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[房产] 楼市已触底回暖？孟晓苏：新政效力还未完全显现，楼市恢复需要时间

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赫文予 发表于 4 天前 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
作者：袁小丽 符云云
编辑：郭晓静
自5月17日以来，央行等部门“连发三箭”，政策一经发布，全国各地积极响应，通过降低首付比例、降低房贷利率、放松限购政策、设立保障性住房再贷款及推动收购存量房等多项措施，为楼市注入新的活力。
本期腾讯房产《楼市透视镜》栏目，独家对话原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏，就政策预期、政策后市场反应，未来楼市走向等热点话题进行深度探讨。
楼市已触底回暖？孟晓苏：新政效力还未完全显现，楼市恢复需要时间 第1张图片


“'517新政'是房地产行业的一个重大的转变，出台系列金融政策是充分值得肯定的，但力度还不够。”孟晓苏表示，“未来政策还会陆续出台，“稳预期”还有大量的工作要做，不能认为有了新政，政策就都到位了。”
在政策落地执行过程中，孟晓苏认为，当前应重点关注“房价下跌“引发的金融风险。并进一步指出，现阶段法拍房呈扩大趋势，间接造成一二手房市场承压加剧，建议从延缓还贷期限、停息还贷、“保价”收储法拍房、银行承租等方面给予支持，避免法拍房源过多的流入社会影响整个房价。
最后，再谈及楼市是否已触底回暖时，他坦言“从全局来看，楼市并没有真正启动，虽然政策已经出台，但政策本身发力还有一个滞后期，政策力度还没有充分显现。对于市场的反馈，我们不能仅凭部分效果，急于得出楼市已经开始复苏了的结论。对于房地产未来的发展前景，我仍抱有良好预期”。
以下为对话全文：（有删减）
政策力度还不够，限购政策还没完全取消，严重影响老百姓的购买信心
问题：5月17日房地产重磅政策“组合拳”落地，从降首付、下调房贷利率、存量房收储等多个角度提出政策举措，被称为“史诗级”利好政策，您怎么看待此次政策，您觉得这次救市符合市场预期吗？
孟晓苏：应该说“517”这些政策是一个重大的转变。前些年房地产政策都是要抑制市场，想办法让老百姓不要多买房，而现在则是推出一系列金融政策来支持老百姓买房。我认为应出尽出的也是金融政策，包括降首付比例、降低银行的贷款利息率，特别是抵押贷款的贷款利息率，还包括拿出一部分再贷款支持地方政府收储商品房。
我们看到行政性的限购措施还没有根本去除，有些城市只是在放宽，特别是一线城市和一些过去受限购政策打压比较严重的这些省份，它们心存顾虑或者是有其它的考虑，到现在还不能够完全放开限购。
所以这些政策应出尽出了吗？还没有。有些人说一旦放开限购，老百姓都跑一线城市去买房了。实际上，在房地产的限制性政策方面，已经开始退潮，但是“限购政策”还没有退到位，而且它影响到了全国老百姓的购买信心。
谈到预期，本来目前的预期就不好，从去年年底中央就指出了问题在于有效需求不足，社会预期偏弱和国内大循环存在堵点，说的不是别的产业，说的都是房地产这个门类。
那么到现在预期怎么样？我认为预期并没有什么转变，在房价不稳的情况下，老百姓很难有良好的预期。未来在预期方面还要做大量的工作，不能够认为有了“517”这些政策，政策就都到位了。其实政策准备的方向是很明确的，也是充分肯定的，但转的力度还不够。
最近国务院常务会议也提出了关于进一步调整政策的要求，要“继续研究储备房地产去库存、稳市场政策措施”，而且还提出要“解放思想、拓宽思路”，要慎重推进。这说明房地产政策还需要进一步调整，第一只靴子已经落地了，但是看来还需要有第二只靴子，我希望第二只靴子能够早日落地。
