[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]全国房价总体转跌，快三年了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不同城市的跌幅，存在差异。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为，2015年启动的超级牛市，在上涨过程中，存在房地产板块轮动；而在转跌之后，同样存在房地产板块轮跌。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]跌至当前，多数城市都已跌得七荤八素，好像感受不到地区差别了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]今天，挑两个难兄难弟，简单聊聊。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]全国房价跌回到2018年
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]首先看一下全国总体跌幅。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们监测的50个大中城市，自2021年四季度转跌以来，已持续下跌近三年。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其中又分为两个阶段：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2021年四季度至2023年三季度，跌势略缓一点；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2023年四季度至今，跌势加剧。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当前房价，总体已经跌回到2018年8月的水平。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这里的房价指数，以二手房为主，兼顾新房。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]很多同学体感自己所在城市的二手房价格，跌幅更大一些。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]廊坊，全国首惨
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]50城当中，廊坊最惨，房价已跌回到2016年5月。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]廊坊的性质，属于都市圈地区，也即北京都市圈里面的外围。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这类地区，在大都市房价大涨的过程中，很容易产生投资投机性的购房需求。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]另外，还有在大都市上班，但在工作地点周边买不起房的人，在大都市房价快涨的过程中，恐慌性地在外围买房，以为未来可以自住。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但事实是，由于通勤时间太长（超过1.5个小时），这类房子最多成为第二居所，也即周末假期时过去住住，或者是将小孩子放在那里，由父母带看。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]更多的情况是，买后一直空关着，买房人继续在大都市市区，租房住，蜗居于老破小或城中村。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]关于廊坊当年的房价泡沫及后来的破灭，其底层逻辑，现在看来，并不复杂。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但在泡沫快速膨胀的过程，99%的人是看不清的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果想了解一下当时的情境，可点看我之前写的文章：[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]重磅：环京陷落，抑制房价泡沫，攻破最强堡垒！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]原本，老杨在2017年2月，廊坊泡沫最高潮的时候，写过一篇震惊业内外的文章：当前全国楼市泡沫最大的地区，你知道吗！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]可惜，现在已打不开，被平台弄丢了，呵呵。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]顺便再分享一个可以打开的文章链接：[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最后一次预警：30城上榜，18城亮红灯！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2017－2019年，老杨曾是全国看空第一人。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2020年，对个别几个城市空转多，对多数城市继续看空。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]后来，就没有后来了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]也很少有人曾记得，那个曾经的全国楼市的空军总司令……
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]郑州，全国次惨
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]50城当中，郑州次惨；
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]全国二线城市中，郑州首惨。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]郑州当前的房价，已跌回到2016年9月的水平了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而且，早在2017年下半年，当时多数二线城市还在持续大涨过程中，郑州房价就无力上攻了，开始盘整，直至2021年下半年随全大势进入持续下跌通道。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]郑州的城市地位，远高于廊坊。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]全国九大国家级中心城市之一、中原都市圈的大都市、人口最多省份的省会、全国重要的交通枢纽城市。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]按城市能级来说，郑州房价不该如此惨。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但市场就是这么惨酷。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]郑州房价暴跌的五条原因
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]老杨罗列几条原因，大家看看是否靠谱：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1、郑州是平原城市，土地供应几乎不受限制，楼市繁荣期，城市快速摊大饼，造成新房供应量超大。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2、在楼市上行过程中，郑州加大城中村拆迁力度，大量村子被拆，四环以内几乎迁完了。同时，又建了很多高容积率、高密度的安置房小区，一个拆迁户分几套房；另外，新建小区中还有很多纯商品房推向市场。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]3、郑州城市扩张快，但产业规模和能级偏弱，除了富士康，没几个全国叫得响的大企业。而且疫情之后，多种因素之下，富士康快速走下坡路。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]4、2016年，郑州房价急速飙升，曾有两个月房价涨幅位居全国70城之首。一个经济和楼市根基偏弱的中部城市，硬是飙出了“四小龙”（苏厦宁肥）的速度。另外，2016-2017年，大量投资客进入郑州。由此导致房价泡沫快速膨胀。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]5、人口增速下滑。拿郑州和西安比较一下，就会明白。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这两个城市，皆贵为九大国家级中心城市。而且属于邻居省会，陇海线上的兄弟城市。但二者的发展历史，却存在你追我赶、你赶我追的不同阶段。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]人口是决定楼市的长线因素。咱们从人口增速角度，比较一下过去十多年，二者的你追我赶态势吧。2017年是个重要的分水岭：之前多年，郑州人口增速快于西安。但2017年，西安在抢人大战中胜出，全国第一名，人口大增；其后至2020年，西安人口增速一直压着郑州。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而楼市表现正好与人口增速相吻合。2017年之前，郑州楼市发展速度，尤其是房价涨幅，明显快于西安。而2017年开始，西安就翻身，力压郑州，楼市持续强势，即便近两年也随全国大势降温，依然明显强于郑州。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]值得关注的是，2023年，郑州人口增长1.3%，而西安只有0.63%。未来几年，这俩兄弟可能进入新一轮竞争格局。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一二线城市房价景气度
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]那么，近期全国各城房价运行状况如何？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]首先，全国各城各县各镇，房价乌鸦一片黑，全跌。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]颇有点覆鸟窝之下的味道，哎……
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但各地跌幅有差异！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不同城市，同样的跌幅，对于这个城市的房价长期走势来说，内涵并不一样。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]就像房价上涨的时候，深圳涨10%，当地人的感觉是毛毛雨；但韶关涨10%，当地人感觉就不得了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为了更精准的衡量每个城市的房价温度，#全国房地产市场机会与风险测系统#中，构建了房价景气指数。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以下是全国一二线城市，今年6月的房价景气指数。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]全部处于负值状态，也即每个城市的房价景气度都低于各自荣枯线。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当前最弱的三个城市：宁波、成都、昆明。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最后，回应一下标题：揭秘：全国房价跌幅大的城市，有什么共病？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]深层次的病因：经济面和人口面，弱于同能级城市！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]也许会有人问：东北的经济和人口，比河南河北更弱，为什么沈大长哈（位列50城），房价跌幅却小于郑州？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]主要原因是，上一轮房价上涨，沈大长哈启动时间晚于郑州一年左右，涨幅也明显小于郑州！
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