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[问答] 是否真的复工？能否按时交房？泰禾的“院子”里藏着多少风险 ...

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襄见甚欢 发表于 2022-3-1 15:19:21 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
“目前绝大部分项目均已实现复工。”12月29日，泰禾集团（000732.SZ）董秘在投资者关系平台上这样回答投资者。
银柿财经记者了解到，泰禾在杭州的两个“院子”近期都有了新动向：其中“杭州院子”在延期3年后大张旗鼓地交付了；另一个“大城小院”也领出预售证，悄悄开始销售了，而且，不用摇号。
那么，限购区域内不用摇号的房源“大城小院”是否能买？“杭州院子”的交付情况好吗？针对这一系列购房者关心的问题，记者实地探访了在建项目，采访了“院子”的业主，了解到一些新情况。
大城小院现场：偌大的施工区域VS零星的工人
12月30日，泰禾集团微信公众号发布了一条关于“大城小院”30余名业主于12月28日参观施工现场的文章。文章中，项目总经理表示，目前在政府的监督和帮扶下，项目建设已基本恢复正常。
实际上，就在12月27日，记者刚刚前往位于杭州市富阳区九龙大道上的“大城小院”现场探访，所见并不全都那么“美好”。
当日，记者到达该项目的时间大约是下午2时，在等待了五六分钟后，销售人员张燃（化名）接待了记者，介绍了楼盘的情况。在记者逗留售楼处的约40分钟时间里，陆续有3组看房客进出售楼处。
“‘大城小院’项目占地面积超49万平方米，约有1800多户，目前计划项目推迟至2023年6月底交付。”张燃向记者介绍，推迟的原因是泰禾集团遇到了资金问题，中间停工了一段时间，目前工程已经在正常建设中。

是否真的复工？能否按时交房？泰禾的“院子”里藏着多少风险 ... 第1张图片
（施工现场）
在张燃的陪同下，记者也去了位于项目现场的样板房。目前项目被划分成两部分，一部分是样板房所在区域，为已经大致完成外部结构的房子；另一部分在建造当中。在样板房的施工区域，仅有几名工人正在施工，塔吊也在工作中，部分项目的主体结构已完成，但更多的项目仍然只有框架结构，有的甚至连框架都还没有。

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（施工现场）
张燃进一步表示，“大城小院”的前期项目完成度已达80%~90%，其南侧项目与半山坡项目正集中火力施工。记者随后也前往了该区域查看情况，远远地只能看到寥寥数座底架，整个项目看起来像是刚进场开工，工地门口还有保安把守。
在离开之前，记者还去张燃口中已处于运营状态的配套综合体“泰禾里商业街”走了走。不过，整个商业街入驻门店颇少，只有零星几家店开门营业。一楼的店面大多还在招租中，唯有一家世纪华联生活超市算得上体量较大。

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（泰禾里商业街）
高风险的开发商
在张燃的介绍中，记者了解道，“大城小院”之前开盘销售的户型已售罄，此次开盘销售的主要是130~140平方米左右的上下叠排，目前可选的余地还比较多，贷款也能做。
当记者提到“泰禾的巨额负债会不会影响房产证的办理”时，张燃称，“‘大城小院’项目确实之前资金上出现了一些问题，但现在账户都有监管，项目也都在稳步推进，包括工地的施工进度，今年从三四月份开始就没有间断过。”张燃强调，目前大城小院的货值足以完成项目的承建，而且“买新房都会存在风险，无关开发商是谁”。
据悉，“大城小院”的开发商是杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司（以下简称“富阳野风乐多”）。天眼查显示，富阳野风乐多由福州泰禾运成置业有限公司持股51%，野风集团房地产股份有限公司持股49%，董事长兼总经理郑刚共持有3家公司，且已被限制消费。穿透郑刚持有的3家公司的股权后发现，基本都有泰禾集团的身影。