要重点关注“房价下跌”引发的金融风险，和降首付比例、银行利率降低不是一码事
问题：随着“517政策”落地，除个别一线城市，全国首套房首付比例普遍进入“15%时代”，降低首付比例后是否会加大购房杠杆？有何影响？
孟晓苏：我认为当前对首付和利率进行大幅度调整，使其回归理性和本源，是对的。
至于说如果降低首付比例，是不是加大了杠杆？当然是。这个杠杆率给了普通百姓，尤其是低收入群体更应该享有较低的首付比例。这种方式这么多年实行下来，没有出现问题，银行也普遍反映住房抵押贷款是它们最好的贷款，它不光是批量大，管理容易，而且对银行来说，是优质资产的重要组成部分，历史上它的不良率从未超过1%。
现在应当关注的是最近房价下跌所引发的金融风险，它和降低首付比例、银行利率降低不是一码事。一旦房价下跌，不光老百姓支付不起按揭贷款，而且银行也面临着风险，这是另外一个问题，并不是因为实行了普惠金融政策帮助老百姓买房而导致的，而是政策本身带来的问题。
一线城市应放开限购，这是稳楼市的第一步
问题：目前房地产政策基本上已经应出尽出，但是一线城市还没有完全放开限购政策，您觉得一线城市是否会全面放开限购？若放开，会对楼市形成什么影响？
孟晓苏：一线城市限购容易，让它解除限购难。
现在很多二三线城市，已经全面取消限购，香港也全面“撤辣”，即撤除一切房地产政策，香港楼市已经开始企稳。全面取消限购的这些城市，我们也在看它们的效果。
有人说一线城市一旦取消限购，老百姓都回来买房了，我认为不是那么回事，有点过度夸大政策效应；也有人认为取消限购就会有虹吸效应，但是我看到的情况并非如此。例如，即使杭州全面取消限购并欢迎外地看房团，并未出现预期中的购房热潮。同样，北京五环外允许购买第三套房的政策放开，也并未导致市民大规模购房。
事实上整体市场仍然是低迷的，政策力度还没有充分显现。房地产政策如果全部都到位，它的滞后期也得有9个月，况且政策现在还没全部到位，不可能一下子就好转了，更不会出现“出了ICU就进KTV”这种现象。
而今，我认为一线城市放开限购没有必要犹犹豫豫，扭扭捏捏。现在已经是楼市的冬天了，夏天开”空调“的做法已经过时了，当然，关空调不是供暖，不能够马上让温度上升，但是这是必要的第一步，同时还需要其他政策的配合和推动，才能促进楼市企稳。
“金融政策支持、加大保障房建设”均为超常规手段
问题：您曾说稳楼市需要“超常规”政策，您所说的“超常规”手段具体是指什么？
孟晓苏：首先，我所说的超常规实际上都是给政府出主意，从政府行为上来说，一个是不能乱作为，第二个就要有新作为。
继续实行限购政策，就是乱作为。
新作为首先是要学习中央的做法，中央已经带头提出了一些新的措施，包括金融措施，包括由央行出钱再贷款。我认为这种超常规的做法是一个重要的改革措施，相信在发展一段时间后，它的效应会慢慢的展现出来，这种做法的长期效应更值得期待，这是一个超常规。
其次，加大保障房建设是一个超常规，中央已将其定为三大重点推进工程之一，尤其是以保障房建设为主导。在商品房每年要丢5万亿-6.5万亿这样巨量损失面前，如何保住建筑业和其他相关产业不至于过度受拖累，保障房建设就是一个很好的办法。如果在整个房地产商品房低迷的时候，能够启动保障房建设，每年投入5万亿或者是6万亿资金去建设保障房，就能把国民经济在房地产低迷之中失去的这块补上。
那怎么建设呢？首先中央要出钱，中央带头出1万亿，带动地方政府再增加1万亿，再加上银行、信托、基金的力量，包括社保的力量，就很容易达到5万亿，5万亿投入到保障房建设上，不收土地出让金、不摊入城市基础设施建设费用，那它的作用就是10万亿，这样对建筑和相关产业是一个巨大的拉动。
所以，我觉得在商品房低迷的时候，一方面要想办法去收储商品房，使其变成租赁型保障房，另一方面，大力推进保障房建设是非常必要的，这也是超常规手段中的一个重要手段。
建议国家成立商业机构统一“收储”，配租型保障房有盈利空间，更能激发地方政府的积极性
