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[房产] 3年跌10万/平！深圳老破小，爆了

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煜峰酒咖 发表于 7 天前 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
深圳老破小这个话题，最近又爆了！
其中主要原因是，老破小价格不断下跌。
最典型的例子就是，位于福田区的著名学区房八卦岭宿舍，近期一套高楼层的28平户型成交价跌到了4万/平，创下了近6年新低。在2020年底，该小区出现过最高17万/平的成交记录，即便到了2021年上半年，包括28平的主力户型，成交价也都在14万/平上下，相当于3年跌了10万/平。
近日多家媒体以及自媒体下场报道这件事，把深圳老破小的话题越炒越热。其中还有个别鼓吹深圳老破小整体行情非常火热的言论，但数据和事实根本站不住脚。
01 “深圳老破小整体行情大火”存疑
目前，市面上鼓吹深圳老破小成交火热的，主要从两类数据出发。
首先，市面上有些观点鼓吹深圳老破小近一年半的成交占比翻倍了，来论证当前老破小的火热行情。
他们的依据是纵观深圳近一年半的成交数据，总价300万以内二手房成交占比确实翻倍了。
3年跌10万/平！深圳老破小，爆了 第1张图片


但这种论点恰恰就是在偷换概念。总价300万以内的二手房，并不能直接等同于老破小。
老破小的定义一般是楼龄超过20年，面积在60平以下，但位于主城区地段、学位以及其他配套都不错的小区。
只要其中一项不符合，那就不能称之为老破小。比如总价确实在300万以内，但楼龄只有10-15年，怎么能称之为老破小？
最典型的例子，就是位于宝中的花样年花郡。
3年跌10万/平！深圳老破小，爆了 第2张图片


花样年花郡 来源：小鹿选房后台系统
近日，该小区成交也非常频繁，成交价大部分也都在300万以内。然而，该小区建成时间为2010年，至今不过14年而已，外立面也很新，市面上也不会有人将这座小区称为老破小。但它的成交记录，就会归纳进前述的300万以内二手房的成交之中。
3年跌10万/平！深圳老破小，爆了 第3张图片


来源：小鹿选房后台系统
还有一些观点，单单从楼龄老的二手房成交量出发，来论证老破小的爆火：比如，5月深圳二手住宅过户3963套，其中20-25年楼龄的二手住宅成交最为活跃，占比24%，15-20年楼龄的成交占比也有23%。
这样的数据，也是站不住脚的。这些高楼龄的成交数据中，并非所有房子的面积都在60平以下，特别是也有一些房子其实是“老破大”，此外还有一些楼龄超20年的房子其实保养还相当不错，而且面积也大。
从面积段看，近半年深圳60平以下房源的成交占比基本在20%上下浮动，也未见较大上涨的趋势。
因此，前述观点基本上是站不住脚的，要论证深圳老破小整体火热的行情还需要拿出更切实的数据。
02 深圳老破小只是局部火热
我们认为，近几个月深圳二手房月成交量上涨并稳定在4000套上下，老破小肯定是贡献了一部分成交量，但老破小的火热仅限于核心主城区的局部区域。
除了前述的八卦岭宿舍，罗湖区著名“老破小”旭飞华隆园，今年以来已经成交了6套，接近去年全年成交量。其中一套29平的房源挂牌仅1天便成交了，其挂牌价为170万，成交价仅140万元。
南山和宝安比较火热的老破小基本上也是以价换量。
比如，心语雅园5月15日成交的一套中层、东南向的62平户型，成交价格仅450万，单价7.3万/平。2022年6月成交的同户型，价格还在626万，相当于两年时间该户型跌了176万，接近该户型当前的4成首付款。
3年跌10万/平！深圳老破小，爆了 第4张图片


3年跌10万/平！深圳老破小，爆了 第5张图片


位于前海片区的星海名城五期，6月9日刚刚成交的一套中楼层49平户型，价格为335万，2023年1月成交的一套低楼层49平户型，价格还在465万，相当于一年半的时间跌了130万，降幅接近3成。
3年跌10万/平！深圳老破小，爆了 第6张图片


3年跌10万/平！深圳老破小，爆了 第7张图片


位于宝中的富通好旺角一期即将迈入老破小行列，其更是下跌重灾区，纵观近4年的小户型成交数据，先是经历了一波大涨，而后直接腰斩，最近成交单价已经跌破7字头。
3年跌10万/平！深圳老破小，爆了 第8张图片


但也并非所有老破小都在下跌，那些在租赁市场表现非常火热的老破小，还是会有人愿意高价买入。
比如南头的麒麟花园三期，刚刚5月21日成交的一套低层、南向的39平，价格为470万，单价12.03万/平，而2023年3月成交的一套同楼栋、中高层、南向的54.8平，单价为11.86万/平。
3年跌10万/平！深圳老破小，爆了 第9张图片


3年跌10万/平！深圳老破小，爆了 第10张图片


03 老破小挤掉了很多泡沫，未来价值不会太大
客观来说，深圳大部分的老破小都在迎来下行阶段，老破小的泡沫确实已经挤去了非常多，核心区的房源下跌幅度也相当大。这也是深圳老破小在这波行情中，备受关注的重要因素。
之前深圳老破小被买家炒作的重要原因，就是市场上行阶段，税费较低、以及学位被炒作的问题。但随着近几年深圳市场震荡幅度比较大，加之大学区制的推行，未来几年老破小在学位方面已经没有什么炒作价值了。
当下市场对于老破小炒作的重要方向，是深圳核心地段的租赁表现非常好老破小，月租金占月供的比例越来越大。
以刚刚成交的星海名城五期49平335万为例，若按最低首付20%、首套房贷利率3.5%计算，贷款268万，月供为1.2万，但该户型的月租金市场价为6000元/月，直接覆盖了一半的月供，这在以前根本不可能实现。
近段时间深圳二手房行情出现好转，很多老破小业主趁着这波趋势想快速脱手，导致了放盘量变大，急售的业主往往选择降价，进而造成价格踩踏的现象。
但也有个别地段、配套、物业服务比较好甚至租赁比较火热的老破小，价格还比较坚挺，但这也不能保证其未来的价格走势不会变动，毕竟随着楼龄增加，老破小的居住属性会逐渐减弱，这对其价值将会有巨大影响。


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标签：小户型
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