是否真的复工？能否按时交房？泰禾的“院子”里藏着多少风险 ... 第4张图片
（天眼查风险提示）
风险提示显示，富阳野风乐多的自身风险有420条，周边风险150条，涉及司法风险数量达541条，被列为高风险企业。据天眼查数据，司法解析中，15.8%的涉案案由为商品房预售合同纠纷，商品房销售合同纠纷与建设工程施工合同纠纷占比亦不低。
从时间上来看，2013年，富阳野风乐多的年度涉案信息仅为1件，2019年就上涨至25件，到了2021年，更是达到了84件。
在裁判文书网上以 “富阳野风乐多”为关键词进行搜索，总共可检索到130篇文书。其中，民事案由99篇，执行案由31篇，其中涉及事项包括商品房买卖合同、股权转让、融资借款、工程合同等各类纠纷。梳理这些文书发现，工程合同包括供应商追讨拖欠的工程款、装修款，甚至还有招投标的预付金；商品房买卖合同中的商品房主要指的是今年4月刚交付的富阳“大城小院”的公寓。
经不完全统计，仅针对浙江华坤道威数据科技有限公司、上官品装饰设计（北京）有限公司、浙江悉奥装饰有限公司、杭州博采网络科技股份有限公司这四家公司，富阳野风乐多需执行的款项就逾百万元。据了解，上述公司业务范围涵盖装饰装修、建设工程、装饰装修、服务合同。
同时，富阳野风乐多也陆续履行了不少款项。如与杭州萧山凌飞环境绿化有限公司建设工程施工合同纠纷一案，富阳野风乐多已履行案款112万元。
此外，杭州桥涵人力资源有限公司因富阳野风乐多未支付33000元的物美展位租金对其提起诉讼。如此看来，富阳野风乐多当下的资金并不充裕。这便也不难理解，“大城小院”为何突然又开始加推项目了。
泰禾业主难题不断
值得注意的是，本来按杭州市商品房出售政策，“大城小院”的楼盘应履行摇号规则，现在却可直接购买。富阳区住建局房管部门相关负责人则在对媒体的回复中称，这是因为此楼盘被列入风险处置楼盘，因此住建部门要求富阳野风乐多在售楼处进行风险提示，依法合规销售，才可以正常网签。
然而，在销售现场，张燃并未向记者进行任何提示。整个销售部只有一副标题为“购房重大风险提示”的立牌，上面写着“凡是开发企业未取得预售证收取购房款的就是风险”“凡是开发企业要求购房款打入非监督账户的就是风险”等内容。其中未提到“大城小院”项目自身存在的风险。