问题：您认为国家收储对楼市去库存能产生多大影响？
孟晓苏：我认为这项政策是一个重大的信号，它表示国家面对大量存量商品房，提出了要拿出一部分再贷款支持商业银行和地方平台收储商品房，并且变成保障房，这是把住房商业问题开始落到实处，是一个很好的开端。
在过去，国家没收储商品房的时候，是民间老百姓拿出自己的钱来购买，通过团购的方式使房价合理，他们持有了一段时间，再把这些房子卖出去，从而保持了市场的平稳。
但近年来，由于限购和一些其他的相关措施，把老百姓的这种购买力量逐渐的驱赶出了市场。这种情况下怎么办？国家也看到这些问题了，干脆国家出钱收储。国家通过央行把钱借给商业银行，商业银行结合自身贷款，贷款给地方平台公司，地方平台公司再去收储这些房屋。这种做法值得提倡，但是有可能带来一场重大变革，就是允许和支持发展住房商业。
那么谁来收储？现在提出的是地方平台负责收储，地方平台靠贷款和再贷款收储。但贷款和再贷款一年一滚利，虽然利息不高，但是也是带有利息，是要还钱的，这就给地方提出了一个问题。地方政府有没有能拿出资金、承担贷款的平台公司？不少地方政府的平台公司已经负债累累，是不是还能找到能够承担这件事，是不是能够在一些主要城市加快推进，我们拭目以待。
这种房屋储备是不是可以学习中储粮、中储油、中储棉的方式，建立一个国家机构，然后由它在各地方建立分公司，这样它的资本金就雄厚了。这种方式未来是能卖出去的，卖出去又可能是赚钱的，所以储备房子本身不吃亏，房地产本身有周期性，过一段时间把它卖出去，这种商业机构也是能挣钱的，这种盈利也是合法的。
另外，老百姓拿自己的钱来帮助国家收储，是不是也应当支持，是不是也是未来一个重要的改革措施。
所以我认为，要是能够把现在的这些正确的政策措施，按照解放思路、拓宽思路、打开思维的话，就可以引申出住房商业从国家、地方政府和人民群众三个层面发展，从而减少房地产市场的大起大落，使得稳定房地产市场这样的政策目标得以实现。
问题：本轮收储的规模您预计有多大？收谁的房子？哪些城市符合条件？如何定价？
规模有多大？
孟晓苏：从资金规模来说，央行再贷款3,000亿，可以推动商业银行贷款5,000亿，再加上地方平台公司的资本金，加起来至少有8,000亿，8,000亿能做很多事，但是8,000亿能不能都落实，现在是个问题。
哪些城市符合收储条件？
孟晓苏：这个关键看地方上有没有这样的适合平台，一二三线城市现在都建了不少商品房，这些商品房基本上都可以转化为租赁型的保障房，只不过它租赁的时候可能要贴点钱。
收储是市场行为，收储哪些房子，哪些房子未来有可能是增值，这些都是要衡量的，现在央行给的是再贷款，商业银行给的是贷款，地方平台公司未来都是要还钱的，当然要用政府支持的市场行为，去盘活这些商品房。
收谁的房子？
孟晓苏：首先是那些国有平台公司自己的房子，它本身没有收土地出让金，或者土地出让金收得很少，这种房子转为保障房是比较容易的。至于说纯商品类的，已经收过土地出让金，转成保障房，我认为困难就多了，但是如果变成租赁性的保障房，那是都可以的，但是要把它变成配售型保障房就很难。
配售型的保障房和商品房之间的价格差，主要是不收土地出让金，不摊入城市基础设施配套费，在很多城市，去掉土地出让金就是一半的房价，在特大城市，去掉土地出让金就只剩1/3的房价，这样普通家庭他能承担的起，拿出自己的存款，再加上银行的抵押贷款，首付比例低一点，银行利息低一点，让这些家庭能买得起。
租赁性住房能解决部分居民需求，一段时间后商品房价格上涨了，或市场回暖了，也可以进行出售，是多赢的局面。
收储对楼市去库存能产生多大影响？
孟晓苏：我认为收储政策是个好政策，但是不能全靠它。未来的房地产市场靠的是人民群众。
