，亲身经历自2007年以来的楼市冰火两重天。

2007年10月，我与来自全国各地的楼记数十人一起被邀去北京考察，参观了东五环的几个标志性楼盘，那时楼市一片大好。

但很快，随着王石的“拐点”论转发，各地楼市急转直下。

当时，媒体上的热点词汇是“重新洗牌”、“风暴”、“房企裁员”等。事实上，楼市整体成交大幅下降，价格大幅下跌，房企和地产中介成片倒下。甚至有开发商老板在饭桌上央求王石：拜托你行行好，请再别说什么房地产拐点了！

王石一脸懵逼。

2008年楼市的确难过。从1月开始，先是大范围雪灾，湖南江西等地高压线被积雪压塌而停止供电，满城寻找蜡烛。数百万人困在北上广郑汉等火车站，回不了家过年。温总亲自到现场给大家鼓气加油，鼓励我们坚持一下，困难一定会得到解决的，所有人都可以顺利回家过年。

12万亿！今年楼市不是2008年3倍那么简单 第4张图片

我记得那次我们在广州等了3个晚上后，终于上了火车，车票全免，只留下大广场一地的废弃行李箱包垃圾…

虽然年初的雪灾并没造成楼市实质性下跌，但已预示当年房地产已进入冰雪覆盖的“寒冬”。接下来发生的事情，让楼市感到彻骨的寒痛：

2008年5月12日，四川省汶川县发生8级大地震，共造成69227人遇难、17923人失踪、374643人不同程度受伤、1993.03万人失去住所，受灾总人口达4625.6万人。这是新中国成立以来破坏性最强，波及范围最广，灾害损失最重，救灾难度最大的地震，造成直接经济损失上万亿元。

祸不单行，那一年自然灾害除了雪灾和汶川大地震外，还有台风“海鸥”、新疆大旱灾、南方洪水等，经济损失高达数万亿。

12万亿！今年楼市不是2008年3倍那么简单 第5张图片

大家万众一心众志成城，高层一边救灾一边恢复经济，还顺利举办了全世瞩目的奥运会。但是9月开始，美国的金融危机开始席卷全球，中国经济下行，而楼市首当其冲，真正迎来了历史性“拐点”。

我还清楚记得那年10月，跟同行去采访佛山大良一个楼盘康格斯，负责操盘的黄副总裁跟记者说：金融风暴对佛山房地产影响极大，楼盘已经打折到成本价了，还是没人买。他计划邀请当红经济大师来做演讲，分析走势，提供良药。

那时，楼市缺少信心，哪怕降价，人们也不敢买房。因为眼睁睁看着身边的企业不断躺平，大家都担心自己的单位或公司裁员，自己会不会丢掉岗位。就像现在一样，听到房企不断传来暴雷的消息，看到身边的朋友停职停薪在家，越来越寝食难安。

12万亿！今年楼市不是2008年3倍那么简单 第6张图片

2008年，你在街上逛，到处都可见“萧条”2字：出口受阻、内需不足、产能过剩、待业高企。房子更是“严重过剩”，很多中介几个月卖不出一套房子，只能依靠租房的微薄收入度日。有些中介干脆就关门大吉，那年广州倒闭了上千家中介门店。

然而，在这样恶劣的情况下，身边仍然有人出手了。

当时我身边一个爱折腾的朋友，手里积累了十几万，加上家里给的几万块，一共20万。他约了我们几个一起看房，最后在广州天河区一个楼盘下定了，90多平米3房，带装修均价大约9000多，开发商促销，可以2成首付，全办下来大约20万。

还有一位朋友，身上40多万现金，他跟另一个亲友看中老家衡阳市一套商墅，300多平，总价80多万，他们商量后决定合伙买下来，每人40万。这套现房位置不错，当年就出租了，每年租金约5万。

从当时楼市环境来看，这2个朋友都属于极少数的大胆派，一个敢一次性买入，一个敢用杠杆。但绝大多数的，仍是谨慎观望的人，害怕楼价继续下跌，害怕买了房失去工作怎么办…

就在全国上下楼市一片萧条情况下，2008年11月，上层推出了40000亿货币刺激计划，相当于2007年全社会固定资产投资的29.2%，并集中安排在2年内实施。于是市场如久旱遇甘露，滋润着万物大生发。

尽管这笔海量资金名义上用于支持“铁公机”、基础设施建设、中小微企业发展和灾后重建等项目，但最后相当大部分流入了房地产行业。

重症用猛药。

2008年年底开始，央行又连续5次降息降准，第二年初又宣布购房实行7折利率，把购房首付最低下降到2成，普通住宅契税、增值税和印花税等统统下调。

其中，最受房企夹道欢迎的是“支持开发贷”，于是2009年，我们看到身边的房企突然间都有钱了，都开始在土地市场开疆拓土。这一年，全国地王频出，卖地总价款创历史新高，达1.6万亿，比前一年上涨了63.4%。

那时，买地如买菜。

讲个身边的故事。2009年某日，一房企老板驾车去外省买地，途中接到一个拍地的电话，于是便让司机直接开到当地国土局，登记参加下午的拍地。结果呢？当天真拿下了该城市核心区一块地。