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（大城小院现场风险提示）
“这个风险提示是常规的风险提示，并不是针对这个项目的。”北京市京师（延吉）律师事务所主任王琮玮表示，“至于这个项目为什么线下销售，为什么不摇号，这个风险提示并未提及。”
在得知记者有意购买大城小院的房子后，富阳区建局房管部门的相关工作人员直言：“个人不建议购买，要慎重评估。”
“‘大城小院’的部分房产已经被冻结了，我们接到这个项目的投诉也很多。”该工作人员表示，因资金链断裂，泰禾集团旗下也并非只有富阳的大城小院存在风险。他表示，政府虽已介入，但最终项目推进情况如何还是得看泰禾集团自身。
“买房有风险，交钱需谨慎。尤其是一些已经出现风险事件的项目公司，买他们的房子更要小心。”王琮玮提醒道。
“杭州院子”的麻烦
除了“大城小院”，泰禾在杭州还有一个“院子”——杭州院子。虽历经三年波折，成功“缺陷交付”，但有待解决的问题仍然不少。
11月中旬，杭州院子举行了交付仪式。泰禾集团表示，将继续积极推进复工复产，力保交付，提升服务，给业主、政府等各方一个越来越满意的答卷。但有业内人士曾表示，杭州院子的交付实际与泰禾集团并无关系，最终靠的是业主的努力自救和杭州市余杭区五常街道的积极介入。
在泰禾集团官网中，杭州院子的情况看起来颇为气派，中式门墙与绿荫相映成趣。但是从业主传出的视频却能看到，虽然公共区域的建设大部分完成，业主家里的许多地方还有待完善。有业主对媒体表示，内部很多细节都没有弄好，担心会有漏水的问题。上述业主称，“我们还是业主自建、自救为主”。
为了尽量保障全体业主的权益，“缺陷交付”成为不得已而为之的办法。杭州市余杭区五常街道党工委委员、办事处副主任周骐曾对媒体表示，虽然在建成之初，杭州院子的监管账户资金超1亿元，但其中有很大一部分因为债权债务关系被司法部门冻结，还有一部分用于支付农民工工资和前期工程账款。“资金账户还有六百多万元，没有新的资金注入。”周骐说，“现有的资金无法覆盖后续的项目建设，只能先保障公共区域的建设。”
虽然杭州院子艰难迈出了交房的第一步，但是不少业主在办理房产证时又遇到了麻烦。据了解，杭州院子的300多户业主中，顺利办下房产证的业主只有100多户。至于房产证办不下来的原因，余杭区住建局相关工作人员告诉媒体，是因为企业未缴纳相应的税费。他表示，正在督促企业向总部申请资金，五常街道也在做协调工作，希望能尽快给其他业主办出房产证。
艰难的复工之路
杭州的两个“院子”——“大城小院”“杭州院子”是遍布全国各地的“泰禾院子”的缩影。自宣布陷入流动性危机后，泰禾集团旗下的项目大多在“停工、复工”之间来回打转。
翻看泰禾集团的官网可知，“复工”“交付”是企业新闻里提到最多的关键词。看起来，泰禾集团旗下的各个院子正在紧锣密鼓地复工中。
12月16日，泰禾集团官网发布“让期待照进现实：北京院子二期复工家书”，称“北京院子”项目目前现场临水、临电恢复工程、基坑周边安全防护恢复、现场消防设施恢复、建筑垃圾清理、杂草除草、消防环路修复等相关工作均已完成。
泰禾集团还表示，已于8月份与北京城建集团就北京院子二期项目总承包工程正式签订了建设工程施工合同，施工的整体规划也已完成，待全面落实后将及时向各位业主沟通汇报。
不过，有北京院子二期的业主告诉记者，“北京院子二期并未像他们公众号说的一样已经复工。”由上述业主提供的视频可见，施工现场确有塔吊进场，但并未见到工人。“现在里面没人施工，只有几个人在。”据附近中介介绍，前几天清理了建筑垃圾，年后预计会动工。

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（业主提供的视频截图）
“房子已经延期两年了，停工很久了。”北京市昌平区拾景园的业主告诉记者，“基本都没有收房，地下室都是水，根本收不了房。”
一边是大张旗鼓地全面复工，一边是业主关于“假复工”的投诉，泰禾集团唯有以实际行动来证明自己。
同花顺iFinD数据显示，截至2021年三季末，泰禾集团的流动资产为1747.82亿元，流动负债为1713.57亿元，营收为15.82亿元，同比增长率为-43.65%，净利润为-7.33亿元。泰禾集团的股价也在今年11月10日创出了近十年的新低1.81元/股，随后开始震荡回升。
基于近期行业回暖的背景，泰禾集团股价连续大涨。以12月23日2.77元/股的最高点计算，泰禾集团在短短一个多月便大涨53.04%。泰禾集团于12月22日发布股价异动公告，称公司存在大额到期未归还借款，截至2021年11月30日，公司已到期未归还借款金额为495.63亿元。泰禾集团还表示，近期公司经营情况及内外部经营环境未发生重大变化。

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（泰禾集团股价异动提醒）
事实上，泰禾集团的流动性危机已持续较长一段时间。从财务数据方面来看，截至今年第三季度，泰禾集团的负债总额为2045.22亿元，相较于去年1967.66亿元的总负债有所上升。同时，泰禾集团的短期借款为45.97亿，应付票据及应付账款为56.51亿元，而其账上资金仅有19.21亿元。
为了解决资金链短缺的问题，泰禾集团四处借款，不停变卖名下资产，但空缺始终无法填补。此前泰禾集团的工作人员曾表示，正在尽力回笼资金偿还债务，其途径是销售房产与找到融资，但目前看来进展不大。最终，背负着2000亿元债务的房企该走向何方，购房者们是否会成为“接盘侠”，银柿财经也将持续关注。


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