现在整个房地产市场低迷，需要靠人民群众。如何启动他们的有效购买力，让他们的有效需求能够实现？有效需求来自两方面，一方面就是有钱的老百姓，他们能够买得起商品房的，但现在的限购政策限制了他购买，包括限制他参与住房商业，还有房价不稳，影响他们的预期。另一个有效需求来自普通的工薪家庭，房价高他们买不起，也不能让他们去当存量商品房的接盘侠，而是要为他们建设保障房。
如果能够启动社会各个阶层的购买力，一方面能够让他们实现居者有其屋和居者优其屋，另一方面，也可以通过他们的购买力恢复正常，使国民经济走上健康发展的轨道。
收储的房屋该如何定价？
孟晓苏：这个需要看各地方政府和平台公司的定价，如果收购的是国有平台公司的房子，它本身的地价没有交，或者没有全交，收购起来不光价格好定，而且转变成卖给工薪家庭的配售型的保障房，都是不难的。
但是已经收了土地出让金的那些商品房怎么收储？需要各地政府自己想办法。
保障房有配租型和配售型，我们更多的还是寄希望于把它变成配租型，未来还可以卖出去，卖出去还可以盈利，这样就能够让地方平台和地方政府有一定的积极性。
法拍房呈扩大趋势，造成一二手房市场承压加剧，建议从延缓还贷期限、停息还贷、“保价”收储法拍房、银行承租等方面给予支持
问题：当前房地产市场是二手房主导的市场，纵观各城市新房、二手房成交量，二手房是大于新房的，当然，二手房降价幅度相比新房也更大，属于“以价换量”，您怎么看待此现象？
孟晓苏：二手房与新房不同在于，它是老百姓之间的交易，它是通过买家和卖家之间的博弈和妥协，最终达成的价格。因此在以二手房为主的市场上，房价有涨有跌，这是全球普遍现象。
现在谈到二手房价格下降，应该说二手房里面最大的问题出在了法拍房。现在二手房拉着新房价格走低，法拍房又拉着二手房价格走低。法拍房平均下来是7折拍卖，但是很多仍然拍不掉，5折成交，甚至低于5折成交的也比比皆是。
法拍房的对面是不得不把自己的房子拿出去拍卖的普通老百姓，这些人一类是创业失败的人；一类是暂时失业、待就业的普通员工。他们的房子被拿去拍卖，房价就开始不断走低。
据我了解，在目前的经济状况下，法拍房呈现出扩大的趋势。我认为在二手房市场上，政府没有太多的干预能力，但是法拍房是可以干预的，因为它影响到的是全局，影响到了一些普通老百姓的生活。
面对法拍房问题，我有几点建议：
第一，延缓老百姓还贷期限，比如延缓两年，让他能够在未来有条件的时候，还本付息。
第二，对低收入的、困难更大的老百姓，可“停息还贷”，免掉一定期限的利息，延缓压力。
第三，政府实施的存量房收购政策是否能包括法拍房，而且要以保价的方式来收购，不要把价格压得太低，别让老百姓亏的太惨。
第四，各个银行都有租赁公司，是否能将法拍房纳入到银行租赁公司里面去运营，避免房源流向社会影响整个房价。
整个楼市下滑，不是老百姓自己的愿望，楼市下滑带着经济下滑，带着很多企业破产，不是个人努力所能扭转的。在这种情况下，银行和法院可考虑帮老百姓一把，毕竟它们考虑问题也有为人民的角度。
所以我觉得，目前的主要问题出在法拍房，法拍房如果不及时去止血，更多的老百姓就会从中受害，房价被法拍房拖着在走低，这种情况政府是可以通过出台政策来调整的。
房地产业明确作为我国的支柱产业，从来没有第一支柱的说法
问题：有专家说未来房地产将不再是我国第一支柱产业，您怎么看待此问题？
孟晓苏：房地产业作为我国的支柱产业，从来没有第一支柱的说法，支柱产业除了房地产外，还有机械、电子、石油、化工、汽车制造业和建筑业等。
2003年房改政策之后，房地产业对经济的拉动效应逐渐显现。国务院随后发布文件，正式将房地产业定义为国民经济的重要支柱产业。
房地产一旦下滑，它带来的危险是全面性的，这就证明了房地产业所提供的是国民经济的最大订单。中国制造业的产品需要由内需来消化，而内需消化这些产品，是需要房地产业来组装。我曾将房地产支柱地位说成是组装产业，只有它把钢铁、水泥、玻璃、建材、陶瓷及家电都组合起来，才能够让老百姓买回家去，这就是支柱产业本身的位置和作用所在。