除了包里有钱外，房企老板的底气还来自于楼市的大反转。2009年，全国住宅均价上涨24.69%，而上海涨幅高达52.36%，都是自2003年以来历史最高峰值。注意，这个只是城市的平均值，而处于主城区的标杆楼盘，涨幅远超这个均值，基本是2倍均值以上。

12万亿！今年楼市不是2008年3倍那么简单 第7张图片

12万亿！今年楼市不是2008年3倍那么简单 第8张图片

从上图看，2009-2010年无疑是房价涨势最好的年份。我上文提到那位衡阳买房的朋友，2年几乎翻了一倍，且没有贷款，从此当上包租公，每次见面都要拿来唠唠。

而另外那位在广州天河买房的朋友，当初20万首付，2年后身价200万，涨了10倍。很不幸的是，这套房他一直没卖，到现在，中介挂盘价1100万…

很多人看到身边的亲友，因房价十倍上涨而羡慕不已，但醒悟时已迟了。中国房价高速飞涨的时代正在逝去，一个买房决策，也许影响的不是一套房，而是一个时代，甚至一个阶层。

越是困境期，越是需要独立思考，跳出群体思维模式。而研究底层逻辑规律，能帮助我们做出更理性准确的判断。

判断楼市未来会不会恢复，一个最直接的点就是看拍地，如果没有大房企拿地了，那说明大家对后市没有信心，这个行业可以凉凉了。

12万亿！今年楼市不是2008年3倍那么简单 第9张图片

2022年6月，北京第二轮集中拍地，共成交14块地总金额500亿元，平均溢价率5.35%。而第一轮共成交17块地总金额480亿元，平均溢价率4.46%，2次共卖地接近1000亿。这里请注意一个数值：溢价率。去年北京3次集中土拍溢价率分别是6.41%、4.13%和1.04%。

看到没？上海6.1解封，北京6.1狂卖地。我们在谈疫情、乌克兰，而开发商竟然悄然抄底了，大量买地。500亿真金白银砸进去了，只要房企还在拿地，尤其是大型G企Y企，就说明这个全民游戏还在继续，楼市就仍然会继续上涨！

作为我国第一大支柱产业，房地产关联数十个行业，关系上下游数千万从业人员，总市值更是高达450万亿，这么庞大的体量，妥妥稳经济的“压舱石”，最重要的是步子大见效快，关键时候挺管用，试问当前不靠它还能靠谁呢？

我们看看当前各城市纷纷松绑限购限贷首付比例就知道了，行动比嘴巴更诚实，又想解决经济问题又不想付出代价的办法，不可能存在。

03
房价涨跌的逻辑周期

常看历史的人，不会迷茫，因为你会发现一个周期，相似的配方，熟悉的味道。许多事情都存在规律，都会反复轮回，许多声音似曾相识，许多观点惊人雷同。

2003年，很多人包括知名专家就开始呼吁房地产的泡沫，告诫大家小心破灭，建议大家不要买房。然而房价没听他们的，连续3年大涨。

2008年，更多人控诉房价高泡沫大，劝大家赶紧卖房，有多远走多远，因为泡沫马上就要破了。但是房价也没听他们的，连续暴涨2年。

2014年，还是有一批好心人深入分析，声泪俱下告诉大家收入赶不上房价，千万别买房，楼市即将崩盘。最后房价仍然没听他们的，连续2年大涨。

2022年，似乎越来越多的人痛斥房地产，似乎只有打倒它才有未来…

但真相往往掌握在少数人手里，所以出现二八分阶，那些精明的人都善于独立思考和判断，在合适的周期做对正确的事。

在政策占绝对主导的时代，我们普通人想有所为，一定得关注政策变化，尤其是货币流向。因为货币是逐利的，不受人们主观控制，它会选择回报最高的地方流入。

房价涨跌在逻辑上就是资金的流动，房子如船，资金如水，资金到哪里，价格就在哪里上涨，水涨船高就是这个结果。

我们不必过多纠结4万亿或12万亿，那都不过是个数字游戏，我们更应关注的是城市有没有实质性的行动和改变，观其行比听其言更重要。

比如昨天，稳如磐石的一线城市广州，试探性出台外地人5年内“社保或个税断缴不超过3个月的”也可购房，就是实实在在迈出了一小步（松限购走出第一步后面会有多少步，请独立判断）。

连一线也开始尝试推倒多米诺第一张牌，我不禁开始担心今年楼市会不会复制2008年的行情了。

12万亿！今年楼市不是2008年3倍那么简单 第10张图片

最后，借用杭州马一句话：

今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但绝大部分人会死在明天晚上，看不到后天的太阳。

---end---
（PS：受平台限制，许多干货文章无法展现，欢迎搜索工种壕【高牛探】，与你分享楼市底层逻辑，一起进步。）
高牛探 入地产15年，做过记者，供职过头部房企（TOP50前三），一二三线城市操过盘，亲历多个周期，熟悉底层逻辑。从“道、法、术”3个层面，助你树立稳健的房产框架，独立思考，判断楼市走势，选对房避踩坑。

12万亿！今年楼市不是2008年3倍那么简单 第11张图片

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标签：装修社保美国2008年1月2022年
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