最近几年，房地产的销售额在下降，投资额在下降，最高峰的时候，房地产的销售额是18.2万亿，投资额是17.4万亿，现在已经下滑到了11.6万亿。这几年汽车行业的整个产值在增长，甚至在去年的时候，汽车行业协会的会长说，汽车行业已经超越了房地产，这是有可能的，这只是一方面。
但另一方面，支柱产业还要看它在整个国民经济中的综合地位，比如谈到资产价值、财富价值，房地产占了银行的40%，占了地方财政的50%，占了居民财富的60%-70%，它形成了最巨大的资产存量，它本身不是消耗品。在中国从上线来看，房地产还是一个长期稳定并且有可能增值的财富，正因为如此，房地产的稳定就造成了中国经济的稳定。
中央所强调的“稳房价、稳预期”也是建立在此基础之上，而且房产和土地又是地方政府借债的主要抵押物，房价一旦下降，一旦没人买地或者土地价值下降，就会造成地方债面临新风险。
对居民来说，房价一旦下跌，即使他不卖房，他也能看到自己的家庭财富在收缩，特别是对于那些还没有还完房贷的家庭来说，有可能是资不抵债。整个房屋财富下降，说明居民的家庭财富在下跌，这个时候居民就会握紧钱袋，不会买房。有钱人也不买商品房，政府就会收不到足够的资金，建保障房也会受影响，这些问题都是相互连带的。
所以，我认为房地产业是支柱产业的定义是明确的，而且也通过房地产的再次低迷，让人们进一步的从反面认识到了它的作用，至于说什么是第一，什么是第二，我认为这个并不重要。
取消公摊造福百姓的说法纯粹是糊弄人
问题：人们一直呼吁“取消公摊面积，让房价更加透明”，现在一些城市也开始以套内面积计价，您怎么看待公摊面积这个事？您认为公摊面积对房价有影响吗？
孟晓苏：公摊包括了外墙、外墙和内墙之间的差、楼道、楼梯、电梯间以及其他必要的公共空间，如果没有这部分公摊面积，房屋就不能够存在。
现在人们对于房价的不满都集中到公摊上是不对的。当然，公摊里面也有过分的，有一些项目过多的搞公摊，搞出观景层、搞出会所，这些都算公摊，有些高档项目这么做，业主是支持的，那就不算错，但是有些普通住宅，去搞这些就不应该了。
有人认为取消公摊就是造福百姓，这种说法纯粹是糊弄人，有公摊和没有公摊，只不过是两个不同的统计方式而已。如果刨除30%的公摊，把100平方米改成70平方米，就会导致单价上涨42.5%，实际上总价没有变。公摊面积我举个形象的例子，就像你购买榴莲时，带着壳买还是剥了壳买，最终的壳钱都是购买者出。
我认为一些地方不做正事，把取消公摊当成一个改革措施，这纯粹是可笑，取消公摊，不仅让房屋产权面积变小，还显得房价单价上涨了。
楼市恢复还需要一段时间，后续还会有稳楼市政策出台
问题：有不少经济学家认为“楼市已触底“，市场在逐渐回暖，对此您怎么看？
孟晓苏：从全局来看，楼市并没有真正启动，虽然政策已经出台，但政策本身发力还有滞后期，更不要说政策并没有完全到位，也还会有其他政策出台。
虽然对于整个市场的变化应该抱有积极态度，但是切不可把它想的超越现实，把它想的过度美好。现在人们信心不足，房价还不稳，在房价还不稳的情况下，老百姓不可能掏钱买房。所以我觉得，不能看到某些片段，就片面的判断楼市已经恢复了。
我曾用“刚出ICU怎能立刻进入KTV”的比喻来反驳一些专家。片面的判断可能会误导政策制定者，让他们误以为政策已经到位。我更相信市场恢复还需要一段时间，我们希望缩短这个时间，但是如果政策力度不到位，如果一线城市和一些城市，还继续坚守限购而不去改变，这些政策的力度会被抵消；法拍房如果继续扰乱市场，那么中央推动稳楼市、稳房价、稳预期的这些目标作用将会被抵消。
我对中国经济发展，对楼市未来发展，还都是抱有良好预期的，未来的经济，包括未来的楼市都有光明的前景，但是路要一步一步走，千里之行始于足下，把目前阻碍中国经济发展的问题，要一个一个排除掉，这样才能够让楼市尽快恢复，让经济得以平稳发展。


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